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佃户和房奴的“一个梦”
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有个人叫王二，生活在500年前。王二出生在一个穷人家庭，有一身力气，但是家里穷，半亩地也没有。500年前那会儿，世界也很简单，大家都种地。王二的父亲种地，王二父亲的父亲也种地。家里祖祖辈辈，因为没地，只能找村里的地主黄世仁租地种。其实村里就黄世仁一家是地主，整个村子全是他家的佃户。
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黄世仁虽是一个地主，但不是一个恶霸，找他租地，每年的租子就是按市价走的，绝对没有任何欺负乡亲的做法。黄世仁自己也下地干活，干得和其他佃户一样努力，绝对不是好吃懒做的那种地主。村里的佃户，每年交完黄世仁的租子，剩下的粮食都是自己的，因此也没有激励问题。哪家都是起早贪黑地干，不存在什么平均主义、大锅饭、磨洋工这种事情。这么说吧，这个村子是一个模范村子，唯一的一点问题是，全村只有黄世仁一家有地。
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但就这一点点的小问题，让这个村子里有一个大问题。不管村里的佃户怎么起早贪黑地干，他们总是富不起来。原因很简单，如果收成上去了，土地的租子也会上去。这还不是黄世仁心狠加价，黄世仁其实从来不主动加价，而是市价就是这样。地租这东西，一直都是水涨船高，收成上去了，地租也会上升。事实上，很多时候恰恰是佃户们自己把地租给推上去的。收成好了，就有佃户想多租点地种，提高收入。可是，地主黄世仁凭什么多给这些人地呢，这对别的佃户不是不公平吗？于是这些佃户就提高了地租，想以此来多拿地，但别的佃户也会加价。最后的结果是，均衡的地租上升了，但谁也没能多拿到地。所以，世世代代，村子里的佃户们一年辛苦到头，交完租子，一般的年份就只剩下点口粮了，好点的年头最多也就能多喝一两壶，差的年头可能还要挨饿。而整个村子绝大部分的剩余，最后都是在黄世仁手里。
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这样的一个村子，从某种意义上说是最优的：产权清晰，激励明确，市场的原则得到尊重，没有强买强卖，所有人都在勤奋工作，粮食的产量一点都不低。宏观地看，这简直可以算是一个样板村。但再仔细一看，这样一个村子也可能会危机重重：收入和财富的分配高度不均，绝大多数辛苦劳作的佃户，一年到头大部分的收入都得用来交租，而这些佃户拥有属于自己的一亩二分地的梦想却屡屡被高涨的地价给打破。事情的悖谬是，这些佃户干得越辛苦，打的粮食越多，地价也越高。
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那个生活在明代的王二，如果被月光宝盒送到今天的中国，他大概会遇到一个似曾相识但又完全不同的问题。让他觉得恍恍惚惚像是做了一个大梦，不知道自己究竟是在500年前那个鸡犬相闻的小村子，还是500年后纷繁的都市。
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王二出生在一个普通家庭，从小认真读书，上班后也很努力工作。但是父母不算有钱，所以没能给王二准备下一套房子。王二的一个梦想就是，勤奋工作，省吃俭用，攒下钱来，能买套属于自己的房子。但一个小问题是，整个城里最大的“地主”——市政府，坚持按照用市价出让土地和住房。政府既不多要，也不少要，只要是出价高者就能拿到地、买到房。假设这个市政府清正廉明，中间也没有什么开发商添乱，所以现实中可能存在的腐败之类的情况在王二生活的城市也不存在。换句话说，王二生活在一个模范城市里。
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但就是这样一个小问题，让王二或者说王二们遇到了大问题。不管他们怎么努力，却发现总是攒不够买房的钱。原因很简单，如果收入上去了，房子的价格也会上去。这还不是市政府心狠加价，这是一个模范城市，市政府其实从来不主动加价的，而是市价就是这样。房子这东西，一直都是水涨船高，王二们的收入上去了，房价也会上升。事实上，有时候还是王二们自己把房价给推上去的。收入高了，大家都想住得好点、大点，最后均衡的结果是，房价上去了，但也没多少人能真的住得大点、好点，倒是政府手里的土地收入不断上涨。
