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地产霸权 第五章 经济衰疲民生凋敝
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地产霸权 香港的土地制度在地产业创造了不公平的竞争环境，使得少数大财团拥有富甲一方的财富。不论是过去还是目前的运作方式，土地制度都把大量财富倾入地产巨贾的口袋里，同时把工业和经济都集中在数家企业之手。这些现状造成了不同的社会和经济弊病，且已病入膏育，当务之急是对症下药。
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若土地制度是罪魁祸首，便应立即认真思索如何作出改变。若是因为缺乏适当的政策和法律，精英社群滥用其地位和权力，损害大多数人的利益，便应立刻调整政策和加强立法。若社会不公和贫富悬殊如此严重，危及和谐的社会根基，便应拨乱反正。
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找出根治香港问题的良方之前，我们先来仔细察看困扰香港的三大弊病。在上述背景之下，这些弊病已经扩散。若采取对策前不客观、准确地为香港把脉，则只会推波助澜，后果更为严重。
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中小地产商被挤出市场
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修订土地契约制度、限制性的换地权益书投标、每年50公顷的土地供应限制，以及高地价政策，都是催生数个超级富豪家族的因素。由这些家族控制的大财团，其雄厚的财力和巨大的市场影响力，主要源于过去40年来累积土地的财富。这种财力上的优势，就是妨碍地产业及其他行业竞争的一大因素。
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在地产业，这些大地产商凭借无可比拟的财力，排挤其他经营商，并购入可供出售土地中最珍贵的地皮；在修订契约制度下，他们通过拥有庞大的农地储备和作公用事业或公用服务用途的土地，享有土地成本的比较优势。
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这些因素令竞争环境失衡。20世纪80年代，牛市刚刚起步，地产商即使争相购入土地，也较安全。当时，新项目接近落成时，物业价格总会较动工时高，因此赚取盈利根本不成问题。然而，地产商在90年代采取同样进取的土地投标策略，在市场逆转时，便注定要碰壁。他们因在土地拍卖会上购入昂贵地皮而债台高筑，被迫在跌市时蚀卖。两家中型地产商——百利保和丽新——在1998年楼市暴挫时无力短期内恢复元气，几乎变得一无所有。在那次楼市暴跌之后，多家中小型地产商惨败，主要的原因是他们没有足够的土地储备。相比拥有大量廉价土地储备的大地产商，中小型地产商要承担的风险高得多，加上其财力较大地产商薄弱，当市场急转直下时，他们的处境便岌岌可危。
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目前的市场结构充分显示竞争环境并不公平，能以低于平均成本拥有大量土地储备的地产商，明显享有优势。如果连百利保和丽新这样历史悠久的集团也无法抵御金融风暴，又怎能指望新进入市场的经营商能与根基稳固的地产卡特尔较量？随着中小型地产商几乎全部退出市场，可以肯定的是，市场力量将更加集中。拥有市场主导力量的企业，会滥用其影响力。如此，由寡头企业紧紧操纵市场结构，竞争力将变得更弱。
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修订契约制度给拥有庞大农地储备及公用或公共服务土地的大财团带来土地成本优势，这种优势一直是妨碍地产市场竞争的重要元素。政府需要检讨修订契约补地价评估机制，确保估价方法的公平。当然首先政府应当向公众披露补地价的具体计算方法。
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地产商利用修订契约制度，把闲置的公用事业用地转为盈利丰厚的住宅或商业物业，引起社会是否公正和有效地使用土地的问题。
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在香港，土地是稀有资源，应作最佳的社会和经济用途，获得最高的价值。修订契约的补地价，是讨价还价得出来的金额，与拍卖会上的成交价不同，不能反映竞价后的价值。除此之外，公用事业或公共服务获批的土地，乃作公共用途，这引起一个问题：究竟经营者是否有权把这些土地转为私人用途？这个行之数十年，为财团带来巨大利润，违反公益的土地措施，值得政府深入研究。拥有公用事业或公共服务土地的大财团，能在地产业与对手不公平地竞争，这个措施是祸端之一。
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在香港回归前最后的十年，20世纪最大的楼市泡沫形成，这部分源于《中英联合声明》中规定每年卖地50公顷的上限，此举触发了回归前人为造成的土地供应短缺，同时高地价政策也是泡沫形成的部分原因。当需求上升时，不适当的土地供应限制扭曲了市场的有效运作。政府人为遏止土地供应，帮了土地储备丰厚的大财团一个大忙。他们利用公众以为土地和房屋供应即将严重短缺的心理，充分利用楼市长达12年的热潮，盈利屡创新高。而反观香港的中产阶层，经历了楼市暴涨和泡沫爆破，集体损失惨重，以致这个阶层几乎消失。
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中产财富成过眼烟云
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1997年年底，金融风暴袭击香港。此时，李先生在一家中型地产公司的项目部担任高级建筑师已七年。他刚满40岁，已婚并育有两个孩子，分别为10岁和12岁，都就读于国际学校。李先生夫妇月收入共12万港元，享受中产阶层优渥的生活，居于半山一个1500平方呎的四房单位。该单位于90年代初买入，月供40000港元。一家人周末时驾着新款宝马到上水双鱼河马会乡村俱乐部享受午餐、打网球或在泳池游泳；每周有四晚会出外在高级餐厅或赛马会会所用膳。李先生的太太是欧洲投资银行的投资分析员，没有余暇做饭及料理家务，全部都交由菲佣处理。每年他们一家四口都会出境旅行。这样的美好生活到1997年夏天结束了。彼时，夫妇俩做了一个重大决定，这个决定使他们的生活骤变。