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6.未斩的地方政府之手
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“斩手”这个词语血淋淋的。但想想2003年的楼市吹泡期中，成千上万的人买房的门槛陡增一倍后，人们终于明白：这是中国社会快速的财富分化方式。2000）年后的楼市泡沫，其价格推手并不是地产商，而是卖地的地方政府。
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通货膨胀猛于虎，但刨掉房子和石油（这两个数据在美国的计算中也是刨掉的，叫核心通货膨胀指数），2005～2006年时中国的物价是不涨反跌的。
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2003年后，地方政府的土地出售达到了最疯狂的地步，即使2005年的宏观调控中，地方政府也是“顶风作案”。国务院发展研究中心的报告认为：2005～2006年，中国楼市上涨50%空间来自于土地价格上涨。
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城市土地的所有权在地方政府，拍卖土地成为“有作为”地方领导人的财政收入核心。土地拍卖的借口是国有资产增值，但是土地增值拉起来的房价跳空高开的缺口，最后的补缺者却是普通大众。地产商是一个传导器，水涨他的船也涨，地涨他的房也涨，真正的源头正是地方政府过量拍卖土地的行为。
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上海、北京、浙江等省和一些地方省会城市的土地拍卖在2005年达到了最高潮。地方政府与中央政府的博弈在这一年几乎是拉锯战。由于分税制，地方与中央在经济收入分配上的矛盾在90年代末已经表现得十分突出了，拍卖土地是这一矛盾最有力的缓冲。
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地方政府是中央关于房价调控的执行者，又是一个最大的垄断性土地供应商，这种利益上的关联交易无法将房价稳固在一个既定的水平。北京地产商潘石屹曾在2005年撰文指出，北京的很多地产项目还没盖楼时，一平方米地价已经摊到了4 000～5 000块钱。地方政府一方面垄断土地，并作为唯一的供应商；一方面，又在宣称土地供应量在增加。这样开点小口子的土地供应让地产商的不安全感日益加重，很多地产商开始大量屯积土地。这很类似于陈毅当市长时的上海米价供应情形。土地也是商品，它遵守价值规律，只有政府放开土地的价格与供给，并制定严格的防垄断与开发期限的一系列措施，市场才会有明确的反应。
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因此，在人民币升值这个最大诱因下，2006年的宏观调控基本失败，原因在于没有对地方政府土地出售有一个强有力的制度安排，更没有对制止地方政府卖地分财政饭吃有一个明确的制度安排。楼市治理“斩手”行动的第一个对象应该是地方政府的卖地行为，以及其中的大量关联交易与政商交易。只有斩掉地方政府的手，才能从源头上解决土地与楼市的价格辩证关系。
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在解决宏观调控时，自90年代以来，决策者的智囊层都是凯恩斯理论的忠实信徒，但凯氏只是一个经济学家，中央政府与地方政府在宏观调控上的博弈这出戏的解决之道恐怕不是在经济层面上，而是在深层的政治利益平衡上面。
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7.可疑的人口红利
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土地与房子的辩证法，卷入了中国社会形形色色的利益链条，每一根链条都有自己的理论支撑：地方政府以土地增值之名卖地，地产商以薄利之名开发，炒房客以自由市场理论之名走南炒北，基金投资人以人口红利之名推高地产股票。
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地产商和基金经理，是几十年后研究这段历史时不得不提到的利益群体。这段时间，明星地产商越来越像“学者”，著书立说，激辩大势，东西南北，游走传道，成为操控舆论的高手。掌握公募基金的人，突然间控制了中国楼市表述的资本话语权。即使在2006年深圳房价已经平均暴跌40%的情况下，北京、上海、广州、天津前半年成交量同比下降41%的语境下，他们仍纷纷在讲坛上和报告中认为，楼市马上就会出现大幅反弹。
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每年秋天，都是北京形形色色的草台班子论坛扎堆的时候。2008年，在4万亿投资计划还没有完全打出的时候，人民币升值、中国人口红利是“学者化”地产商和基金经理辩论楼市前途时的两个理论法宝。由于美国次贷危机，中国出口在2008～2009年下降得非常快，人民币升值速度在放慢，2008年时，香港NDF（人民币远期交割合约）出现的反常看跌合约量开始加大。
