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地产商借移民潮起飞
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土地一直是大地产商的重大财源，要了解个中因由，可追溯至20世纪40年代香港的历史。第二次世界大战末期，香港人口由战前的160万跌至约50万，但战争结束后，人口以每月10万人的速度激增。到1950年，香港人口已增至200万。
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大批移民从内地涌港，而香港正蜕变为制造业中心，需要大量劳动力。于是这座城市像海绵吸水般吸纳了这批劳工，也因而造就50至70年代的人口暴增。工业蓬勃发展，加上大量移民的涌入，工厂及房屋需求急升，对别具慧眼的人来说，这里蕴藏着巨大的商机。地产巨贾，李嘉诚、李兆基、郑裕彤和已故的郭得胜，都把握住了这个千载难逢的黄金机会，在60年代初大举投资地产市场。
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这些地产商先是兴建工厂大厦，后来随着人口急剧膨胀，住宅需求旺盛，他们又把业务进一步扩展至住宅市场。60年代，荃湾和观塘发展成为工业区，而荃湾更成为首个新市镇。随着港岛及九龙的市区可供开发的土地日渐稀少，政府在新界发展了三个新市镇，即沙田、大埔和屯门。后来这个发展计划扩大至五个新市镇，旨在为约300万市民提供居所。而这些新市镇发展项目，为新地和恒基等龙头地产商带来了巨大的利润。
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根据香港地产业的惯例，买地只需支付三成地价作为按金。1965年，香港出现银行挤提潮〔3〕，因为借贷比率高，数家中型地产商债台高筑，最终倒闭。幸存下来的地产商趁机囤积土地，发展壮大，逐渐发展为日后强大的经济财阀。
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华资从《中英联合声明》中发现宝藏
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“六七”暴动前，怡和、香港置地、会德丰、太古及和记等英资洋行，紧握着香港主要市区地皮的控制权，大部分华商或华资企业难以染指。但从60年代末到70年代中，内地政治局势不稳，英资洋行减少投资，陆续出售土地及物业资产。同时，华资地产商把握1965年至1967年间的市场萧条，以低成本吸纳地皮。70年代初，华资公司如长实、新地、永泰及新世界发展，都把握机会，通过上市集资加强财务基础，用筹措所得的资金大量增加土地储备。
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70年代末至80年代中，拥有大量土地储备的大型英资公司，如和记黄埔、青洲英坭、港灯、九龙仓及会德丰，其拥有权纷纷落入华籍大亨李嘉诚和包玉刚手中。收购这些拥有大量土地的企业，大大增加了他们各自集团的土地储备，巩固了在地产市场的主导地位。
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1982年9月，撒切尔夫人首次访华，就香港回归问题和中方进行谈判。此次访问引发香港社会的移民潮。但对地产商而言，这是一次发展壮大的绝佳机会。
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《中英联合声明》于1984年12月签署，地产财团从布满密密麻麻小字的档案中，发现了意外宝藏。《联合声明》附件三第四段列明，政府每年批出的新土地只限50公顷。不过《联合声明》也规定成立土地委员会，当批地到达限额时，若情况合理，土地委员会可批出额外土地。然而，限制土地供应对市民造成的心理作用，已大大刺激了地产市场。
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这当中的逻辑是，土地短缺价格自然会高，楼价也会随之上涨。因此，市民买楼宜早不宜迟。消息经媒体传播之后，有些人立刻付诸行动，越来越多的人开始将买楼纳入自己的计划。这种连锁反应正是地产商乐见的事。在此后的12年，香港市民一直生活在这种由政府、开发商和传媒共同构建的买楼紧迫感中，1992年至1997年间尤为凸显。
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《联合声明》未签署前，佳宁诈骗案〔4〕令数家银行相继倒闭，触发地产市场下泻，经历了两年不景气。当时利率飙升至约20厘，再加上主权移交尚未明朗，令形势更加严峻。在市况萧条时，地政总署不得不以土地储备表的方式卖地。所谓“土地储备表”方式，就是有意竞投待出售土地者要先向地政总署缴付按金，当地政总署收到至少一份按金后才会安排举行拍卖会，以此保证不会无人竞拍。《联合声明》签署后，楼市渐露曙光。1985年新年前夕地政总署收到多份申请，都有意购入土地储备表内待出售的土地，包括现在太古广场的所在地金钟。
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除了太古夺得这幅市区黄金地皮外，其他地产商也立即行动。1984年底，长江实业与政府达成补地价协议，获得黄埔花园的地皮。同年12月，新世界发展与贸易发展局达成协议，于335000平方呎的湾仔海旁兴建香港会议展览中心。
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至于新鸿基地产及恒基兆业地产，都瞄准新界土地，不但价格较低，而且竞争比市区土地小。20世纪七八十年代，这两家地产商都积极买入新市镇发展用地、换地权益书及农地。根据《联合声明》，以1997年6月27日届满的固定契约持有的新界土地契约，可自动续期至2047年6月30日，无须补地价。此项规定让这两家地产商获益颇丰。当1992年至1997年间楼市炽热时，两财团囤积廉价土地的策略，获得了丰硕的回报。
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而同时，大地产商掌握了顺应楼市周期不同阶段的法门。1945至1984年，香港地产市场出现五个周期。一个完整的周期平均八年，包括五年“升市”和三年“跌市”。随着市场的规律变化，发展商采取“低买高卖”的策略，从中盈利。
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《联合声明》签署后，地产市场进入香港有史以来最长的牛市期，长达12年。这中间除了1989至1991年间内地的政治事件和海湾战争的影响，1993至1994年间彭定康推行遏止炒卖楼市的措施，楼市有轻微回落外，其余大部分时间香港楼价都在急速飞涨。在这段时期，本已领先的几家大地产商日益壮大，使得较小型的发展商无法赶上。同时，楼市兴旺也令特区政府在1997年成立时的储备，较原先估计的多出约1720亿港元。根据《联合声明》设立的土地基金，在过渡期间共获得1970亿港元的巨额卖地收入。
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香港由一个制造业基地，过渡为珠三角地区的转口港，再转型为服务型经济，以出口、金融及旅游为经济支柱。而地产业的牛市正好配合了香港的经济起飞。70年代末，中国改革开放，香港制造商纷纷北上，到珠三角地区发展，利用当地的廉价劳力和低土地成本，从出口及再出口贸易中获利，之后以地产及股票投资的方式将资金回流至香港。《联合声明》签署经全球电视转播后，香港成为著名旅游景点，世界各地的游客纷纷涌到香港，要看看这个即将回归中国的英国殖民地。80年代初，交投活跃的股市，引起了国际金融界的注意，外国股票经纪商争相在香港设立公司。资金从四面八方流入香港。
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