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阿奎那很清楚地分开原则和实践（见他的第四条）。在人权的讨论上可作以下的演绎。在理论上，从自我保存和与人共存普世价值（原则）引申出的人权理念（结论）是人人皆同，虽然不是人人皆知。在实践上，人人对普世价值实现于人权法规的认识和正确实践也是一致的。但是，越是细节的人权法规，普世价值原则的运作会遇到越多瑕疵，对人权法规的认识（法规如何引申自原则）越易被扭曲，人权法规的运作（法规如何去实现原则）越易受障碍。如果我们选择普世价值作为城市规划的导向，我们的挑战将会是如何把普世价值原则落实到具体的规划行动上，或如何从具体的规划行为中追溯出普世价值原则。
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在城市规划领域，普世价值的最高演绎是联合国1948年通过的《世界人权宣言》（Universal Declaration of Human Rights）。早在1945年，50个国家在旧金山签署联合国宪章，并议决起草“人权宣言”。起草委员会把宣言分为原则与公约两部分，1948年先公布原则。这文件反映“二战”浩劫后各国特别关注基本人权，但其内容有浓厚的美式自由思想，特别是罗斯福总统的4个“自由”（言论、集会、无恐惧、无匮乏）。1966年公布的《经济、社会和文化权利的国际公约》（International Covenant on Economic，Social and Cultural Rights）于1976年开始生效，成为国际法。其中第11条款的内容包括住房权：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改善生活条件。”其实，早在1948年的人权宣言已提及“住房权”：“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务的权利……”（第25条款）。1978年联合国人类住区规划署（United Nations Habitat或United Nations Human Settlements Programme，也称人居署）成立，这是最权威的国际性城市规划组织。
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《世界人权宣言》的道德基础是人权的普世性。住房权被视为具有普世价值的行为，引申出以创造和维持人居环境为使命的城市规划也可视为具有普世价值的行为。这点很关键。之前，西方城市规划从未戴上普世价值的光环。它有过军事、宗教、经济的作用。联合国宣言给它打造光环，但同时也明确了它的使命，划定了它的范围。
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城市规划毫不讳言以“社会整体利益”（the interest of the society as a whole）为基石，而社会（society）与整体（whole）都隐约包含着“普世”意识。这里，“普世”有“每个人”（each person）和“人人”（every person）的意义。
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前面说过，西方普世价值可归纳出两个第一原则：自我保存和与人共存。[6]自我保存是有关“每一个人”（自我）的层面；与人共存是有关“人人”（与人）的层面。前面也说过，普世价值原则是普世的，也就是不会因人、事、时、空而改变，但是由这些原则引申出来的具体和个别行为（可称之为普世价值行为）则会因人、事、时、空而异。但这些行为必须能够追溯到普世价值原则，否则就不算是普世价值行为，丧失它普世价值的道德光环。下面，我试用“土地开发纠纷”去演绎普世原则如何落实到具体规划行为上。
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很多理论家把规划看作一种博弈：有得益者、有损失者。有些理论家（特别是古典与后古典经济学的信徒）认为只有个体利益是实际的、真正的；群体利益是抽象的、意识形态的。因此，规划博弈是个体与个体之间（包括它们的代理人）的事。如果叫这些理论家把规划纳入普世价值的范式里，他们会肯定自我保存为普世价值，视与人共存为一种虚无的东西，或是一种在追求自我保存时使用的战略（权谋）。因此，他们的理论只有赢、输的局面。如果叫他们以普世价值范式去演绎规划，他们会以自我保存为本，与人共存为用。为此，他们的与人共存不可能是普世（也就是不能跨越时、空、人、事），因为它是权宜的（也就是因时、空、人、事而变）。
