1704058961
地产霸权 [:1704058262]
1704058962
华资从《中英联合声明》中发现宝藏
1704058963
1704058964
“六七”暴动前，怡和、香港置地、会德丰、太古及和记等英资洋行，紧握着香港主要市区地皮的控制权，大部分华商或华资企业难以染指。但从60年代末到70年代中，内地政治局势不稳，英资洋行减少投资，陆续出售土地及物业资产。同时，华资地产商把握1965年至1967年间的市场萧条，以低成本吸纳地皮。70年代初，华资公司如长实、新地、永泰及新世界发展，都把握机会，通过上市集资加强财务基础，用筹措所得的资金大量增加土地储备。
1704058965
1704058966
70年代末至80年代中，拥有大量土地储备的大型英资公司，如和记黄埔、青洲英坭、港灯、九龙仓及会德丰，其拥有权纷纷落入华籍大亨李嘉诚和包玉刚手中。收购这些拥有大量土地的企业，大大增加了他们各自集团的土地储备，巩固了在地产市场的主导地位。
1704058967
1704058968
1982年9月，撒切尔夫人首次访华，就香港回归问题和中方进行谈判。此次访问引发香港社会的移民潮。但对地产商而言，这是一次发展壮大的绝佳机会。
1704058969
1704058970
《中英联合声明》于1984年12月签署，地产财团从布满密密麻麻小字的档案中，发现了意外宝藏。《联合声明》附件三第四段列明，政府每年批出的新土地只限50公顷。不过《联合声明》也规定成立土地委员会，当批地到达限额时，若情况合理，土地委员会可批出额外土地。然而，限制土地供应对市民造成的心理作用，已大大刺激了地产市场。
1704058971
1704058972
这当中的逻辑是，土地短缺价格自然会高，楼价也会随之上涨。因此，市民买楼宜早不宜迟。消息经媒体传播之后，有些人立刻付诸行动，越来越多的人开始将买楼纳入自己的计划。这种连锁反应正是地产商乐见的事。在此后的12年，香港市民一直生活在这种由政府、开发商和传媒共同构建的买楼紧迫感中，1992年至1997年间尤为凸显。
1704058973
1704058974
《联合声明》未签署前，佳宁诈骗案〔4〕令数家银行相继倒闭，触发地产市场下泻，经历了两年不景气。当时利率飙升至约20厘，再加上主权移交尚未明朗，令形势更加严峻。在市况萧条时，地政总署不得不以土地储备表的方式卖地。所谓“土地储备表”方式，就是有意竞投待出售土地者要先向地政总署缴付按金，当地政总署收到至少一份按金后才会安排举行拍卖会，以此保证不会无人竞拍。《联合声明》签署后，楼市渐露曙光。1985年新年前夕地政总署收到多份申请，都有意购入土地储备表内待出售的土地，包括现在太古广场的所在地金钟。
1704058975
1704058976
除了太古夺得这幅市区黄金地皮外，其他地产商也立即行动。1984年底，长江实业与政府达成补地价协议，获得黄埔花园的地皮。同年12月，新世界发展与贸易发展局达成协议，于335000平方呎的湾仔海旁兴建香港会议展览中心。
1704058977
1704058978
至于新鸿基地产及恒基兆业地产，都瞄准新界土地，不但价格较低，而且竞争比市区土地小。20世纪七八十年代，这两家地产商都积极买入新市镇发展用地、换地权益书及农地。根据《联合声明》，以1997年6月27日届满的固定契约持有的新界土地契约，可自动续期至2047年6月30日，无须补地价。此项规定让这两家地产商获益颇丰。当1992年至1997年间楼市炽热时，两财团囤积廉价土地的策略，获得了丰硕的回报。
1704058979
1704058980
而同时，大地产商掌握了顺应楼市周期不同阶段的法门。1945至1984年，香港地产市场出现五个周期。一个完整的周期平均八年，包括五年“升市”和三年“跌市”。随着市场的规律变化，发展商采取“低买高卖”的策略，从中盈利。
1704058981
1704058982
《联合声明》签署后，地产市场进入香港有史以来最长的牛市期，长达12年。这中间除了1989至1991年间内地的政治事件和海湾战争的影响，1993至1994年间彭定康推行遏止炒卖楼市的措施，楼市有轻微回落外，其余大部分时间香港楼价都在急速飞涨。在这段时期，本已领先的几家大地产商日益壮大，使得较小型的发展商无法赶上。同时，楼市兴旺也令特区政府在1997年成立时的储备，较原先估计的多出约1720亿港元。根据《联合声明》设立的土地基金，在过渡期间共获得1970亿港元的巨额卖地收入。
1704058983
1704058984
