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地产霸权 序
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长久以来，大多数经济学家和政治学家都认为香港的成功，有赖其采用自由经济体系。这一体系主要是依赖市场的“无形之手”去分配资源，政府极少干预。即使政府“出手”干预，都是为了修正市场失灵及令市场运作得更顺畅。
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笔者过去也有这样的迷思，以为香港经济以市场为主导，经济自由度极高。过去十多年，美国传统基金会一直将香港评选为全球最自由的经济体系，这更令这个迷思延续下去。很少有人愿意花时间，或者有勇气去深究这个迷思的真实性。
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正如本书作者潘慧娴所说，我们若仔细分析，便发现过去数十年，香港经济被地产商操控，与教科书所说的自由经济相距甚远。地产商在地产业发迹，累积丰厚财富，再将他们的影响力伸展至各行各业。特别是公共事业，不论是电讯、能源，抑或交通服务，市民都很容易找到地产商的身影。
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笔者过去20年一直从事公用事业方面的研究，清楚明白到地产商和大财团在市场上的操控能力。香港回归前后十多年，笔者亲眼目睹了香港楼市的大起大跌，小市民损失惨重，生活质素倒退，但大地产商却依然能够赚个盘满钵满，不能不惊叹他们巧取豪夺，将土地及财富转移的伎俩。就连《信报》创办人林行止，亦曾撰文指出地产商如何透过将土地“发水”、大卖“缩水楼”而取得巨利。
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地产商剥削小市民利益，成为香港经济体系的“恶霸”，阻碍香港经济和政制发展。更可悲的是，地产商的势力已伸展至各行各业，包括学术界、法律、会计、工程等行业，令不少专业人士放下尊严，投向地产商的怀抱。各既得利益者为了维护自身利益，自然不愿意指出这些存在于香港经济和政治制度中的的不公平现象。
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过去数月，笔者搜集资料，准备为《壹周刊》撰写评论文章，回顾并分析各英资及华资财团在香港的兴衰。较早前得朋友推介周博（Joe Studwell）撰写的《亚洲教父：透视香港与东南亚的金权游戏》（Asian God Fathers: Money and Power in Ho ng Kong ＆ South-East Asia）一书，现在又得到天窗出版介绍潘慧娴撰写的《地产霸权》。这两本书都详细论述了地产商如何操控香港经济，实在令笔者获益良多，亦庆幸在如此的政经环境下，还有作者够胆和大地产商“对着干”。
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笔者只是一介书生，在大学授课及从事研究，对商界的真实情况认识有限。潘慧娴从事地产业多年，难得她有这股勇气，撰书论述地产市场及公用事业市场的种种不公平现象。书中所述，正是她多年来从事地产业的亲身经验和体会，绝非纸上谈兵，可读性极高。笔者在此诚意向读者推荐此书。
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林本利
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香港理工大学会计及金融学院副教授
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2010年6月15日
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地产霸权 导读
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最近十多年来，香港社会对富豪的看法有很大变化。十几年前坐出租车和司机讲起李嘉诚，十个有九个会竖起大拇指，称他为“李超人”；今天要是坐出租车和司机讨论“诚哥”近日的事迹，我保证十个里头有十个会一听到他的名字就会立刻大骂“官商勾结”，甚至叫他为“奸商”。
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为什么会有这样的变化？《地产霸权》这本书给出了一些解释。本书曾在2007年以Land and the Ruling Class in Hong Kong （《土地以及香港的统治阶级》）之书名出版过英文版，并获得加拿大书评年鉴的年度学术书籍评选奖。2010年7月以中文繁体版在香港书展期间推出，非常轰动。而作者潘慧娴的身份，正是这本书得以轰动的原因之一。
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潘慧娴曾经担任香港最大的地产公司——新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助手长达八年时间，其后加入了另一个大发展商嘉里建设，负责土地和物业的估价与收购，并参与规划和契约修订的工作。移居加拿大后，她在加拿大卡加利市任职于石油土地收购代理公司。香港和加拿大两地丰富的从业经验，再加上曾经最贴近地产超级富豪、了解整个集团日常业务和运作，使潘慧娴掌握了大量的地产行业第一手资料。
