1704059545
地产霸权 [:1704058283]
1704059546
中产财富成过眼烟云
1704059547
1704059548
1997年年底，金融风暴袭击香港。此时，李先生在一家中型地产公司的项目部担任高级建筑师已七年。他刚满40岁，已婚并育有两个孩子，分别为10岁和12岁，都就读于国际学校。李先生夫妇月收入共12万港元，享受中产阶层优渥的生活，居于半山一个1500平方呎的四房单位。该单位于90年代初买入，月供40000港元。一家人周末时驾着新款宝马到上水双鱼河马会乡村俱乐部享受午餐、打网球或在泳池游泳；每周有四晚会出外在高级餐厅或赛马会会所用膳。李先生的太太是欧洲投资银行的投资分析员，没有余暇做饭及料理家务，全部都交由菲佣处理。每年他们一家四口都会出境旅行。这样的美好生活到1997年夏天结束了。彼时，夫妇俩做了一个重大决定，这个决定使他们的生活骤变。
1704059549
1704059550
当时香港的楼市如脱缰野马般急升，李先生的一位行内朋友通过快速转手豪宅，在短短数月内已赚取数百万港元。
1704059551
1704059552
1997年夏天，李先生夫妇花了两个周末参观龙头地产商推售的豪宅示范单位，心想若能快速转手获利，用来买一辆奔驰也不错。夫妇俩看中了沙田马场附近的豪宅。额外的按揭确实令他们每月的生活费紧绌，但他们认为，只要能快速卖出单位，风险也不大，况且他们许多朋友都能从炒卖物业中赚快钱，如果自己不参与炒卖，很快就会不及朋友富裕。因为有了每年50公顷的限制，土地供应永远也无法满足市民的住屋需求，楼市只会上升——至少，地产商和地产经纪都是这样说的。
1704059553
1704059554
地产商自有一套向潜在买家促销的方法，他们会分小批把单位推出市场，让急切买楼的人群在销售处外大排长龙，营造炽热的销售气氛。地产商总是宣布会调高下一批单位的售价，好像在向炒家暗示，对方必定能快速转手获利。
1704059555
1704059556
前景看来多么美好，很难相信未来不会更好。最后，李先生夫妇选择了一个位于沙田的高层单位，标价850万港元。他们倾尽所有银行存款，合共260万港元来支付三成首期，然后把该物业抵押，取得590万港元的按揭贷款，每月须偿还约5万港元。他们完成交易时，正值1997年8月。
1704059557
1704059558
然而，灾难降临。货币危机触发股市下泻，李先生夫妇首先损失了一小部分财富，在他们未及反应之时，楼市已下挫五成，他们才发现自己已身陷困境。沙田单位当时的市价只有约420万港元。即使有人愿意以这个价格买入，他们仍然要拿出170港万元赎回按揭，才可出售该单位。然而，他们的银行存款已花光，如何有这笔钱？因此，他们只得继续供款（连同原本自住的单位，他们每月要向银行缴付9万港元的按揭），期望楼市复苏。他们削减开支，出售了宝马。
1704059559
1704059560
可惜事与愿违，引颈以待的市场复苏遥遥无期。李先生工作的公司濒临破产，1999年年初他惨被解雇，不得不出售位于半山的单位，在湾仔租住一个小单位。售楼所得的钱在偿还银行贷款和扣除基本开支后，所剩无几。数月后，李太太的公司采取精简节流措施，她的薪酬削减一成，夫妇俩也因此拖欠沙田单位的供款。2001年年底，李太太也被解雇，夫妇俩被银行宣布破产。
1704059561
1704059562
李先生夫妇的经历绝不是个别例子，而是20世纪90年代末至本世纪初中产阶层典型的兴衰史。有些人能保住工作，可能比这对夫妇幸运一些，但仍须背负着负资产物业按揭贷款的包袱，时刻胆战心惊，担心失业。
1704059563
1704059564
对香港的中产阶层而言，他们误以为“地产就是财富”。住房不再只是栖身之所，而是一种快速增长财富的工具。地产商也正是利用这种成瘾心态来牟取暴利。
1704059565
1704059566