香港由一个制造业基地，过渡为珠三角地区的转口港，再转型为服务型经济，以出口、金融及旅游为经济支柱。而地产业的牛市正好配合了香港的经济起飞。70年代末，中国改革开放，香港制造商纷纷北上，到珠三角地区发展，利用当地的廉价劳力和低土地成本，从出口及再出口贸易中获利，之后以地产及股票投资的方式将资金回流至香港。《联合声明》签署经全球电视转播后，香港成为著名旅游景点，世界各地的游客纷纷涌到香港，要看看这个即将回归中国的英国殖民地。80年代初，交投活跃的股市，引起了国际金融界的注意，外国股票经纪商争相在香港设立公司。资金从四面八方流入香港。
1704058985
1704058986
1704058987
1704058988
1704058989
1704058990
地产霸权
1704058991
1704058992
地产霸权 [:1704058263]
1704058993
换地权益书 奇货可居
1704058994
1704058995
地产市场开始疯狂，龙头地产商无论在财力还是市场影响力上，都占有优势，领导地位几乎无法动摇。而地产财团的王牌之一，就是拥有廉价的土地储备，包括于七八十年代累积购入的换地权益书和农地。
1704058996
1704058997
20世纪60年代，人口急剧膨胀，港岛和九龙的市区土地供应愈来愈短缺，政府在新界推行新市镇发展计划，荃湾是首个目标。发展新市镇，往往需要兴建基础设施和学校、医院等公用场所，因而要征收大量土地。1960年1月前，要征收私人土地作公共用途，政府须向土地拥有者支付现金作为补偿。1960年1月至1983年3月，政府为了减少现金支出，向拟征收私人土地的拥有者发出“换地权益书”，土地的拥有者可选择收取现金，或日后在新界任何新市镇发展区换取建筑用地。为新市镇发展而征收的土地，大多是农地。按换地权益书规定，每5平方呎的农地，将来可换取2平方呎的建筑用地；每1平方呎的建筑用地，将来可换取同样1平方呎的建筑用地。新界大多数村民基于传统观念和价值观，宁要土地，不要现金。于是绝大部分的土地拥有者都选择了将来换地。
1704058998
1704058999
七八十年代，大地产商开始积极收购换地权益书，他们往往会聘用地产经纪人专职收购。这些经纪人掌握新界换地权益书持有人的网络。根据罗杰·尼西姆著的《香港土地管理及措施》（Roger Nissim, Land Administration and Practice in Hong Kong），70年代中期，未赎回的换地权益书涉及的建筑用地面积约为3600万平方呎。到了70年代末，换地权益书的炒卖价格达到顶峰，绝大部分换的权益书都由四大地产商购得，包括新鸿基地产、恒基兆业，以及私营的南丰发展和华懋集团。新界大部分的新土地，都根据新市镇发展计划征收作公共用途，政府逐渐明白日后土地供应的负担会愈来愈重，于是在1983年3月停止了换地权益书的发放。
1704059000
1704059001
虽然如此，但到了80年代初，政府仍积压了大量未赎回的换地权益书。为了加快赎回过程，政府准许地产商以换地权益书代替现金，来竞投公开发售的土地或缴付修订契约的补偿地价。《中英联合声明》1984年签署时，中英双方均同意，所有未赎回的换地权益书将于1997年6月前解决。港英政府必须尽快吸纳这些未赎回的换地权益书。于是新界的大部分土地拍卖因换地权益书招标而搁置，经公开拍卖出售的土地数量下降。这些限制投标与正常的土地投标不同，是按年期评估，也就是说，早递交换地权益书的投标者会享有优先处理权，因此四大地产商享有显著优势。
1704059002
1704059003
根据1996年7月消费者委员会的报告，通过换地权益书买入的地皮，土地成本较经公开拍卖买入的地皮成本低，通常只占单位价格的10％至20％；此外，根据13个住宅发展项目中五个个案的研究结果，以换地权益书投标的地皮开发的楼盘，估计盈利率占总开发成本的77％至364％，而经拍卖购得地皮的楼盘，盈利率为6％至109％。
1704059004
1704059005
尼西姆指出，换地权益书制度后来演变为某些大地产商炒卖的源头和印钞机，这是港英政府始料不及的。但无论如何，虽然这可能不是政府的初衷，但其客观结果是这项土地政策给大地产商带来了意外之财。加上天时地利，造就了富甲一方的地产王国，同时令地产业的竞争每况愈下。
1704059006
1704059007
1997年前，在政府的土地政策下，一些地产商不知不觉便拥有了特权，而他们根深蒂固的市场影响力日后也难以削弱。这些地产商坐拥香港大量独特及珍贵的自然资源，有能力静待经济从低谷回升，由熊市至新牛市的整个周期。
1704059008
1704059009
1704059010