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这样一种分配住房的方式，从某种意义上说是最优的：产权清晰，激励明确，市场的原则得到尊重，没有强买强卖，所有人都在勤奋工作，房地产业还迅猛发展。宏观地看，这确实是一个样板城市。但再仔细一看，这样一个城市也可能会危机重重：绝大多数辛苦工作的王二们，拥有属于自己的一套房子的梦想却屡屡被高涨的地价房价给打破。事情的悖谬是，王二们干得越辛苦，挣得越多，房价也越高，而最后主要得益的反而是政府。
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中国的房价问题，要远比这里描述的情况复杂多了，这里要说的完全涵盖不了房价背后很多深层次的原因。但骨子里，房价问题的背后有一个十分基本的问题：500年前，每个人都要种地，但不是每个人生下来就有地的；500年后，每个人都要有房住，但不是每个人生下来就有房的。从某种意义上说，生下来没有房子或地，就等于一生下来就背了一笔债，欠那些有房子有地的人的债，而且这笔债还是随着收入水平水涨船高的。因此房价问题，不仅是一个价格问题（前面的例子里，价格都是市场决定的，因此不能说是不合理的），更是一个分配问题。500年前，这个分配问题是在王二和黄世仁之间；而500年后，这个分配问题则是在王二们和政府之间了。在很大程度上，房价就像是一个累退税：收入越低的人，面临的平均税率反而越高。这件事情未必影响效率，但是恐怕很难符合一般人心目中的公正和公平。
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因此，以后在出台任何住房政策的时候恐怕都应该注意，房价问题的背后还有一个分配问题，一个在很大程度上是政府和老百姓之间的分配问题。
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保证不涨的菜价和房地产“限价令”
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王二是个小区里卖菜的。他每天早上从批发市场进货，然后拉到小区里面卖。虽然卖得比大菜市场贵点，但小区里的人图方便，王二的生意一直不错。有一段时间，菜价涨得厉害，王二卖菜的价格也水涨船高，小区里的人不免开始抱怨。有些人更激动，骂王二赚黑心钱，王二压力很大。后来王二一咬牙，贴出一个告示：未来一个月，保证菜价不涨。
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告示贴出后第一个星期，王二去上货，发现批发市场新来了一批山东的蔬菜，价格比上星期还低一点。王二兴高采烈地上了货，拉回了小区。进货的价格低了，王二自然也不用加价。小区里的居民都点头称是，王二也就笑纳了，虽然这和他贴出的告示没有任何关系，而且其实他挣得更多。
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第二个星期，王二再去上货的时候，发现这回菜价涨上去了。王二照样进了货，按照承诺，他没有涨价。小区里的居民很高兴，王二的心头在流血。他现在是每卖一斤菜都要倒贴钱，这哪里受得了？贴了一个星期之后，王二觉得这样下去不行。
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到了第三个星期，王二学聪明了，不涨价可以，我不卖不就行了。王二于是象征性地进了一点菜，价格还是老样子，每当有人进来买菜，王二都很客气地说：您今儿是来晚了，菜都卖完了，明儿再来吧。不过这样的花样玩了一个礼拜，王二也知道必须得换换，不能总是这样。
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到了第四个星期，王二干脆进了一批不太新鲜的菜，还是按老价格卖。这样价格是没涨，可是东西变差了，一样等于涨价，小区的居民只能吃哑巴亏。不过王二总算把这一个月给熬过去了。
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在2011年的房地产调控中，各地纷纷出台所谓的楼市“限价令”。最引起争论的部分，是绝大多数城市设置的价格目标不是下降而是上涨不超过某一幅度，这一幅度通常是当地的GDP或者可支配收入的增幅。很多人觉得这是地方政府没有调控的诚意。
