1704053550
第4节 2012年保障房或占住宅市场半壁江山
1704053551
1704053552
我们是用5年的时间，来弥补过去10年有关保障房的欠账，所以，地方政府感到不堪重负。但是，这种重负其实是他们理应承担的社会责任，叫苦也没人同情。
1704053553
1704053554
有意思的是，历史总是有着惊人的相似之处。
1704053555
1704053556
2006年5月24日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）提出，“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”。2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》［国发2010（10号）文件］，基本重申了这一规定：“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。”
1704053557
1704053558
无论是2010年4月30日北京市实施10号文件的细则，还是9月29日以后其他城市出台的第二轮实施细则，基本都重复了以上内容。但类似的规定，早在1998年国务院23号文件就提出来了。
1704053559
1704053560
前面我在摘录1998年7月3日印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕第23号）时，有这么一段话：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”
1704053561
1704053562
请记住，建立以经济适用房为主的住房供应体系！这意味着，在全部住房供应量之中，经济适用房供应量至少应占50％以上。加上廉租房，所占比例就更高了。至于经济适用房和廉租房，在全部供应量中具体占多大比例，曾经有过争论。
1704053563
1704053564
我国的经济适用房是学习新加坡的产物。而新加坡80％的居民居住在由政府提供的公屋中。我记得，在1999年和2000年前后的全国建设工作会议上，当时的建设部有关部门负责人曾提出过经济适用房等占70％的想法，但遭到上海市等省市的反对。理由是，比例太大，地方财力承受不起，且会对商品房市场形成很大冲击。
1704053565
1704053566
无论是当时还是现在，由政府向70％的居民提供经济适用房，只能是天方夜谭。中国的经济收入水平和人口结构决定了，我们的保障房建设不可能复制新加坡模式。那么，1998年房改以来，经济适用房在全部住宅供应中占什么样的比例呢？
1704053567
1704053568
因为经济适用房是由政府投资，当时应纳入预算内计划管理。根据国务院领导的指示，从1998年起，当时的国家计委和建设部等部门，就开始下达经济适用房投资建设计划。年纪大一些的朋友可能了解，这种建设计划一般都是各地报上来，经有关部门稍加审核后，再“戴帽”下达，新开项目、贷款计划会直接下达到省以下的城市。
1704053569
1704053570
1998年下达计划时，新的房改文件还未公布，所以还是叫国家安居工程计划。当年建设总规模为4873.23万平方米，投资总规模为419.04亿元。此后，改称经济适用住房计划，且建设规模大幅增长。
1704053571
1704053572
我找到了1999年2月26日国家计委、建设部、国土资源部、人民银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行《关于下达1999年经济适用住房建设投资计划和信贷计划的通知》〔计投资（1999）195号〕。
1704053573
1704053574
该《通知》开始就提出：1999年全国城镇经济适用住房年内施工面积为24443.39万平方米，年度投资规模1901.32亿元，其中银行贷款指导计划621.49亿元（含收回再贷）。
1704053575
1704053576
2001年、2002年、2003～2004年的建设投资计划均能找到。其中，《国家发展和改革委员会、建设部、国土资源部关于下达2003～2004年经济适用住房建设投资计划的通知》提出，计划2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，年度投资规模1578亿元。2004年新开工面积规模12720万平方米，年度投资规模1663亿元。2005年以后，经济适用住房投资计划不再由中央政府专门下达。
1704053577
1704053578
从投资计划来看，1999年的施工面积2亿多平方米，相当惊人。不过，必须提出的是，计划只是计划，实际完成的建设投资又是另外一回事。就我找到的资料来看，1998～2004年，国家下达的经济适用住房建设投资计划均未完成。
1704053579
1704053580
以经济适用住房规模最大的1999年、2000年为例。1999年国家下达的经济适用房建设投资计划为1901.32亿元，实际完成投资437.02亿元，不足计划的1/4，占全国商品住宅投资总额4103.20亿元的10.65％；2000年国家下达的经济适用房建设投资计划为1889.37亿元，实际完成投资542.44亿元，不足计划的1/3，占全国商品住宅投资总额4984.05亿元的10.88％。其他年度占商品住宅投资的比例均为10％以下，至2004年，已降至4.61％，同比负增长2.5％。
1704053581
1704053582
很显然，从提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”的1998年，到最后下达全国性计划的2004年，经济适用房从来没有占据过住宅供应主体的地位。最多的两年也不过是占商品住宅投资10％多一点，离50％还有相当遥远的距离。
1704053583
1704053584
历史总是相似的。2011年似乎正在向1998年致意并回归。2011年全国保障房建设任务为1000万套，以最低每套55平方米计算，建筑面积为5.5亿平方米。一般来说，住建部要求当年基本建成50％～60％，即约2.75亿平方米至3.3亿平方米。
1704053585
1704053586
历史又不会简单地重复。2010年保障房任务一定会如期、超额完成。眺望2011年，即使各地怨言很多，恐怕也会在上报的数据里完成各自的任务，即开工1000万套、基本建成50％以上的保障房任务。加上2010年结转的项目，可能超过3.3亿平方米。
1704053587
1704053588
3.3亿平方米的保障房，意味着什么？根据国家统计局数据，2010年全国商品住宅竣工面积为6.12亿平方米。预计2011年商品房和商品住宅竣工面积将与2010年持平或略低。以此比较，2011年实际建成的保障房面积将超过住宅竣工面积的50％，是不成问题的。2012年亦类似。
1704053589
1704053590
如果将中小套型普通商品住房纳入，那么，它们合计将占据整个住房供应体系的主体。到2012年，正式的文件就可以这么表述：“建立起以保障房和中小套型普通商品住房为主体的住房供应体系。”这也呼应了1998年23号文件。
1704053591
1704053592
但是，人们仍然会怀疑，目前这样以补课式、运动式的方式来建设保障房，恐怕不是长久之计。投入又大，资金来源有限，地方政府会有怨言。要从根本上解决问题，还得从政策框架和制度体系方面进行完善，最重要的还是尽快立法。
1704053593
1704053594
2010年11月8日传来消息，据全国人大财经委员会透露，住房和城乡建设部已形成基本住房保障法征求意见稿。该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。我个人建议，该征求意见稿应向全社会公开征求意见。
1704053595
1704053596
保障房的制度框架如果能以法律的形式确定下来，那么，保障房建设规模和资金来源这些问题就将迎刃而解。对于地方政府来说，保障房建设就是一种法定责任，那时再叫苦叫累只能说明他们失职。
1704053597
1704053598
值得提出的是，倘若各级政府的财力都向保障房倾斜，使2010～2011年这种大规模的保障房建设，2011年以后仍能够再坚持5年，届时，整个房地产市场的格局都将发生颠覆性或者说根本性的变革。保障住房的覆盖面将不断扩大，到2016年，城镇居民的住房问题基本都能得到解决。
[
上一页 ]
[ :1.704053549e+09 ]
[
下一页 ]