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5.中产者搁浅
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2006年2月，国内的物价指数一度低至0.9%，如果这个数字逼近零的话，国家的经济就会只吃不拉，存着钱不花，物价还在一个劲儿地降，简称滞涨。日本在20世纪90年代时的发展一直都是这样的。
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滞涨的经济环境下，面对不成熟的市场，当时最热的上海楼市也出现小范围的资本退出困难。有一家人2000年初在上海买了一套35万元的房子，2006年时按行价推算能值80万，可是在中介挂了半年也卖不出去，只能每月2000元往外租着。那时大家都知道这是泡沫，但它没有破。当时20多岁的第一代毕业面临楼市泡沫的青年们，开始将租房变成重要的生活选择。
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有价无市表明价格在失灵。价格是在市场中形成的，买卖中确定了价格，卖得多，价格低；买得多，价格高。既然楼市算一个市，那么，有买就有卖。一个房子的真实价格是多少，只有二手房市场才能给出来，而不是人的嘴喊出来的。
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2006年，香港《明报》上发表了一篇许小年的文章，认为《明年将迎来5年楼市大熊市》。在2011年的高点上看，这个预言过早了，但假如站在2012年或2013年看呢？许小年的文章中有一个重要的依据是：房价的滞后性。他认为，人们仍然认为1～2年内房价还要涨，还在追涨，这往往是楼市跌落前夜固有的现象。90年代初海南与广西北海的房子都是在这样的公众认识论支持下达到泡沫泛滥状态的。菜市场有这个情况，一下雨菜价就跌了；楼市不一样，东西在那儿搁着，不怕没人要。人们的这种心理预期成全了炒家出货的一段时间差。心理的顽固是一种顽固定价的前提，这就是价格刚性存在的心理基础之一。因此，才有徐小年关于2010年前楼市走向熊市的说法。可惜，金融危机后的古怪刺激计划没有成全他的预言。
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后来，人们说，谢国忠预言错了，许小年预言错了，易宪容预言错了，只有地产商预言对了，尤其是任志强，他不断喊出高价位，不断应验。2010年，他再次喊出北京四环内房价5万元时，更有大嘴金岩石按奢侈品价格与普通用品价格差推算出的北京最高房价将达20万元的结论。
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在击鼓传花的游戏没有结束前，最极端的声音合法性最强。美国金融危机已经提供了这样血淋淋的教训，中国楼市的泡沫作为一个没有最后摊牌的赌局，仍在艰苦地博弈。
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退房风是商业绝望导致的集体反游戏规则行为，也可以说是没有商业精神的表现。将个人的投资失败行为变成一种社会反抗，是一个市场不成熟的表现。香港和东京就没有这样的现象。
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90年代的日本与香港楼市曾经是一样的逻辑，后来双双腰斩。2006年时，上海楼市的大炒家早跑了。这个大炒家是指热钱。他们能动用的工具和进退方法不同于普通人，动用各种金融工具后，他们能够快进快出，这是热钱的职业本性。普通人的房子得在二手房市场喊着卖。谁来接盘？江浙小型民间资本后来上演的“退房潮”是赌输后的反市场行为，通过退房的办法向政府施加压力意味着价格的交易环境已经非常恶劣了。
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楼市是一个国家的经济大讲堂，很多人是以血泪学习经济与政治知识的。80年代的东京楼市破灭让日本公众学习了楼价与美国人的汇率压力这一国际政治不可分割；1997年的香港房价让香港人明白了，香港虽然没有上海和北京那样的平坦土地，寸土千金，但价格的魔鬼也会让他们的房价下跌一半。2000年代北京与上海的房价也是这样，认为上海要做中国的金融中心就会几十年让房子不跌是一种幼稚的赖账式想法，经济有涨落，供给有变数，没有不跌的房子。
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6.未斩的地方政府之手
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“斩手”这个词语血淋淋的。但想想2003年的楼市吹泡期中，成千上万的人买房的门槛陡增一倍后，人们终于明白：这是中国社会快速的财富分化方式。2000）年后的楼市泡沫，其价格推手并不是地产商，而是卖地的地方政府。
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通货膨胀猛于虎，但刨掉房子和石油（这两个数据在美国的计算中也是刨掉的，叫核心通货膨胀指数），2005～2006年时中国的物价是不涨反跌的。