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另一类理论家（特别是社会学或后现代主义者）认为规划须是“整体”（holistic）和“以群体为基础”（community-based），视自我保存为一种自私的象征和自利的掩饰。如果叫他们以普世价值范式去演绎规划，他们会肯定与人共存，视自我保存（以敛财的开发商、贪权的政客、平庸的官员为代表）为一种歪风、堕落。因此，这些“为民请命”的理论也是只有赢、输的局面，正、邪之争。在普世价值中，他们只肯定与人共存的侧面，视自我保存为负面的东西；只有与人共存是唯一的普世，而且要凌驾一切的、霸道的普世。因此，它不是真正的普世。
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看来，西方规划理论不可能同时容纳自我保存和与人共存。有视与人共存为权宜（如博弈派视权力斗争之中的与人共存），有视自我保存为负面（如请命派视奸商、贪官的自我保存）。但普世价值原则应该是四海皆准、古今如一，怎可以此一时、彼一时？我想探讨这个西方规划理论的困境，特别是自由与平等、效率与公平不可共存的悖论。
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土地开发纠纷一般涉及两种利益：土地开发者和被土地开发影响其安居者（包括居住和工、商、企的运作）。在此，规划的工作是合理地处理这些利益之间的冲突。
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在“规划就是博弈”的范式下，土地开发纠纷是种个体利益之间的博弈，而规划工作就是保证博弈公平。这个“博弈派”规划范式是以效率为取向，辅之以酌量的公平。但是，这些个体利益的实力往往是很不对称的。就像拳击赛，如果不分级数，肯定是体重的占便宜，就算裁判如何公平也不能改变这事实。因此博弈派其实就是接受、肯定和延续“现状”（现存的利益分配），也就是富的强、贫的弱。有很多人会认为这是助纣为虐，不能接受。他们就是“请命派”。在“规划应是为民请命”的范式下，规划的假设是现状不公，规划的使命是扭转现状，锄强扶弱，甚至包括扭曲博弈。因此，“请命派”规划范式是以公平为取向，辅之以适量的效率。但是，无论是“博弈”还是“请命”，这两套范式都是从政治层面去看规划，也就是从“权力”的角度去看规划。无论是肯定权力现状（博弈派）或否定权力现状（请命派），这两套范式都带有强烈的强、弱和胜、败意识，因此会认为自我保存和与人共存不可能有同等价值。这两派都有舍本逐末的倾向，一开始就把土地开发政治化（权益之争），然后注入意识形态（接受或否定现存的权力分配），把土地开发的合理性强行划分为效率上的合理（不管权力分配）和公平上的合理（只管权力分配），中间挖下不可跨越的鸿沟。
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普世价值规划范式或可为规划理论和工作开出一条新路、生路。首先，在一个“提升人类普世价值为使命”的规划范式底下，土地开发（以至其他的规划工作）不会以权益为主题，也不会以处理权益矛盾为焦点。规划的焦点是人居环境，着眼在以人为本的居住环境。规划的主题会是“提升人类普世价值的人居环境”。用在土地开发上可以作以下演绎。土地开发，作为“合理配置用途与土地”，就是以人类普世价值去指导用途与土地的配置。因此，土地开发的合理性将会以普世价值来指导、衡量。这会带来技术上和政治上的突破。在政治上，普世价值原则为利益纷争处理的合法性定下标准；在技术上，普世价值原则为用途与土地配置的合理性定下标准。
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首先，博弈和请命的规划范式都是聚焦于权力。博弈范式肯定现有的权力分配；请命范式否定现有的权力分配。但是，这两套范式都潜有对现存权力分配的假设。博弈范式假设现有的权力分配是合理的，或最低限度是可接受的。因此，公平的游戏规则会产生公平的游戏结果，如果不能每次都公平，起码在大多数情况下，或整体而言，是公平的。这范式漠视了现实中人所共见的不对称的权力分配。虽然博弈派会坚持权力不对称不等于结果不公平，而且不对称是社会进步的推动力，但大多数人都认为这是强辩，甚至是狡辩。姑且勿论这假设是否科学，经博弈产生的结果往往就是政治纷争的导火线。更关键的是，就算博弈得出的土地开发纠纷解决办法是合法的（合政治的需要），它不可能保证是合理的（合人居的需要）。请命范式的假设更误事，因为这范式的意识形态味道特别重，一般请命派都仇视和敌视开发商、政客、官员。这里潜有一套很不科学的假设。对请命派来说，土地开发所涉及的两种利益是善、恶分明。锄强扶弱的心态使他们往往把开发者与商人、政客、官员视为一体，或者是同路，都是侵夺者；而被影响者都是小市民，都是被侵夺者。但在现实里，开发者也有的是小业主、小商人。难道小住户不想加建、小商店不想扩充？反对他们的，也就是被影响者，也有的是大业主、大商店。那么，难道这些小住户、小商店永远是合理的，而大业主、大商店永远是不合理的？若是如此，也不用规划了，土地开发也不需要理性了。可见，土地开发虽会构成权益冲突，但孰是、孰非跟谁强、谁弱是不可以一概而论的。请命范式的仇富、仇强意识使规划走上盲目的极端。锄强扶弱有种任侠的逞强心态，确实使人痛快，但容易使人丧失理性。现看看普世价值原则如何可以理性地为用途与土地配置的合理性定下标准。