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想让地方政府有调控的诚意当然很难，土地收入是地方政府重要的收入来源，改变土地财政的现状意味着需要重新审视整个中国的财政体系以及中央和地方的财政分权关系。把目标设成增长不超过0％就比增长不超过10％更有诚意，但难讲得很，因为把整个调控是否成功的最终标准用价格增长多少去衡量本身就是很有问题的。
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限价的缺点之一是限价不解决问题的根源。从各地出台的细则看，限价令的背后其实就是限购令，而所有的限购令里都有针对外地人的歧视性条款。这件事情本身就挺让人好奇的：如果全中国所有城市的房价都是外地人推上去的，那外地人是从哪里来的？全国所有城市之外的地方我能想到的只有一个，那就是农村。中国的农民一下变得这么有购买力对我来说还是一个很大的新闻。如果这是事实，那意味着中国的房价还有得好涨——中国还有很多农民没在城里买房呢。
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如果你再仔细看看各地的限购令，通常还区分一套房和二套房，这里面的逻辑不难理解：一套房自住，二套房就可能是在投资（投机）。请注意，能买起第二套房的家庭不需要是亿万富翁，不需要是这个煤老板那个炒房团的，在中国恐怕有数以百万计，甚至千万计的家庭能够有实力买第二套住房，很多这样的家庭都是相对普通的家庭。我相信这本书的读者中的绝大多数本人或者认识的朋友能买得起两套房子，或者已经有两套房子。请注意，如果这么多普通的微观主体，在房价已然这么高的情况下，仍然有继续购房的冲动，因此需要限购，我们得问的问题就是：这些人为什么要买房？你可以说这些人不理性、太冲动、发神经，但真的要有很大的勇气才能相信，这些在首付比例很大的情况下愿意花几十万到上百万元购买不动产的人是没有经过深思熟虑的。
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在我看来，中国的低息政策和缺乏好的投资渠道，是使得房产成为如此具有吸引力的投资品的巨大原因。股市仍然接近于赌场，银行的钱是越存越少，又不能投资海外，有了点钱买房就成了很多人自然的选择（更多讨论请看本章的《王二买地和投资性购房的无奈》一文）。一些人买房投资，不仅导致房价偏高，而且导致资源闲置和需要房的人买不起房，这是一种巨大的资源浪费和配置错误。但这恰恰是从一个侧面反映了中国金融体系和低息政策造成的问题，中国的资源浪费和配置错误可不仅仅是在房地产一个市场里。因此，如果不去修正中国的金融体系，不去改变利率过低的现状，靠限购来抑制房价上涨，即便有用，也只会是暂时的。
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限价的缺点之二是，房价只是一个很不全面的指标，只是实现房价达标，很可能不是高质量的调控。现在有不少人在抱怨，如果房价本身涨不了那么多，政府设置了一个过高的目标，反而可能导致房价在达标的同时，老百姓其实更吃亏。这就像第一个星期里王二的所作所为，菜价本来应该是降的，但是他却没有降。这样的价格达标，不仅没有任何政府的功劳，反而可能是政府导致的。因此，老百姓抱怨房价目标设置过高是有道理的。
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但房价目标设置偏低也有问题，因为有很多创造性的方法来实现价格达标，但最后老百姓未必能从中受益。一种方式是，政府通过降低土地出让价的方式来降低房价，也就是政府补贴房价，这和王二在第二个星期里做的很类似。首先，政府恐怕很难有动力这么做，毕竟这意味着政府收入的损失，更重要的是，这种补贴最后未必能到老百姓口袋里。经济适用房就是这么一种尝试，最后住在经济适用房里的很多都是关系户。另一种方式是少量供应低价房来拉低平均价格，类似于王二在第三个星期里做的。最后的结果是，你会发现一个城市的房价平均起来没有涨多少，但那些拉低均价的房子你永远也买不到。当然，最容易的方式也许就是，政府在供应土地的时候特意供应远郊土地，这就像王二在第四个星期里做的。这样可以让房价看起来没有涨，但没涨的原因是地段导致的，而不是实际房价没有涨。当然，一定还有更多具有创造性的方法来实现房价达标，但在不解决房价上涨的根源之前，这些达标恐怕至多只能是在已有扭曲的基础之上再加上一层新的扭曲。总有办法让房价看起来是合适的，中国过去房子还基本上不要钱呢，但那也没有让需要房子的老百姓都有房子住。
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