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7.可疑的人口红利
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土地与房子的辩证法，卷入了中国社会形形色色的利益链条，每一根链条都有自己的理论支撑：地方政府以土地增值之名卖地，地产商以薄利之名开发，炒房客以自由市场理论之名走南炒北，基金投资人以人口红利之名推高地产股票。
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地产商和基金经理，是几十年后研究这段历史时不得不提到的利益群体。这段时间，明星地产商越来越像“学者”，著书立说，激辩大势，东西南北，游走传道，成为操控舆论的高手。掌握公募基金的人，突然间控制了中国楼市表述的资本话语权。即使在2006年深圳房价已经平均暴跌40%的情况下，北京、上海、广州、天津前半年成交量同比下降41%的语境下，他们仍纷纷在讲坛上和报告中认为，楼市马上就会出现大幅反弹。
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每年秋天，都是北京形形色色的草台班子论坛扎堆的时候。2008年，在4万亿投资计划还没有完全打出的时候，人民币升值、中国人口红利是“学者化”地产商和基金经理辩论楼市前途时的两个理论法宝。由于美国次贷危机，中国出口在2008～2009年下降得非常快，人民币升值速度在放慢，2008年时，香港NDF（人民币远期交割合约）出现的反常看跌合约量开始加大。
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人民币升值放慢后，地产商和基金经理们不加消化地开始引述的第二个支撑理论“人口红利”。这是一个危机四伏的概念。那些自2007年冬天还没有减仓房地产股票而亏损累累的基金经理们，开始帮助房地产商布道“人口红利”在2008年是一件非常滑稽的事情。北京奥运会后看看万科这样的头牌地产商的股价陡降的趋势就知道什么叫惊慌与不安。
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人口红利是一个不能支撑起中国楼市继续走强的声音。宁可把“人口红利”看做是一个时间概念也不能把它看做为一个经济概念。中国的80年代、90代、2000年代出生的这三代人的父母们，正是这个国家当下最中坚的奋斗阶层，他们也是这一轮楼市泡沫的追涨者。人口红利是地产商希望这一美景永远光辉下去的借口，因为，这三代人的购买成果将成为这个国家未来《遗产法》的坚实基础。在国家经济狂飙年代里的这一代人，他们会将自己的不动产留给孩子，同时，很多人用自己的收入为下一代已经提前预付了未来的楼盘消费量。
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再往后看十年，尤其是90年代出生的独生子女夫妻们，他们在理论上要继承的房子是两套而不是一套，还不算他们自己可能购买的房子。作为全球楼市中独有的社会现象，中国的这种不动产传承在国家统计局收集数据的70个城市中是实实在在的现象。
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地产商的人口红利概念中，把每一个未来的年轻人理论上计算为一个购房者。但是，这个折扣在未来的10～20年里可能要打折1/3，因为对于楼房的需求并不是一个无限、均质的过程，如果那样，中国的楼房数量将和细菌繁殖一样成为一个不可想象的指数系统。
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在英格兰和美国，那些维多利亚时代的吱吱哑哑的老房子今天仍然是房地产市场上良好的买卖标的。只有在70年后，今天的中国楼市泡沫中生产的楼房才算失去产权性质而变成折旧的不动产。况且70年产权仍然是一个不确定的概念，是当代决策者把不能解决的产权是非问题推给了历史去解决的。因为那时的中国，肯定会像欧美成熟国家一样在理论上解决了楼房的产权性质，今天的泡沫时代的楼房，会成为那时的“祖母级”遗产去传承给中国社会更年轻的一代人。
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这样一个简单的推算，会让人口红利的鼓吹者发现他们在理论上的缺憾。
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如果继续矫情地论述下去：2003～2008年的楼市热潮中建设的房地产，将用70年（目前的产权所有时间）时间完成理论折旧，也就是说它要伺候7代人。如果一个30岁的人在当时买了房子，他的寿命平均是80岁，那么这套房子将有20年的使用期是传承给他人的。如果以历史的思维方式计算全社会的这种富余楼盘存量，将是一个天文数字。未来半个世纪中国的城市中不可能再会有2000年之后这样一轮持续数年的日夜不停息的楼市建设热潮。这段时光中，地球上的起重机与脚上架，几乎全部分布在中国，还有一小部分在西亚的迪拜；未来，“去脚手架化”的进程可能也最先发生在这两个地区。
