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地产霸权 [:1704058274]
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牟取暴利：从出租到物业管理
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消费者置业要耗费半生积蓄，但这并非唯一令他们吃亏的地方。使用天然气及电力、公共交通服务，以至购买超市的消费品，这些与日常生活息息相关的方面，消费者也会遭到不公平的对待。经济霸主凭借在行业的市场影响力，再加上政府的默许，人为抬高许多生活必需品的价格。而生活在这种社会的升斗市民，只得屈从于财力丰厚的统治阶级。
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对香港人来说，楼宇物业既是安身之所，也是投资。老谋深算的大地产商当然也深谙其中道理。消费者委员会在1996年报告的结论中提到，市场结构根深蒂固，包括市场门槛高、土地供应有限、龙头地产商拥有强大财力及庞大的土地储备，都造就了地产商成为寡头企业，并采用对消费者不利的供应及定价方法。该报告引述1994年政府专责小组的报告，有表面证据显示地产商有囤积单位的情况。由于没有监察机构、缺乏竞争政策和竞争法，住宅单位的业主一直都是备受剥削的一群。
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这些地产财团除了以高价向一般市民出售单位而获得厚利之外，还通过持有大型地产投资组合牟利，包括出租商场、商业楼宇、酒店、豪华服务式住宅，以及工业大厦。
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对零售企业而言，店铺租金占日常开支的大部分。他们的业务能否持续，往往要视乎铺租水平。在经济繁荣时，租户的营业额迅速增长，其大部分盈利以营业额租金的方式付给业主，租户的储备金减少，遂难以抵御经济逆境。在经济不景气时，即使租户的生意蒙受损失，业主仍会收取基本租金。若租户因长期蒙受生意亏损，而要求租约期满前重新磋商租金，业主极少愿意做出让步。总之，业主会分享租户的盈利，但从来不会承担损失。由于小商户缺乏选择和议价能力，往往任由地产商宰割。而这些小商户即使倒闭了，其他甘冒风险的商户也会前仆后继，迅速取而代之。
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经济不好，业主宁愿给新租户较长的免租期，也不愿调低租金。这是避免现有租户以调低的租金为借口，在续租时要求减租，也可避免其他有意承租的租户以此作为厘订新租约的参考基准。正是因为租金被人为抬高，所以在经济逆转时，商业物业租金（尤其是店铺租金）较之住宅租金需更长的时间才会回落。只有供应远远超过需求，再加上一段较长时间的经济衰退，市场力量才会发挥作用。遇到短期市场逆境时，正是这种稳定的租金水平保障了大业主的租金收入。
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多个经济霸主中，以新鸿基地产的投资物业组合规模最大。至2010年5月30日新鸿基持有2610万平方呎已落成的投资物业、1800万平方呎发展中物业。此外，按地盘面积计算，集团拥有约2500万平方呎的农地，大部分位于新界现有或计划兴建的铁路沿线，并正进行更改土地用途。截至2009年12月31日，该集团录得年度净租金收入达39.6亿港元，而该年度的纯利总额为146.5亿港元，整体出租率为93％。
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在该集团的投资组合中，最具价值的两项投资是持有47.5％股权（恒基兆业地产也持有47.5％的股权）的国际金融中心一、二期，以及全资拥有的港铁九龙站第三、五、六及七期发展项目。该集团还在新界多个人烟稠密的新市镇拥有不少购物中心，比较著名的有沙田新城市广场和葵涌新都会广场。
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九仓集团以商业物业为主，至2009年12月31日其投资组合包括在香港1269万平方呎的楼面面积。其中最具价值的投资是在香港商业楼面面积多达705万平方呎的海港城。这个占地193万平方呎的购物中心，即使在2001年通缩期间，亦取得95％的出租率。该集团另一项最具价值的商业投资，是香港铜锣湾的时代广场。在2001年的通缩期，时代广场受惠于来港购物的旅客，出租率高达98％。海港城与时代广场，共占九仓集团2009年业务资产的51％、营业盈利的62％，带来总收益53.1亿港元。
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恒基兆业地产至2009年12月31日持有的香港已建成可供收租的物业组合，包括940万平方呎的楼面面积，其中商场和零售铺位占450万平方呎、写字楼占340万平方呎、工贸商厦占90万平方呎、住宅及套房酒店占60万平方呎。截至2009年12月31日，集团物业租金收入达65.2亿港元。按楼面面积计，新世界发展于同年持有433.3万平方呎的投资物业（当中部分物业新世界发展只拥有部分股权），长江实业持有380万平方呎的商业物业。
