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王二卖粮和住房分配的难题
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王二是个开粮店的，方圆几里的人都到王二的粮店买粮。
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有一年发洪水，道路被大水阻断。周围百十户，千把人，只有王二的粮店里有粮。粮食不够这么多人吃是肯定的，但如果比较平均地分配，也不至于饿死人。王二没怎么想这件事，还是开门做他的生意。因为人多粮少，粮价一下就上去了。这个时候粮食就是命，老百姓再贵也咬牙买了。只是粮价贵得实在太离谱，所以没有谁家舍得多买。事情的结果是，最后基本上每家都买到了一点口粮。洪水过去之后，村里没有饿死人，而王二发了一笔横财。王二从此成了村里的“公敌”，周围的人对他这样的做法非常愤慨，都骂他是奸商，乘人之危，发不义之财。王二有点委屈，觉得如果不是自己店里的那点粮食，不知道要饿死多少人。他是发了一笔财，但是他的粮食也救了人命。不过，村里人的怒气还是让王二决定，以后再遇到这样的事情，坚决不能提价。
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说来也怪，王二住的地方很快就遇到了3年里的第二次百年一遇的洪水，道路又被冲断，几年前的事情又重新上演。这一次王二学乖了，大清早一开门，就把“绝不涨价”的牌子挂在了粮店门口。让王二出乎意料的是，因为发水，谁家都想买粮放着。因为粮价没有涨，结果开门还没一会儿，店里的粮食就被人买光了。后来，村里很快就出现了有的人家粮食充裕，有的人家却断了炊。一些断炊的人家最后只能出高价从有粮的人家买一些粮食。但到后来粮食还是不够，因为那些有粮的人家不愿意饿肚子，吃掉了太多。洪水过去，村里饿死了一些人，也有一些人家发了一笔小财。王二则又一次成了一部分人的敌人。那些人觉得王二之前好歹也就赚点黑心钱，但这一次偏偏把粮食只卖给一部分人。本来粮食平均分配是能不死人的，但就是因为王二的做法，村里死了人，王二要担责任。这一次，王二更委屈了。他没有发黑心财，粮食不涨价是接受了上次的教训才这么做的，可到头来还是里外不是人。不过他下定决心，如果还有下一次，他不仅坚决不涨价，而且要限量供应。
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可不是，百年一遇的洪水变成了5年三遇。王二住的地方也第三次被大水围困，前两次遇到洪水而缺粮的情形又一次出现。这一次，王二吸取了教训，打出了“绝不涨价！每户成人每人限购3斤，小孩每人限购1斤”的牌子。不过，很快王二就遇到了新的问题：他怎么能保证买粮的人不撒谎？他怎么又能保证一家人不轮流派人来买粮？最后他只能请求政府来帮忙。政府能做的就是挨家挨户地敲门，按着人头给每家发“粮票”，这些人最后再凭票到王二这里买粮。虽然政府中间也出了不少差错，有的人家因为政府里面有熟人也多弄了几张票，不过最后村里基本上每家都有了能够保命的粮食。洪水退去，这一次又没有饿死人。
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王二在3次洪水中遇到的问题都是一样的，就是如何把一种稀缺的资源——粮食，分配给周围的人。不管他怎么做，粮食是稀缺的这件事情都无法改变。如果我们同意中国城市里的住房也属于一种（短期）相对稀缺的资源，那中国的住房分配也面临着王二卖粮一样的问题。
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完全靠市场方式来进行分配，也就是谁有钱谁就有房子住，其实是一种最简单的方法，也其实是一种相对“公正”的做法，就像王二第一次遇到洪水时那样。虽然中国原本就存在的收入分配差距（参见第一章的《富人吃肉和收入分配不均》）和强劲的投资性购房需求（参见本章的《王二买地和投资性购房的无奈》）会导致住房分配的高度不均，但这种住房分配不均只是收入和财富分配不均的一种体现，用市场方式分配住房本身并没有增加新的不均。
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如果我们缓解了收入和财富分配不均的问题，住房分配的问题也会得到相应的缓解。不过，这样做也存在缺陷，就是拥有土地和房产的人，最后会在整个过程中“发不义之财”（参见本章的《佃户和房奴的“一个梦”》）。在中国，有土地和房产的首当其冲的就是政府和开发商。完全靠市场来分配住房，老百姓即使有了房子，也还是会有很大怨言，因为买房的过程就是向政府和开发商转移财富的过程。