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2003年后，地方政府的土地出售达到了最疯狂的地步，即使2005年的宏观调控中，地方政府也是“顶风作案”。国务院发展研究中心的报告认为：2005～2006年，中国楼市上涨50%空间来自于土地价格上涨。
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城市土地的所有权在地方政府，拍卖土地成为“有作为”地方领导人的财政收入核心。土地拍卖的借口是国有资产增值，但是土地增值拉起来的房价跳空高开的缺口，最后的补缺者却是普通大众。地产商是一个传导器，水涨他的船也涨，地涨他的房也涨，真正的源头正是地方政府过量拍卖土地的行为。
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上海、北京、浙江等省和一些地方省会城市的土地拍卖在2005年达到了最高潮。地方政府与中央政府的博弈在这一年几乎是拉锯战。由于分税制，地方与中央在经济收入分配上的矛盾在90年代末已经表现得十分突出了，拍卖土地是这一矛盾最有力的缓冲。
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地方政府是中央关于房价调控的执行者，又是一个最大的垄断性土地供应商，这种利益上的关联交易无法将房价稳固在一个既定的水平。北京地产商潘石屹曾在2005年撰文指出，北京的很多地产项目还没盖楼时，一平方米地价已经摊到了4 000～5 000块钱。地方政府一方面垄断土地，并作为唯一的供应商；一方面，又在宣称土地供应量在增加。这样开点小口子的土地供应让地产商的不安全感日益加重，很多地产商开始大量屯积土地。这很类似于陈毅当市长时的上海米价供应情形。土地也是商品，它遵守价值规律，只有政府放开土地的价格与供给，并制定严格的防垄断与开发期限的一系列措施，市场才会有明确的反应。
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因此，在人民币升值这个最大诱因下，2006年的宏观调控基本失败，原因在于没有对地方政府土地出售有一个强有力的制度安排，更没有对制止地方政府卖地分财政饭吃有一个明确的制度安排。楼市治理“斩手”行动的第一个对象应该是地方政府的卖地行为，以及其中的大量关联交易与政商交易。只有斩掉地方政府的手，才能从源头上解决土地与楼市的价格辩证关系。
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在解决宏观调控时，自90年代以来，决策者的智囊层都是凯恩斯理论的忠实信徒，但凯氏只是一个经济学家，中央政府与地方政府在宏观调控上的博弈这出戏的解决之道恐怕不是在经济层面上，而是在深层的政治利益平衡上面。
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7.可疑的人口红利
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土地与房子的辩证法，卷入了中国社会形形色色的利益链条，每一根链条都有自己的理论支撑：地方政府以土地增值之名卖地，地产商以薄利之名开发，炒房客以自由市场理论之名走南炒北，基金投资人以人口红利之名推高地产股票。
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地产商和基金经理，是几十年后研究这段历史时不得不提到的利益群体。这段时间，明星地产商越来越像“学者”，著书立说，激辩大势，东西南北，游走传道，成为操控舆论的高手。掌握公募基金的人，突然间控制了中国楼市表述的资本话语权。即使在2006年深圳房价已经平均暴跌40%的情况下，北京、上海、广州、天津前半年成交量同比下降41%的语境下，他们仍纷纷在讲坛上和报告中认为，楼市马上就会出现大幅反弹。
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每年秋天，都是北京形形色色的草台班子论坛扎堆的时候。2008年，在4万亿投资计划还没有完全打出的时候，人民币升值、中国人口红利是“学者化”地产商和基金经理辩论楼市前途时的两个理论法宝。由于美国次贷危机，中国出口在2008～2009年下降得非常快，人民币升值速度在放慢，2008年时，香港NDF（人民币远期交割合约）出现的反常看跌合约量开始加大。
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人民币升值放慢后，地产商和基金经理们不加消化地开始引述的第二个支撑理论“人口红利”。这是一个危机四伏的概念。那些自2007年冬天还没有减仓房地产股票而亏损累累的基金经理们，开始帮助房地产商布道“人口红利”在2008年是一件非常滑稽的事情。北京奥运会后看看万科这样的头牌地产商的股价陡降的趋势就知道什么叫惊慌与不安。
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