毫无疑问，贪婪往往能推动人们做一些不合逻辑的事情，从各种与财富有关的狂热，如郁金香狂热和南海泡沫〔1〕，可见一斑。然而，当投机者被胜利冲昏头脑时，便忘记了地产是高借贷比率的游戏，短期投机与极高风险的赌博无异。于是中产阶层多年来辛苦积累的财富，只因一个错误的决定，便成过眼烟云。由“曾经拥有”到“一无所有”的创伤，苦不堪言。
1704059567
1704059568
1704059569
1704059570
1704059571
1704059572
地产霸权
1704059573
1704059574
地产霸权 [:1704058284]
1704059575
租金高昂令零售业经营困难
1704059576
1704059577
政府身为土地的唯一供货商，不但要时刻致力于满足社会的需要，而且要时刻注意，市场——特别是地产商，有否刻意操控公众的想法，令市民误以为土地和楼宇供应短缺，这是楼市泡沫的重要教训。楼市暴升和泡沫破裂的另一个重要教训，就是政府在地产市场采取的不干预政策若运用不当，可以产生灾难性的后果。
1704059578
1704059579
高地价政策是导致高成本环境的罪魁祸首，它扼杀了企业创意，令外国投资者却步。香港营商环境的竞争力究竟如何？《财富》杂志的一篇文章一针见血地指出：“许多在港交所上市的公司都是地产股，它们吸引更多资金，令地产市场的人为操纵更加严重。结果是：租金极高，使香港成为全球营商成本最昂贵的地方之一。”
1704059580
1704059581
即使在楼价下跌，住宅和办公室租金大幅下滑的时候，香港的零售租金水平依然是全球之冠。2002年第三季度，地产市道在低谷之际，香港的平均零售租金为每月每平方呎68.50港元。美国同季度的平均零售租金折合为港币是每月每平方呎11港元，而被视为美国最昂贵的零售租赁市场的旧金山，每月每平方呎的租金也不过为18港元。
1704059582
1704059583
零售店铺租金上扬，零售商只得加价，令产品和服务的价格过度飙升。由于香港商铺租金没有弹性，在经济困境时，市民的购买力薄弱，然而零售商却不能大幅度降低商品价格，致使店铺的营业额迅速减少，极易被市场淘汰。
1704059584
1704059585
香港零售管理协会主席余鹏春总结了零售商的经营困境：
1704059586
1704059587
由于行业高昂的成本结构，尤其是特定地区的零售租金和劳工成本，所有零售商既要保持低经营成本，又要维持业务增长，这是重大的挑战……我们已经看到，全球许多国际品牌在邻近国家或地区开设门市，但却放弃了香港。我们还看到，著名的国际零售商及优质的百货公司，如家乐福、大丸、松坂屋、伊势丹，都因租金和经营成本高昂而退出香港零售市场。
1704059588
1704059589
香港大多数零售企业都因人为抬高的租金深受其苦，而租金高昂主要来自高地价政策，大业主运用市场影响力，把商铺租金维持在极高水平。零售业的员工也是受害者，通缩时雇主会缩减成本，因为无法令业主减租，唯一的办法就是削减人手、降低工资。
1704059590
1704059591
至于写字楼租金，虽然在地产市道低迷时曾大幅下调，但较内地依然显得过于昂贵。有些国际公司宁可北望神州。2002年，甲骨文公司（Oracle）就放弃香港，选择在深圳设立其亚太区研究和发展中心。越来越多的跨国企业把业务和员工移师北上，因为内地的租金比香港要低廉得多。
1704059592
1704059593
除了商业租金高企，高地价政策也使香港成为全球生活开支最高的地区之一。即使楼价已下调65％的2002至2003年，一个700平方呎市区住宅单位，价格依然高达200万至300万港元。在美国，人均国民生产总值较香港高50％，且住宅市场一直畅旺，2003年1月转售住宅价格的中位数折合港币才125万港元，且美国住宅单位的面积较香港一般住宅单位大三倍左右。即使在阳光充沛、楼价也最贵的加州，宽敞住宅单位的价格中位数也只是263万港元。
1704059594