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另一个选择当然就是完全靠政府来进行分配，限价限量，就像回到计划经济时代凭票供应，也就是王二第三次遇到洪水时的做法。这种做法虽然费时耗力，但保证住房的相对平均分配还是可以实现的。当然，在政府介入之前，有一些问题是必须回答的，比如说：政府能不能做到公正透明？如果政府不公正透明，只会用一种分配不均代替另一种分配不均。政府能不能够取代市场提供足够的住房？如果不能，那政府介入只会加大住房的稀缺性，从而带来更大的问题。还有就是政府介入是不是用一部分民意压迫了另一部分民意？不是所有人都喜欢相对平均的分配，一些人会在这个过程中受益，另一些人则会受损，因此政府介入之前必须有充分的广泛参与的酝酿过程。政府介入应该是一个社会选择，而不是一个政府选择。
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但也许最需要避免的，就是假装市场规律不存在。因为很多人抱怨房价高，政策的重点就变成打压房价，以房价是否变低作为政策是否成功的衡量。可是，仅仅是房价走低，并不解决最根本的问题。房价低对买房自住的人是好消息，对买房投资的人更是好消息；对穷人是好消息，对富人也是好消息。就像王二在第二次遇到洪水时，降粮价反而导致了粮食分配的严重不均，出现了严重的后果一样，压低房价本身并不能解决住房的分配问题，甚至可能加剧住房分配的不均。
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最终，王二面对的最致命的问题还是粮食不够。中国的房价问题背后，或多或少还是存在着供给的问题，毕竟一年还是要有上千万人从农村进入城市，毕竟城里的居民还想住更大更好的房子，否则无法解释为什么城里人其实原来也有地方住，但还是有那么多城里人要买房。因此，不管我们最后选择用什么样的方式分配住房，持续地增加住房的供给是无论如何不可以放松的。
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王二家的空房和空置率的解读
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王二有3个儿子，一大家子都住在一个屋檐下，很是热闹，也很受村里人羡慕。转眼，儿子都到了谈婚论嫁的年纪，也都有了对象。老大准备明年结婚，老二老三选了后年。要结婚就得有房，王二决定一家人这就忙起来，今年先把老大结婚的房盖了，明年再盖老二和老三的。
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经过挥汗如雨的几个月后，老大的新房终于盖好了，就在王二房子的边上。因为婚事要等到明年，老大还是继续和父母兄弟住在一起，新房则空在那里。到了晚上，路过王家，一边的房子灯火通明，另一边却黑灯瞎火。年底，村里的干部来登记，王二实话实说，新房已经盖好，但是还没住人。干部二话没说，在空置率一栏写下了50%。
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到了第二年，老大如期举行了婚礼并住进了新房。这一年，王家又盖了两幢房子，一幢给老二，一幢给老三。和大哥一样，老二老三在结婚之前还是继续和父母住在一起。结果到了晚上，王家的4幢房子里，总是两幢亮灯，两幢没亮灯。到了年末一登记，王家房子的空置率继续是50%。
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到了第三年，王二决定和儿子们住在一起。大儿子那时已经带着全家去外地打工了，王二就在老二和老三家轮流住着，王二的老房和老大的房子则空在那里。到了晚上，王家的房子还是两幢亮灯，两幢没亮灯。到了一年一度空置率统计的时候，王二家的空置率连续第三年保持50%。
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进入第四年，王二觉得家里空着那么多房子挺浪费的。说来也巧，经常有外村人来问房子卖不卖。那些人看起来都挺有钱的，口气也挺大：你开个价吧，只要你愿意卖就成。王二后来觉得价钱合适，就把自己的老房和老大的房子卖给外村人了。卖了之后，也没见那些外村人来住过。一到晚上，王家继续是半边亮着灯，那半边已经卖出去的黑着灯。这一年统计空置率的时候，王家的空置率变成了0，因为王家已经没有空房了。不过问题是，真实的空置率并没有变化——王家原来的4幢房子里，继续还是一半有人住，一半没人住。