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在为中文版新增的前言中，作者列举了很多材料：香港的零售商铺租金在全球排名第二，香港是居住成本第三高的亚洲城市，置业成本第四高的国际都会，甚至超过东京。2009年香港人均本地生产总值和世界上最富裕的国家瑞士一样，接近43000美元，但反映贫富差距的基尼系数却高达43.4％，仅次于中非共和国的43.6％，而高于中国内地的41.5％。具体点说，在香港700万人口中有123万人生活在贫困线以下。也就是说，大家平常在香港旅游、购物，你每看到7个人，其中就有1个人的收入是在贫困线之下的。而这里头还有10万人居住在环境恶劣的笼屋。笼屋是什么？那就是在香港一些老街区的旧楼，一些房间隔成一个个像火车硬卧般的床铺，每层床铺用铁丝网围起来，然后就当作一个房子一样租出去的“住宅”。一张床大小的空间，人们在里面吃、住、睡，这就是他们的家了。住在这里的多半是一些老人或者失去工作能力但又乏人照顾的弱者。他们的经济能力不足以让他们在这个大都会里负担一个正常的居住空间。
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与此同时，李嘉诚、新鸿基的郭氏兄弟以及李兆基这些超级富豪，却跻身全球50大富豪之列，2009年的资产净值分别是1260亿港元、820亿港元和700亿港元。同2003年相比，光是李嘉诚的财富就增长了107％。截至2010年5月，香港六大地产商家族总共控制了香港股市总市值的14.7％。
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针对这种极端的贫富分化，作者指出了一个很多香港人其实都早已知道的问题，那就是香港的高地价政策。高地价政策源起于1984年的《中英联合声明》，当时中央政府担心港英政府在交回香港之前会将香港最重要的资产——土地大量抛售，导致未来的特区政府没有足够的土地储备发展，也不能有足够的卖地收入来支撑财政。另一方面，英国政府也希望香港的楼价上升，这样可以营造出一种香港人对香港经济很有信心的氛围。于是从1984年开始，香港每年的土地供应限制在50公顷，致使1985到1997年之间，香港土地价格不断飙升，而卖地收入则成为政府的主要收入来源。因为政府不靠税收，所以香港可以实行低税政策，创造一个适合营商的环境，也使得香港可以维持其自由经济港的美名。
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但问题也随之而来。卖地收入高也就是土地价值高，土地价值高楼价就贵，租金也贵，这就从另一方面增加了营商成本和生活成本。
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你也许不知道，在香港的餐厅吃顿饭，账单中大约有五六成要给店家拿去交租金。剩下的部分，店家要支付水电、煤气、人工，最后剩下的一点作为食物成本。店家若想多赚钱，唯有提高卖价，但提价会影响客流，所以如果店家不能提高价钱，那便只能压低食物成本。这样的结果就是以美食出名的香港，其街头餐厅的食物水准却有日益下降的趋势。因此有一种观点认为，香港的高地价政策其实是让所有的商户和平民百姓在变相地缴纳一种间接税。
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不止如此，香港高昂的租金基本是只升不降的，比如2003年SARS期间，当时香港的经济状况非常糟糕，小食店、餐厅、零售商都苦不堪言，但当他们向业主提出减租要求的时候，绝大部分都遭到拒绝。经济状况转好，业主加起租来却毫不犹豫。另外，多数业主会将租金同销售额挂钩，业主按你的盈利来收取租金，也就是说你赚钱越多，租金就越高。无论如何，地主都不会输。
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在香港经济起飞的时候，地产商依靠自身的聪明和冒险精神，抓住好机会入市，赚取了可观利益，无可厚非。但随着卖地收入成为政府的主要财政来源，事情就不那么简单了，因为政府会变得分外倾向商界。举个例子：1999年香港特区政府在没有公开招标的情况下，就把如今称作数码港的一块珍贵地皮批给李泽楷的电讯盈科，当时双方承诺用这块地皮发展高科技产业，但最终它却变成了一片昂贵的海景豪宅。
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政府还有另外一种处置土地的方法，就是以“旧区重建”的名义，把老百姓的旧房子收购回来，然后将土地转卖给地产商。很多旧街区的住户，他们不愿意离开早已生活习惯的地区，不愿意离开熟悉的街坊，但是政府要收他们的地，还是想出了一些“解决方案”。比如现在政府把50年以上楼龄楼宇的强制拍卖门槛，从过去的九成业权降低为八成。也就是说过去一个发展商要收购一栋旧楼，必须要征得九成业主的同意，但是如今在政府的帮助下，发展商只要取得八成业主同意，即便有两成反对，他们也可以强制收购。
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