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由于存在市场准入的门槛，加上土地是不能移动的，所以土地拥有者购入并持有位置优越的土地，实际上是对这片土地作“空间垄断”。龙头地产商凭借难以匹敌的经济实力，能购入位置理想的土地，例如邻近集体运输系统或海旁的地皮，获得额外利益。众所周知，铁路沿线的地皮比远离铁路的更有价值；海港两旁的物业也比远离海滨的有更大的升值空间。买方购入这些位置优越的地皮后，原本用公帑提供的交通便利和自然环境优势等财产，便成了开发商的私利。地产商拥有这些土地和物业后，便可长期凭其优越位置，向租户收取高昂的租金。这种坐享其成的垄断收益，就是社会改革者所称的寄生收入。
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人口稠密、人流较高的购物中心，一直是地产财团的重要生财工具。购物中心店铺的租户在缴交基本租金之外，在营业额达至一定额度后还要缴交营业额租金，即要按超出部分的特定百分比缴付。如果店铺生意好，业主会分享租户所得的总收入；如果营业额低于议定的水平，业主仍会得到基本租金。由于许多零售行业竞争激烈，急于要在人流如鲫的购物中心开店的企业只好孤注一掷，同意业主的条款。而大部分位置优越的购物中心都落入地产财团手中，加上其他地产商纷纷采取这种租赁方式，零售商不但对店铺的位置几乎没有选择余地，议价能力也很薄弱。
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店铺位置优越，往往是零售业务成功的关键要素。然而，拥有这个关键要素的是业主而不是零售商。因此零售商为了享有这个优势，便要被迫支付过高的租价。为了保持盈利，他们会尽可能将这些经营成本转嫁给消费者，消费者遂成为空间垄断的最终受害者。
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许多零售商为保持竞争优势，都采取连锁经营的模式，在不同地区的购物中心设立多间连锁店，务求取得规模上的优势，既能分散店铺选址的风险，同时也可调低平均租金。不用说，只有财力雄厚的零售商才有能力采用这个策略。对中小企业来说，营商环境极为残酷。
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地产财团的资产负债表显示，经济衰退时期的租金收入几乎是财团的救生链。只要持有黄金地段的投资物业，就可坐收租金回报，如此理想的业务夫复何求？
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地产财团另一个不起眼但很稳定的收入来源，就是物业管理费。地产商一般的做法，是在住宅项目售罄后保留其物业管理权。置业者若以为购入单位后，与地产商再无财务纠葛，便大错特错了。地产商在最初两年，自动有权管理有关住宅项目的公用地方，两年之后，业主可投票重选物业管理人。但过往例子显示，业主委员会只有在极少数情况（例如管理服务敷衍塞责）下才会更换物业管理人。而业主则须向地产商支付物业管理费。
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1997年中前，经济持续繁荣，物业管理公司按年增加管理费，被视为理所当然。管理费的年度增幅高于通胀率也很常见。由于当时港人普遍较富裕，且赚钱容易，没人把物业管理费等小额开支放在心里。80年代物业管理费约为每平方呎楼面面积0.5至0.8港元，在90年代市场高峰时，增至每平方呎1.5港元左右，而附有很多娱乐设施但单位数目较少的新落成物业则高达2至2.5港元。楼市崩溃时，住宅租金在1998年至2002年间下跌了40％至50％，但大部分私人屋苑的物业管理费仍处于高峰期的水平。平心而论，物业管理业务吸纳了大量的人力，有助于增加低技术劳工的职位。但消费者因此要支付不合理的高昂收费，而这些费用中的大部分最终流进地产商的口袋，成为他们丰厚盈利的一部分。
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物业管理不仅仅局限于住宅楼宇。在大地产商发展的物业承租零售店铺和办公室的租户，全都须缴交物业管理费。商业租户除了承担这笔费用外，还要支付冷气费。当然，这笔费用也会影响租户的盈利。店铺的单位租金差别很大，要视乎店铺大小、位置、布局以及所处楼层。而根据一些租户的经验，他们支付的费用总额比另外一些单位的租金还要高。租金连同物业管理费占租户营运成本总额中相当大的部分，他们只会将之转嫁给消费者。
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假设你是普通市民，住在私人屋苑的自置物业里。你耗尽毕生积蓄，从地产商那里购入物业，取得物业的使用权，每月偿还按揭贷款并支付物业管理费。你每天外出到屋苑购物中心的食肆或快餐店用餐，实际上是在帮助该租户支付其店铺租金和管理费用，这笔钱最终会流入地产商的口袋。周末，你到地产商拥有的商场购物，选购消费品时会再次帮助有关商户支付租金和费用。到月底，你能计算出支付给地产商的金额占你的月薪多少吗？答案一定会令你吃惊。
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地产霸权
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管制协议令电费过高
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电力是所有家庭和各行各业的基本需要。由于香港经济在20世纪70年代末由工业经济转型为服务型经济，商界的电力需求急增。同时，随着80年代经济的迅猛增长，市民的收入水平攀升，本地的耐用电器畅销，也推高了对电力的需求。
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