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如果一个外人，不知道王二家里发生的这些事情，而只是从远处数黑灯的房子，那得到的印象会是王家的空置率连续多年都是50%。性急的人也许会立刻下结论：王家的房子严重过剩。只是，同样的统计数字背后的故事却是不一样的。
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这几年，各种关于严肃调查住房空置率的呼声越来越响，国家统计局也表示要利用人口普查的机会进行空置率的调查，这些都是非常正面的事情，早就应该做了。只是无论最后调查出来的空置率是多少，在解读空置率是高是低的时候，都必须谨慎再谨慎，正如前面王二的例子，同样的空置率，背后的原因却极不相同。
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在一个处于相对稳态，买房（还有租房）的主要目的就是用来居住的社会里，空置率可以大致反映住房供给和需求的相对多少。取决于人口流动性和其他制度性因素（比如说是否存在价格管制，交易成本是否合理），供给和需求相对平衡所对应的空置率也不会是0，一个经济里的房子总要有一些冗余度。在这种情况下，如果空置率高于正常的冗余度，那反映的也许就是住房在当前的价格下存在过度供给。王家的房子在第三年的空置率就有点类似这种情形：王家其实只需要两幢房子，但是王家却有4幢房子。这时50%的空置率反映的就是住房的过剩。
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当买房不只是为当前居住的需要，同时还有投资用途的时候，空置率和住房供给是否过剩的边界就开始变得模糊。从住房资源有效分配的角度说，投资购房造成的空置率上升是对资源很大的浪费，并反映了分配的问题——有人住不起房子，有人买了房子空着。但从严格的供给需求的角度看，并没有清晰的界限来认定：买房自住是需求，而买房投资就不是需求。没错，买房自住也许是一种更稳定的需求，从宏观稳定的角度说，也许是一种蕴含风险更小的需求；而投资购房可能存在巨大的波动，并会通过推高房价对普通老百姓造成负面的影响，也可能蕴藏更大的金融风险。因此，从政策的角度说，抑制投资性购房的需求存在合理性。但这些都并没有否认投资性需求也是需求。这种情况就像王二家的房子在第四年的情况。从住人的角度说，确实空着两幢房，存在浪费，这和第三年的时候一样。但如果立刻就从这里跳到住房供大于求这样一个结论，恐怕就有点太快了。给定中国金融体系的现状，投资性的购房需求可能会在很长时间里都相当强劲（参见本章的《王二买地和投资性购房的无奈》），只是这样的“投资”对整个社会而言是一种很缺乏效率的投资。
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而对于仍然处于转型过程中，城市化进程正在快速发生的中国，空置率更应该放在一个动态的视角下观察才合理。一个卖车的，如果在卖车的黄金季节之前大量进车，造成了库存率上升，这样的库存率上升是自然的，因为很快就会被消化掉。而如果过了卖车的黄金季节，库存率仍然很高，那恐怕就要开始睡不着觉了。王二家的房子，头两年的空置率也是50%，但应该没有人会觉得那样的空置率需要担心，因为这些空置的房子是为未来的需求准备的。给定中国的城市化进程还远未结束，从宏观角度看，城市住房空置率偏高和没有结构性过剩的现象有在中国同时存在的可能性。或者换一个角度说，处于城市化进程中的中国，其正常的空置率会高于那些成熟经济体的空置率。这就像北京的环路，四环路在2001年全线修通的时候，整个路上空荡荡的。但如果在那时就下结论说四环路修得太超前，那眼光怕是太静态了。
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中国空置住房的背后，恐怕上面几种成分都包含，还有不少这里没有谈到的情况，比如说中国的人口结构和人口的空间分布。这些因素的相对重要性也会随着时间变化，而且可能会变化得很快。这就要求对空置率的解读不能仅仅停留在表面的数字上，更应该仔细分析背后的原因。
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王二家里的房子，光靠数黑灯，每年的空置率都是50%，但背后的原因却大不一样。不去注意这些细节，简单说50%的空置率不高或者过高都是错误的。同样的道理，任何对空置率简单化的解读，都有可能让我们离真相更远，而不是更近。
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