1704485538
8.放手让地产商死亡
1704485539
1704485540
A股上市公司大红鹰，从2007年下半年以来进入了很多研究员的视野。这家位于浙江的企业典当业务做得不错，手中有相当好的现金流。这样的“资本家”在2008上半年货币政策仍然收紧的环境下，对于资金饥渴的浙江地产商来说就是“上帝”。
1704485541
1704485542
2008年，大红鹰通过浦发银行向浙江一家房地产公司贷款1亿元，开出的利率是18%。这几乎是当期银行贷款利率的3倍。对于那些资金紧张得快要昏迷过去的沿海房地产企业来说，如果能以这么低的利率拿到现金流，宛若天降甘霖。这就是疯狂的中国楼市背后的现实：上帝欲让谁死亡，必先让它疯狂。
1704485543
1704485544
如果不是金融危机迫使中国重新打开收紧的货币政策这一戏剧性因素，楼市不会在2009年再疯狂一把后，2010年重新受到政策打压。有哪个行业会有这样的一幕戏：2004年疯狂，2006年打压；2009年疯狂，2010年再打压……这一过程中，中国的几万家房地产商死死抱住银行，绑架了中国的经济。
1704485545
1704485546
很多有房地产业务的公司，负债率高得吓人。查一下2008年房地产上市公司一季报，比如鼎立股份，有报道说是89%的负债率，冠城大通是82%，北京的很多小房地产公司为了能接续快要断裂的资金链，3～6个月的贷款利率，竟然能出到30%～35%。这样的紧张空气，正是房地产公司在2008年的真实生存状态。
1704485547
1704485548
到了2010年秋天，重新经过一阵子疯狂后，国务院发展研究中心的一个研究报告说，他们调研的几十家大型房地产集团，资产负债率仍然高达70%。2011年，高利贷的疯狂则席卷了整个中国的房地产业与中小企业。
1704485549
1704485550
疯狂、疯狂、再疯狂，这就是中国房地产的戏剧性杰作。2010年，温家宝在“两会”记者招待会上刚刚说完对于楼市走向的坚定看法后，北京的新“地王”就诞生在一家名不见经传的有央企背景的地产商手中。
1704485551
1704485552
不管怎么说，10年的疯狂期后，积累的资产泡沫足以让大批地产商随时毙命。那些券商与基金的分析员们，不论他们如何搬出人民币升值、人口红利还是金砖四国的借口，如果继续吹捧房地产行业，都一定是充满了商业阴谋。从北京到处张贴的小广告上，从短信的忽悠上，从地产经纪商的网点比公共厕所还多的这些证据上看，泡沫接近破灭边缘。
1704485553
1704485554
在伦理上去指责地产商赚取暴利是没有道理的，获取最大收益是每一个商业机构的原始伦理出发点。在人民币升值前后的五六年中，上海、深圳、北京、广州的房价轮番暴涨，给这个国家的中下层人民带来了沉重的生活负担。
1704485555
1704485556
2008年，地产商似乎要投降了，舆论仿佛宽容了。不过，在那时的房地产市场中，如果同情房地产企业的资金现状，让银行大量放款给这些企业，才是最没有道理的。
1704485557
1704485558
一个国家没有只涨不跌的市场，股市如此，商品市场如此，房地产市场也是如此。中国股市从1 000点涨了6倍，终于最低跌回到了1 664点，这是价格的回归；北京与上海的房地产在过去10年里经历的快速上涨，同样要以下跌来找回价值的本源。这就是价值规律。深圳的房价2008年上半年已经下跌了40%，北京与上海的房价故事还没有讲完，2008年北京开了奥运会，2010年上海开了世博会，这些重大议程都结束了，故事还如何能讲下去？
1704485559
1704485560
价格战是消除重复建设的最好武器，也是整理一个产业秩序的最大推手。中国的制造业在过去的这些年里已经完成了这样一个历史过程，家电生产是一个典型的例子。房地产业虽然庞大，但发育很晚，它还没有经历这样一个过程。举个例子，光北京一个城市就有2 000多家房地产开发企业，每一个公司以暴利的方式继续活下去的理由在商业上是找不出来的。
1704485561
1704485562
国家放手让资金链断裂的小房地产公司死亡，是房地产业秩序化发展的必然路径。作为一个资本密集型的行业，房地产业已经吸收了大量的银行占款，这就是舆论在呼吁放松货币政策，放生房地产业的出发点。不过，这样的“绑架”逻辑在经济学上并不成立，只要不是压倒性的力量，就不能因此而继续放生这样的小房地产商，而让政府、银行继续成为扭曲房价的推手。2010年，银监会组织的银行房贷压力测试中，大部分银行都可以承受楼盘40%的平均降幅，有的甚至能够承受一半的降幅，从理论上说，这是2010版楼市泡沫治理政策的腾挪空间。
1704485563
1704485564
