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地产霸权 [:1704058272]
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对消委会建议置若罔闻
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政府得承认，高地价及楼价会阻碍经济转型，是提高香港竞争力的绊脚石。价格高昂，只会令经济和财富更加集中。如果要提高香港经济的竞争力，就亟须检讨现行的土地制度及土地和房屋政策，设立以社会公平和平等为重心的原则。事实上，在所有政府政策中，土地政策明显最为重要，因为各行各业乃至整个社会的福祉，都系于土地政策。
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香港民主促进会在1999年9月的通讯中和应了陆恭蕙对香港土地政策的关注，指出：“整体而言，商住用途的土地供应非常不足，而在用途划分制度下，市场进一步被扭曲。”该会认为香港的土地供应和分配制度需要进行重大变革。符育明的研究论文（2001年）和消费者委员会较早编制的报告（1996年）都有以下结论：香港地产业竞争少，在目前的市场结构下，大地产商可以自如地运用其市场影响力，不利于消费者。
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最令市民费解的是，尽管有以上调查结果佐证，政府仍然放任地产市场严重扭曲的现状。对小型及新进入市场的地产商来说，最大的挑战是难以获得土地及土地成本高昂。而政府削减土地供应，剥夺了小地产商和有意进入市场的企业在市况低迷下以较低成本买地的机会，严重破坏了促进竞争的希望。
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消费者委员会在1996年发布的私人住宅市场竞争力报告中，描述了大地产商的市场行为，包括令消费者选择减少、价格上升、比较价格的可能性下降等。其中地产商最常用的伎俩就是分批推出单位。对地产商来说，此举是为了测试市场反应，但这种做法限制了供应，变相制定了厚此薄彼的价格。该份报告还指出，在1994年1月至1996年5月期间，政府向57个项目发出预售楼花同意书，涉及40040个单位，但只有四成在市场推售，其余六成不是暂不销售，就是留作内部认购。该报告指出，这种蓄意拖延销售的伎俩，在竞争激烈的市场中是不可能出现的。
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消委会的报告还指出：市场门槛高，包括限制土地供应和土地成本高昂等因素，令香港新住宅市场的竞争不足。有鉴于此，该份报告建议采取以下措施来促进竞争：（一）降低市场门槛；（二）采取措施防止妨碍竞争市场的行为；（三）方便消费者获得可靠的物业数据。可惜的是，政府对这些建议充耳不闻。
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政府的首要任务是设法帮助弱势社群，而非协助财雄势大的人，经济困境时关怀弱势群体就更是当务之急。不管采取“救市九招”的理由如何，其造成的结果是政府为保障少数特权阶层的利益，不惜以牺牲楼市竞争力为代价，损害了整个社会的公平和正义。
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地产霸权 [:1704058273]
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地产霸权 第四章 公用事业亦遭垄断
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地产霸权 在各大地产财团的整体盈利之中，出售发展物业所得的盈利一直占绝大部分，在地产泡沫爆破前尤甚，但这并非他们唯一的收入来源。物业租金收入是这些大地产商稳定的重要收入来源。当市场低迷，物业交易盈利降低时，租金收入便可发挥缓冲作用，避免财团整体盈利受太大影响。
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在2002年之前的10年，三大地产财团的纯利合共3165亿港元。长江实业的平均年度盈利为163亿港元，新鸿基地产为95亿港元，而恒基兆业为58亿港元。除了长实的盈利来自旗下和记出售电讯资产的特殊贡献外，其他都是受惠于蓬勃地产市场带来的丰厚利润。
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这些地产财团凭借主导市场的力量和定价策略，加上地产市场缺乏保护消费者权益的措施，一直获得超常规利益。在经济状况好的时候，不论投资者，还是投机者，都与地产商一样容易赚到钱，故不易察觉这种失衡的现象。但到市况逆转时，事实的真相就暴露出来。1997年年中，地产商和物业代理舞弄魔笛迷惑众人，不少港人失去理智，盲目乐观。大多数人不仅失去了毕生积蓄，也丧失了自尊。
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058274]
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牟取暴利：从出租到物业管理
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消费者置业要耗费半生积蓄，但这并非唯一令他们吃亏的地方。使用天然气及电力、公共交通服务，以至购买超市的消费品，这些与日常生活息息相关的方面，消费者也会遭到不公平的对待。经济霸主凭借在行业的市场影响力，再加上政府的默许，人为抬高许多生活必需品的价格。而生活在这种社会的升斗市民，只得屈从于财力丰厚的统治阶级。
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对香港人来说，楼宇物业既是安身之所，也是投资。老谋深算的大地产商当然也深谙其中道理。消费者委员会在1996年报告的结论中提到，市场结构根深蒂固，包括市场门槛高、土地供应有限、龙头地产商拥有强大财力及庞大的土地储备，都造就了地产商成为寡头企业，并采用对消费者不利的供应及定价方法。该报告引述1994年政府专责小组的报告，有表面证据显示地产商有囤积单位的情况。由于没有监察机构、缺乏竞争政策和竞争法，住宅单位的业主一直都是备受剥削的一群。
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这些地产财团除了以高价向一般市民出售单位而获得厚利之外，还通过持有大型地产投资组合牟利，包括出租商场、商业楼宇、酒店、豪华服务式住宅，以及工业大厦。
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对零售企业而言，店铺租金占日常开支的大部分。他们的业务能否持续，往往要视乎铺租水平。在经济繁荣时，租户的营业额迅速增长，其大部分盈利以营业额租金的方式付给业主，租户的储备金减少，遂难以抵御经济逆境。在经济不景气时，即使租户的生意蒙受损失，业主仍会收取基本租金。若租户因长期蒙受生意亏损，而要求租约期满前重新磋商租金，业主极少愿意做出让步。总之，业主会分享租户的盈利，但从来不会承担损失。由于小商户缺乏选择和议价能力，往往任由地产商宰割。而这些小商户即使倒闭了，其他甘冒风险的商户也会前仆后继，迅速取而代之。
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