1704053454
第2节 数千亿的资金缺口：银行是否愿意贷款？
1704053455
1704053456
根据住建部的数据，2009年全国建成各类保障性住房（含棚户区改造）330万套，2010年的任务是580万套，总计910万套。全国两年保障房大约需要投入多少亿元？
1704053457
1704053458
据国务院2007年24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，廉租房建筑面积控制在50平方米以下，经济适用房建筑面积控制在60平方米左右。据测算，住房建筑成本，东部地区每平方米要高于2000元，西部地区略低于此数字，以平均2000元／平方米计算。910万套保障房，每套平均按55平方米、每平方米建筑成本2000元计算，则一套保障房的建筑成本至少要11万元。这意味着，910万套保障房至少需要投入1万亿元。
1704053459
1704053460
上面提到，国家发改委主任张平说，2009～2010年全国计划投入4000亿元建设保障房，是不包括经济适用房、限价房和公共租赁住房的，从建设标准和建设面积来看，后三者的投资额应该要超过廉租房和棚户区。
1704053461
1704053462
假设2009～2010年全国保障房资金需投入1万亿元，其中，2009年中央财政专项补助资金551亿元，2010年中央财政专项补助资金792亿元，中央财政合计投入1343亿元。按照中央财政与地方投入的配套要求，其余8600亿元应由地方财政配套投入。
1704053463
1704053464
保障房建设地方配套资金的主要来源，包括省级政府和市县政府的财政预算、住房公积金的全部增值收益（仅限于廉租房建设），以及土地出让金净收益不低于10％等。此外，财政部也为部分省市代发了部分地方债，可用于保障房建设。
1704053465
1704053466
公积金增值收益有多少？有关数据显示，2007年全国住房公积金增值收益为99.61亿元，2008年为170.10亿元，2009年的增值收益尚未查到，预计超过200亿元。
1704053467
1704053468
2009年全国土地出让实际到账收入14239亿元。据国土资源部的数据，地方政府土地出让净收益一般约为总收入的30％～40％，高者为50％～60％（如北京2009年土地出让价款为923亿元，净收益为477亿元），取中间值以40％计算，2009年从土地收益投入保障房建设的资金有560亿元。
1704053469
1704053470
公积金增值收益和土地净收益两项相加，2009年，公积金增值收益和土地收益投入总计760亿～800亿元。
1704053471
1704053472
2010年，土地出让实际到账收入为2.9万亿元，约有1160亿元可投入保障房建设。据住建部副部长3月9日介绍，2010年公积金增值收益投入50亿元。两项收益相加，投入保障房资金为1210亿元。
1704053473
1704053474
取上限，两项收益2009～2010年可投入保障房的总额约为2100亿元，余下6500亿元需要通过省级财政和省以下财政投入、地方发债和银行贷款解决。
1704053475
1704053476
地方政府都在呼吁，希望增加中央投入。全国人大常委会专题调研组2009年9月在部分省市调研时发现，几乎没有一个城市不呼吁中央能增加对它们的财政拨款，理由也很充分。譬如哈尔滨，仅城区内的棚户区改造就需要巨额资金，中央的那点补助资金可谓杯水车薪。
1704053477
1704053478
2010年，中央财政在年初692亿元的基础上追加了100亿元，但补助资金不可能无限扩大。为了弥补地方政府保障房建设配套资金的不足，有关部门不惜违法。
1704053479
1704053480
2010年8月5日，住房和城乡建设部对外宣布，经国务院同意，住房和城乡建设部、财政部、国家发改委等7部委确定北京、天津、重庆等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。28个城市将利用493亿元住房公积金贷款建设133个保障性住房项目，这些项目包括经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目等。
1704053481
1704053482
为什么说此举涉嫌违法？因为它擅自扩大了住房公积金的使用范围。
1704053483
1704053484
《住房公积金管理条例》第五条规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住房，任何单位和个人不得挪作他用”；第二十九条规定：“住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。”我不得不遗憾地指出，将公积金仅限于廉租住房的使用范围，擅自扩大为保障房建设贷款，是一种违法行为。
1704053485
1704053486
虽然2008年年底，经国务院同意，国家发改委、住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、监察部、审计署、银监会联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，为这个试点开辟了道路，但上述文件仍然是部门规章，其法律效力要低于《住房公积金管理条例》。
1704053487
1704053488
我非常不明白的是，既然是国务院同意将住房公积金贷款用于保障房建设试点，为何不修改《住房公积金管理条例》的有关条款，比如第二十九条？虽然是为地方政府寻找新的资金渠道，加快保障房建设速度，但为何非得授人以违法的口实？在这方面，有关部门的思路是一以贯之的，譬如房产税试点。
1704053489
1704053490
即便如此，保障房的资金缺口也很大。这部分资金全靠地方政府来筹集。石秀诗2010年10月25日向全国人大常委会汇报时指出，许多地方政府省级补贴数额很少，筹资压力和建设责任主要落在市、县、区政府身上。有些地方政府反映，由于2010年银行对贷款有所控制，筹资出现困难，有些在建项目的资金供应难以为继。
1704053491
1704053492
财政部代地方发债，额度有限，保障房的资金缺口除了省、市的财政补贴外，主要还是要通过银行贷款来解决。譬如，重庆公共租赁住房先期投入50亿元，就计划申请政策性和商业贷款20亿元，占比40％。
1704053493
1704053494
但是，2010年恰恰是地方债务平台的清理之年。银监会一再要求各商业银行严格审核新的地方政府贷款项目，有些地方已基本停止发放地方政府贷款。即使没有地方债务平台清理这件事，商业银行对保障房贷款的积极性也不高。
1704053495
1704053496
值得注意的是，货币政策由适度宽松转向稳健后，信贷增幅将受到严格控制。在这种背景下，商业银行对保障房的放贷态度就更加微妙了。解决保障房的资金来源，有一个办法，不仅要求地方政府要讲政治，银行也要讲政治。国家开发银行、建设银行带了一个好头。开发银行承诺2011年给保障房贷款1000亿元。2010年11月，北京市建委获得了建设银行200亿元的保障房建设授信。在银监会的督促下，几大国有商业银行随后纷纷表态，全力支持地方政府的保障房建设贷款。当然，巨额的保障房信贷发放后，信贷质量如何，又值得担忧了。此为另一个话题，暂且不提。
1704053497
1704053498
保障房建设是一种远期投资远大于现实收益的工程，虽然是民生工程，地方政府有追求面子政绩的冲动，但是他们也会量入为出，讲求政绩效应的最大化。如果只是像2009～2010年那样一两年的任务还好办，6500亿的资金缺口虽然很大，但咬咬牙也许就挺过去了，但进入2011年，保障房张开了更大的资金缺口，对地方政府真正的考验才刚开始。
1704053499
1704053501
第3节 2011～2012年：地方政府需花血本建保障房
1704053502
[
上一页 ]
[ :1.704053453e+09 ]
[
下一页 ]