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改革的逻辑（修订版） 变革土地制度的时机已经成熟[1]
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2007年以来，各地的小产权房纷纷浮出水面，在北京、成都、济南等地都出现了大面积连片建设的小产权房。
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小产权房大量出现的深层原因是什么？小产权房背后，又蕴藏着怎样的变革现行土地制度的大机会？
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7月7日和9月10日，《南方周末》记者在北京和上海分两次采访了北京大学中国经济研究中心教授周其仁。
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小产权应合法化
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房能交易，地不能交易，而房又是盖在地上的，这种令人尴尬的制度碰到房价高企的现实，就逼出一个小产权房来。
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《南方周末》：2007年，飞涨的房价中，价格低廉的小产权房大量出现，成为一个引人关注的现象，以北京的房地产市场为例，小产权房就占了20%以上。为什么会出现这种情况？
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周其仁：这是经济规律使然，当物品的相对价格发生重要变化时，权利人必然会做出反应，从而引出权利关系的变化。
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所谓小产权房，大都是建在农民的宅基地上面。农民住在宅基地上的自用房里时，他的效用可能并没有变化，也许就是500元/平方米。但是，当周围的商品房价高达7000~10000元/平方米时，相对价格发生了巨大的变化，农民住在同样的房子里，机会成本就变高了。
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小的反应和变化早就开始了。两亿多农民随着城市化进程涌进城市，他们住在哪里了？大多数就是租住在城乡接合部农民的房子里。这些靠近城市的农民比较幸运，他们的宅基地因为涌来的巨大需求而导致租金上涨。这些农民有权出租他们的房子吗？有的。早在1962年中共八届十中全会通过的“农村人民公社60条”，就规定农民自己的房产可以出租，也可以买卖。
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最近的情况是，因为相对价格变化太大，所以更多近郊的农民干脆拆掉平房，统一盖成楼房，除了自己住的，剩下就卖给城里人。
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当然这种反应，也满足了很多人的需求。我去问过买小产权房的人，很多老人和刚工作的年轻人，他们买不起城里的商品房。
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《南方周末》：这种更大的改变是否就不合乎法律规定了？
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周其仁：这一点是模糊的，这正是小产权房现象大规模出现的一个空间。“农村人民公社60条”承认农民房产的交易权利，但又禁止宅基地的交易。问题是，房与地密不可分，不准出租、买卖宅基地，却可以出租、买卖盖在宅基地上的农民房，那老乡们交易了房产就等于交易了宅基地，不过大家都不提这个事情罢了。再说，租和卖之间，本没有明确的界限。人家把农民房“出租”70年，不就等于城里的大产权商品房吗？
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话说回来，地和房不一致，说明现行制度是个令人尴尬的制度。这种制度碰到房价高企的现实，就逼出一个小产权房来。
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除了相对价格的推动和模糊的法律空间，商品房的建设经验也是一个条件，农村集体看到国家征地、卖地、搞房地产大发利市，他们也可以学的。
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《南方周末》：所以虽然先有建设部的风险提示，接着有济南市政府的强行拆除，到最近北京再次强调土地督察中加强对此类违规土地的审查，但终究没有一个明确的说法。
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周其仁：是的，还没有明确说法。国土资源部的一位官员说，集体建设用地流转情况很复杂，正在调查研究。我认为这一说法符合实际，也是聪明的说法，就是没把这条路完全堵死。实际上，小产权房价格比商品房低一半以上，由于银行不给住房抵押贷款，要一次性付款，所以基本都是中小户型，这不正好跟政府宏观调控房价的目标一致吗？
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从常识看，小产权房增加了供给，满足了部分住房需求，肯定是平抑房价的因素。要是这部分住房需求没被满足，那么市场的住宅需求一定更大，房价的压力就会更大。目前它的平抑作用没有从数据上体现出来，因为现在计入各地房价指数的，仅仅只是国有土地上大产权的房价。
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政府不必非做唯一“地主”
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为什么农民和农村集体不能直接参与土地的转让？为什么政府非要当唯一的“地主”？为什么农民无权分享城市化带来的地租收益？
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《南方周末》：那么，应该允许小产权房合法化吗？
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周其仁：这至少不失为一种选择。近来地价房价屡创新高，政府面临很大压力。小产权房怎么看也是帮你解决问题的，顺势给予合法通道，在承认的基础上规范、完善，是值得考虑的。
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《南方周末》：这就要触及土地制度了，您曾提出，“小产权房是对现有土地制度的一次挑战”。
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周其仁：我也认为其中包含一个很大的机会。小产权房对现有国家征地、批租制度形成了挑战，它实际上在现有的商品房体系之外，又开辟了另外一个体系。不管我们承认不承认，被这几年的地价房价逼的，小产权房在规模上也突破了临界点，不再是农民个别的零星行为，而是村集体和镇政府的成片开发。买房和盖房的人都看到了一个新选择、新机会。这是一个拐点，表明改革城乡两元土地流转制度的时机已经成熟。
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