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人民币升值放慢后，地产商和基金经理们不加消化地开始引述的第二个支撑理论“人口红利”。这是一个危机四伏的概念。那些自2007年冬天还没有减仓房地产股票而亏损累累的基金经理们，开始帮助房地产商布道“人口红利”在2008年是一件非常滑稽的事情。北京奥运会后看看万科这样的头牌地产商的股价陡降的趋势就知道什么叫惊慌与不安。
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人口红利是一个不能支撑起中国楼市继续走强的声音。宁可把“人口红利”看做是一个时间概念也不能把它看做为一个经济概念。中国的80年代、90代、2000年代出生的这三代人的父母们，正是这个国家当下最中坚的奋斗阶层，他们也是这一轮楼市泡沫的追涨者。人口红利是地产商希望这一美景永远光辉下去的借口，因为，这三代人的购买成果将成为这个国家未来《遗产法》的坚实基础。在国家经济狂飙年代里的这一代人，他们会将自己的不动产留给孩子，同时，很多人用自己的收入为下一代已经提前预付了未来的楼盘消费量。
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再往后看十年，尤其是90年代出生的独生子女夫妻们，他们在理论上要继承的房子是两套而不是一套，还不算他们自己可能购买的房子。作为全球楼市中独有的社会现象，中国的这种不动产传承在国家统计局收集数据的70个城市中是实实在在的现象。
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地产商的人口红利概念中，把每一个未来的年轻人理论上计算为一个购房者。但是，这个折扣在未来的10～20年里可能要打折1/3，因为对于楼房的需求并不是一个无限、均质的过程，如果那样，中国的楼房数量将和细菌繁殖一样成为一个不可想象的指数系统。
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在英格兰和美国，那些维多利亚时代的吱吱哑哑的老房子今天仍然是房地产市场上良好的买卖标的。只有在70年后，今天的中国楼市泡沫中生产的楼房才算失去产权性质而变成折旧的不动产。况且70年产权仍然是一个不确定的概念，是当代决策者把不能解决的产权是非问题推给了历史去解决的。因为那时的中国，肯定会像欧美成熟国家一样在理论上解决了楼房的产权性质，今天的泡沫时代的楼房，会成为那时的“祖母级”遗产去传承给中国社会更年轻的一代人。
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这样一个简单的推算，会让人口红利的鼓吹者发现他们在理论上的缺憾。
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如果继续矫情地论述下去：2003～2008年的楼市热潮中建设的房地产，将用70年（目前的产权所有时间）时间完成理论折旧，也就是说它要伺候7代人。如果一个30岁的人在当时买了房子，他的寿命平均是80岁，那么这套房子将有20年的使用期是传承给他人的。如果以历史的思维方式计算全社会的这种富余楼盘存量，将是一个天文数字。未来半个世纪中国的城市中不可能再会有2000年之后这样一轮持续数年的日夜不停息的楼市建设热潮。这段时光中，地球上的起重机与脚上架，几乎全部分布在中国，还有一小部分在西亚的迪拜；未来，“去脚手架化”的进程可能也最先发生在这两个地区。
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作为一个心理投票器的市场，中国楼市在2003～2009年里已经爆发性地透支了未来5～10年的购买力，而这一代人的购买力基本是中国独生子女这一代。他们自己和他们的父母一起，用中国传统文化中的养育子女的方式助长了这样一轮楼市泡沫的产生。一个透支市场在高潮过后注定会迎来一个疲软不振的未来。
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历史经验证明，土地的稀缺与人口红利都是一种强势话语对于普通人的思想洗劫。最极端的两个例子是香港和日本。香港是土地的神话，寸土千金，1997年亚洲金融危机后楼市腰斩；都说日本是人口与经济神话，几亿人挤在一个小小的海岛上，结果楼市泡沫破灭后，腰斩一半；都说美国是一个全民中产的神话，次贷危机破灭后，成千上万的房子前面都插上了出售的“草标”。
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当地产商与分析师用人口红利与人民币升值操控舆论时，先要阅读两组数字：2008年1～5月，北京、上海、天津、武汉、厦门、沈阳等最有代表性的10个城市，楼房的成交量下降了41%；万科这样优秀的开发商，当年1～5月还有67%的销售增长，到了6月后已经滑落到38%了。
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2009年，次贷危机后，中国从战略上修正了对于楼市的调控，随后楼市开始了最后一轮疯狂。在国家经济还没有恢复性增长前，北京的楼价在2008年的高点上又几乎翻了一倍。但2010年的严厉新政出台后，北京通县与河北燕郊这两个泡沫重重的地方，成交量极度萎缩。
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