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地产霸权 [:1704058263]
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换地权益书 奇货可居
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地产市场开始疯狂，龙头地产商无论在财力还是市场影响力上，都占有优势，领导地位几乎无法动摇。而地产财团的王牌之一，就是拥有廉价的土地储备，包括于七八十年代累积购入的换地权益书和农地。
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20世纪60年代，人口急剧膨胀，港岛和九龙的市区土地供应愈来愈短缺，政府在新界推行新市镇发展计划，荃湾是首个目标。发展新市镇，往往需要兴建基础设施和学校、医院等公用场所，因而要征收大量土地。1960年1月前，要征收私人土地作公共用途，政府须向土地拥有者支付现金作为补偿。1960年1月至1983年3月，政府为了减少现金支出，向拟征收私人土地的拥有者发出“换地权益书”，土地的拥有者可选择收取现金，或日后在新界任何新市镇发展区换取建筑用地。为新市镇发展而征收的土地，大多是农地。按换地权益书规定，每5平方呎的农地，将来可换取2平方呎的建筑用地；每1平方呎的建筑用地，将来可换取同样1平方呎的建筑用地。新界大多数村民基于传统观念和价值观，宁要土地，不要现金。于是绝大部分的土地拥有者都选择了将来换地。
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七八十年代，大地产商开始积极收购换地权益书，他们往往会聘用地产经纪人专职收购。这些经纪人掌握新界换地权益书持有人的网络。根据罗杰·尼西姆著的《香港土地管理及措施》（Roger Nissim, Land Administration and Practice in Hong Kong），70年代中期，未赎回的换地权益书涉及的建筑用地面积约为3600万平方呎。到了70年代末，换地权益书的炒卖价格达到顶峰，绝大部分换的权益书都由四大地产商购得，包括新鸿基地产、恒基兆业，以及私营的南丰发展和华懋集团。新界大部分的新土地，都根据新市镇发展计划征收作公共用途，政府逐渐明白日后土地供应的负担会愈来愈重，于是在1983年3月停止了换地权益书的发放。
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虽然如此，但到了80年代初，政府仍积压了大量未赎回的换地权益书。为了加快赎回过程，政府准许地产商以换地权益书代替现金，来竞投公开发售的土地或缴付修订契约的补偿地价。《中英联合声明》1984年签署时，中英双方均同意，所有未赎回的换地权益书将于1997年6月前解决。港英政府必须尽快吸纳这些未赎回的换地权益书。于是新界的大部分土地拍卖因换地权益书招标而搁置，经公开拍卖出售的土地数量下降。这些限制投标与正常的土地投标不同，是按年期评估，也就是说，早递交换地权益书的投标者会享有优先处理权，因此四大地产商享有显著优势。
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根据1996年7月消费者委员会的报告，通过换地权益书买入的地皮，土地成本较经公开拍卖买入的地皮成本低，通常只占单位价格的10％至20％；此外，根据13个住宅发展项目中五个个案的研究结果，以换地权益书投标的地皮开发的楼盘，估计盈利率占总开发成本的77％至364％，而经拍卖购得地皮的楼盘，盈利率为6％至109％。
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尼西姆指出，换地权益书制度后来演变为某些大地产商炒卖的源头和印钞机，这是港英政府始料不及的。但无论如何，虽然这可能不是政府的初衷，但其客观结果是这项土地政策给大地产商带来了意外之财。加上天时地利，造就了富甲一方的地产王国，同时令地产业的竞争每况愈下。
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1997年前，在政府的土地政策下，一些地产商不知不觉便拥有了特权，而他们根深蒂固的市场影响力日后也难以削弱。这些地产商坐拥香港大量独特及珍贵的自然资源，有能力静待经济从低谷回升，由熊市至新牛市的整个周期。
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058264]
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更改土地用途的魔法