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作为一个心理投票器的市场，中国楼市在2003～2009年里已经爆发性地透支了未来5～10年的购买力，而这一代人的购买力基本是中国独生子女这一代。他们自己和他们的父母一起，用中国传统文化中的养育子女的方式助长了这样一轮楼市泡沫的产生。一个透支市场在高潮过后注定会迎来一个疲软不振的未来。
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历史经验证明，土地的稀缺与人口红利都是一种强势话语对于普通人的思想洗劫。最极端的两个例子是香港和日本。香港是土地的神话，寸土千金，1997年亚洲金融危机后楼市腰斩；都说日本是人口与经济神话，几亿人挤在一个小小的海岛上，结果楼市泡沫破灭后，腰斩一半；都说美国是一个全民中产的神话，次贷危机破灭后，成千上万的房子前面都插上了出售的“草标”。
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当地产商与分析师用人口红利与人民币升值操控舆论时，先要阅读两组数字：2008年1～5月，北京、上海、天津、武汉、厦门、沈阳等最有代表性的10个城市，楼房的成交量下降了41%；万科这样优秀的开发商，当年1～5月还有67%的销售增长，到了6月后已经滑落到38%了。
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2009年，次贷危机后，中国从战略上修正了对于楼市的调控，随后楼市开始了最后一轮疯狂。在国家经济还没有恢复性增长前，北京的楼价在2008年的高点上又几乎翻了一倍。但2010年的严厉新政出台后，北京通县与河北燕郊这两个泡沫重重的地方，成交量极度萎缩。
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楼市有价无市已经是现实，人口红利又是一个危机四伏的概念。其实，从2006～2010年，楼价每年都在涨，因此每年对于北京、上海的楼价作出泡沫预警是有现实意义的。这个时候看中国楼市与整个经济发展，确实需要多一点冷静了。
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8.放手让地产商死亡
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A股上市公司大红鹰，从2007年下半年以来进入了很多研究员的视野。这家位于浙江的企业典当业务做得不错，手中有相当好的现金流。这样的“资本家”在2008上半年货币政策仍然收紧的环境下，对于资金饥渴的浙江地产商来说就是“上帝”。
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2008年，大红鹰通过浦发银行向浙江一家房地产公司贷款1亿元，开出的利率是18%。这几乎是当期银行贷款利率的3倍。对于那些资金紧张得快要昏迷过去的沿海房地产企业来说，如果能以这么低的利率拿到现金流，宛若天降甘霖。这就是疯狂的中国楼市背后的现实：上帝欲让谁死亡，必先让它疯狂。
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如果不是金融危机迫使中国重新打开收紧的货币政策这一戏剧性因素，楼市不会在2009年再疯狂一把后，2010年重新受到政策打压。有哪个行业会有这样的一幕戏：2004年疯狂，2006年打压；2009年疯狂，2010年再打压……这一过程中，中国的几万家房地产商死死抱住银行，绑架了中国的经济。
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很多有房地产业务的公司，负债率高得吓人。查一下2008年房地产上市公司一季报，比如鼎立股份，有报道说是89%的负债率，冠城大通是82%，北京的很多小房地产公司为了能接续快要断裂的资金链，3～6个月的贷款利率，竟然能出到30%～35%。这样的紧张空气，正是房地产公司在2008年的真实生存状态。
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到了2010年秋天，重新经过一阵子疯狂后，国务院发展研究中心的一个研究报告说，他们调研的几十家大型房地产集团，资产负债率仍然高达70%。2011年，高利贷的疯狂则席卷了整个中国的房地产业与中小企业。
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疯狂、疯狂、再疯狂，这就是中国房地产的戏剧性杰作。2010年，温家宝在“两会”记者招待会上刚刚说完对于楼市走向的坚定看法后，北京的新“地王”就诞生在一家名不见经传的有央企背景的地产商手中。
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不管怎么说，10年的疯狂期后，积累的资产泡沫足以让大批地产商随时毙命。那些券商与基金的分析员们，不论他们如何搬出人民币升值、人口红利还是金砖四国的借口，如果继续吹捧房地产行业，都一定是充满了商业阴谋。从北京到处张贴的小广告上，从短信的忽悠上，从地产经纪商的网点比公共厕所还多的这些证据上看，泡沫接近破灭边缘。
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