在国家改进政策环境的背景下，房价回归理性的方法就是价格战，这是优质房地产公司吃掉小房地产公司的良机，也是这个行业整合与生存的辩证法。没有什么可以同情的行业，房地产业更不例外。2010年后的楼市重重泡沫中，国家需要做好心理准备，放手让一批地产商死去，无论是国有地产商还是民营地产商。从道德上说，过去的房价如此猛涨，也没有谁同情过那些买不起房子的人。面对房地产商的绑架，如果继续给以行政式的关怀，那么与80年代末那一轮经济过热一样，最终的埋单者仍然是普通人，中国的房地产行业也不会因此长大。
1704485565
1704485566
对于那些仍然在为高涨的房价讲故事的舆论发出者，确有关注的必要。在房地产舆论问题上，媒体与地产商的商业勾结早已是公共的秘密。很多房地产杂志的投资者就是房地产公司，中国几乎没有独立的房地产行业报道记者群。这是一个沦陷的媒体阵地，在北京、上海、广州、深圳的媒体中，都是半新闻、半广告的实际经营状态。独立学者易宪容先生这些年与地产商的交战中，一定体会到了这一点。
1704485567
1704485568
2010年后中国治理楼市最后的一个变数就是汇率。美国的第二轮量化宽松货币政策，对于人民币带来的升值压力有目共睹。但房价在已经疯狂后，不能再让人民币升值维持它暴利的生命。房子要去金融属性，去投资属性，走向房子功能本身的价值。2008年、2010年，北京楼市在下坡路上都出现过买房送20年物业、送宝马汽车、送家电与装修等，这已经告诉投资者，这个行业的价格战已经到来了。多年前的汽车行业第一次打起价格战之前也是有过这样一个迂回的序曲。
1704485569
1704485570
美国投资家本杰明·格雷厄姆曾说过：股市更像一个投票器，而不是衡量器。价格博弈的时候何尝不是如此，普通人的心理共识将成为一个价格投票器，果断地改变不可改变的东西。房地产业在等待这样的投票。
1704485571
1704485573
9.财富分化第二幕
1704485574
1704485575
在中国一线城市，学习到炒房这一理财术的人，到今天为止仍然是少数。在庞大的三四线城市和乡镇，人们对于房地产的认识，仍像10年前的北京与上海人对于楼市的认识一样，还停留在住房作为一种功能设施的阶段。在人民币将长期升值的背景下，中国的第二轮社会财富分化大幕正在拉开。
1704485576
1704485577
假设这样一个样本：2013年的中国A省B县，当人民币仍然在升值的时候，新一轮城镇化建设的浪潮开始了，但是由于农业用地产权不清，县级政府和乡级政府就会平价获取大量的土地，“转性”为工业与生产用地后就可以批量制造城镇化地区的房屋泡沫了。这样的变化，在东部一些发达地区的乡镇早已悄悄开始。
1704485578
1704485579
在没有解决农业用地的产权实质问题之前，城镇化的扩张将直面中国最底层的社会阶层利益与他们的反抗。自90年代以来，中国城乡收入的差别有所缩小，但成规模的、阵风式的新一轮城镇化有可能会在社会的中下阶层中发生第二轮财富分化，这种分化会加剧新的不平等。
1704485580
1704485581
在保护18亿亩耕地红线的土地战略中，地方政府的财政欲望与农民的耕地之间的矛盾难以调和。很多城郊区域的土地其地租值本来在不断上升，但固化为农业功能的时候，农民无法从地租值的上升中获益，因为土地的产权问题没有最终解决。这一重大理论问题也是自1978年以来的最大的政治理论问题之一，包产到户解决了使用权与所有权的分立，土地流转解决了集约化生产的问题，但由于对于农民土地的产权表述一直没有定音，这在一定程度上为城镇化过程中的拆迁与征地矛盾埋下了社会伏笔。
1704485582
1704485583
2010年，中国的第三次楼市新政比前几次下手要重，大量的沿海资金进入三线城市去开发房地产。西部的一些县级政府，在财政的困局中突然间看到了提升政府话语权的捷径，那就是征地、转性、出售。在一套合法化的土地增值程序中，当届政府以“公有”的模糊代言方式，吃走了产权不清的农地最大的红利。
1704485584
1704485585
楼市泡沫由浪漫的楼市升值演变为快速的财富神话，最后深深地幻化到社会的精神层面。2009年“蜗居”这部电视剧走红全国，所有为房所困的人们看到了镜中的自己，田园牧歌式的城市新楼群最后变成中产阶级的新兴社会人群的人生门票。美国的《华尔街日报》、《纽约时报》，英国的《金融时报》、《泰晤士报》，香港的《信报》等媒体都将它作为中国楼市泡沫中的一种社会心理状态而作过集中的报道。这个大时代的阴影，呈现着一种迷幻的社会效果，在奥运会、世博会、亚运会的全球性事件中，国家在急剧地攀升自己的国力与全球话语权，同时楼价的攀升令国民的自信心却又因此而受到挫伤。
1704485586
[
上一页 ]
[ :1.704485537e+09 ]
[
下一页 ]