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大地产商赚取异常丰厚的利润，除了换地权益书外，和香港的土地制度也有直接的关系。
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我们都知道营业盈利是销售收入减去销售成本的差额。在物业发展业务的销售成本中，土地成本占绝大部分，因此土地成本下跌，盈利率便会大幅上升。中小型地产商获得土地的唯一途径，就是政府土地拍卖或招标，通过相互竞争的招标，他们赚取的盈利会在正常范围内。然而拥有大量农地的大地产商，情况就截然不同了。
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20世纪90年代，新市镇发展计划不足以应付土地需求，大地产商在之前20年持续累积的农地就成了宝贝。那些拥有庞大农地储备的地产商，即使政府暂停卖地数年，也不会缺少可开发的土地。新鸿基地产拥有2400万平方呎的土地，恒基兆业地产则拥有3280万平方呎的储备。这些农地的购买成本较低，而有能力持有农地储备的地产商，往往都财力雄厚，即使暂不作发展，在财政上也能应付自如。当地产商认为适宜把农地改变为住宅或其他用途时，只须向政府补地价。这些农地储备，犹如买地期权，转换用途的时间由拥有人决定，没有时限。唯一的风险就是，有些农地可能属于法定分区计划下的“农地使用区”，不能开发为住宅或其他商业用地。但即使在这种情况下，地产商仍可申请重新规划。
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假如农地属于住宅区，地产商若想开发该幅地皮，程序非常简单。拥有该幅地皮的地产商，可以申请修订契约，将地契中规定的农业用途，更改为住宅或其他用途。所属分区地政处收到申请后，会咨询政府不同部门，如屋宇署、土木工程拓展署、路政署、城市规划委员会、运输署、环境保护署等部门的意见。分区地政处收集各部门意见后，会拟定条款及条件，并提交地区地政会议审批。审批后，分区地政处会向申请人发信，说明修订的基本条款，如果申请人接受这些条款，便会进行补偿地价的评估，然后向申请人发出通知书。
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对地产商来说，此种补偿地价评估，比公开拍卖或招标有明显好处。补地价的计算方法，是用变更用途后的土地价值（按计划用途）减去变更用途前的土地价值（按农地用途）。申请人和政府都各自有独立的专业估价师，经过多次商议后得出评估结果，最后协议的金额往往低于政府原来的评估金额。与拍卖或招标不同，补偿地价评估不涉及竞争，只是双方在讨价还价。
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此外，地产商可控制递交申请的时间，他们可以静候最佳时机，比如在市场萧条时申请修订契约。审慎的地产财团也总是待地皮邻近的基础设施或其他公共设施，比如地铁、巴士线开通建成之后，才申请重新规划和更改土地用途。
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截至2009年，新鸿基地产及恒基兆业地产的可开发农地共5680万平方呎，相当于全港非建设区1％的面积。长江实业也拥有相当数量的农地储备。如此庞大的土地储备造成的土地成本优势，加上集团的雄厚财力和市场影响力，在可预见的未来，这些大地产商在地产业的主导地位势必难以动摇。
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地产霸权
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大地产商在金融危机中获利
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到了90年代，大地产商的丰厚盈利，不但令小地产商垂涎，外行人也想分一杯羹。每次政府的土地拍卖会都吸引大量人群，竞投非常激烈。许多有中资背景的地产商也都是拍卖会的常客。1992年，政府宣布计划兴建赤腊角机场，楼价飙升近三成。从那之后直至1997年年中，楼价成倍数地飞涨。12年的地产业牛市期可以划分为两个阶段：前六年主要是因香港人的收入和储蓄增长带来的稳步上扬；而后六年，则是在地产商营销伎俩和市民狂热炒卖的热情之下，导致的楼价暴涨。楼市高峰时，市区一个600平方呎左右的小型住宅单位售价高达500万港元左右，即每平方呎8000港元以上，新界同类单位平均售价也达每呎6000港元。而市区豪宅的平均售价，每呎要达至30000港元；郊区豪宅的售价每呎也超过10000港元。面积1000呎的市区豪宅，轻易卖到1500万至2000万港元。