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普世价值原则是自我保存和与人共存。这涉及两个层面：自我保存是关系每一个人的，与人共存是关系人与人之间的。前者好像是个人的事情，后者是众人的事情。博弈派与请命派的基础假设是个人利益与众人利益很难一致，因此必然冲突。“很难一致”是客观事实，无须辩论；“必然冲突”出于意识形态，有选择性。博弈派选择肯定现存权力分配，聚焦在公平角力；请命派选择改变现存权力分配，聚焦在锄强扶弱。为此，冲突是逻辑性的、必然的。可是，在普世价值的范式里，普世价值是不可能互相冲突的，不然就不是普世价值了。在这范式里，每个人都会同时追求自我保存和与人共存，而且这些追求无须作相对的取舍，没有真正的冲突，是对称的。如何能达到此局面？答案是当与人共存成为自我保存的保证；当自我保存成为与人共存的标准。应用在土地开发纠纷上可作以下演绎。
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土地开发涉及两类人：“开发自己土地而影响别人安居者”（开发者）和“因别人开发土地而被影响自己安居者”（被影响者）。两类人各有自我保存的考虑（怎样开发自己土地？怎样保护自己安居？），也各有与人共存的考虑（怎样不影响人家安居？怎样容许人家开发土地？），可分开讨论。
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1.与人共存成为我自我保存的保证。
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在普世价值范式里这两类人都会追求自我保存。前者聚焦于发挥自己（开发土地），后者聚焦于保护自己（保护安居）。在博弈范式和请命范式下，两者有必然的冲突；也就是开发者与受影响者不能共存（就算有，都是作假的、妥协的或权谋的）。但是，在普世价值范式下，自我保存非但不会跟与人共存冲突，与人共存反是自我保存的最佳保证。先哲给了我们启示。
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亚里士多德说人类结社（与人共存）是为了追求更美好的生活。他认为人的最高追求是幸福。幸福是生活得美好；生活得美好是充分发挥（flourishing）人的本质，这当然可以包括充分开发自己的土地。亚里士多德的唯一约束是这必须是理性的选择，因为理性是人的本质。[7]另一方面，霍布斯也谈人类组织政府（与人共存）是为了避免在自然状态下的孤独、贫穷、恶劣、野蛮和短命。也就是说，为了自我保存，人类选择与人共存，因为他相信与人共存保证他不被侵犯。看来，把亚里士多德与霍布斯的与人共存理念加在一起就保证了自我保存：从不被侵犯（下限，来自霍布斯）到发挥自己（上限，来自亚里士多德）。但是，在具体的行为上，如何为开发土地和保护安居定下合适的标准呢？
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与人共存既是自我保存的保证，也就是自我保存的先决条件。为此，自我保存跟与人共存不可能有冲突。但是，在实际上，我们看见在土地开发中开发者和被影响者之间的冲突。有何解释？以亚里士多德的伦理观去解释就是双方缺乏理性，追求超过自我保存的所需。也就是开发者过度地膨胀，以致过度影响人家安居；被影响者过度地保护，以致过度约束人家开发。解决的办法是“中庸”，也就是不过度。那么，不过度有什么标准？这要回到亚里士多德的理性。理性是人的本质，以理性去定标准就是用“以人为本”去制定开发自己土地和保护自己安居的标准。
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2.自我保存成为与人共存的标准。
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在普世价值范式底下，与人共存本身是人类普世的追求。因此，与人共存除了有利于自我保存（权宜与功利）外，它必有其自身价值。先哲也给了我们启示。
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基督宗教的“爱你的邻人如同爱你自己”“待人如同你想人家如何待你”[8]，犹太教（特别是1世纪初的希勒尔的教训）和儒家的“己所不欲，勿施于人”早就肯定了与人共存的本身价值。非但如此，这些先哲们更把与人共存跟自我保存连上。怎样“待人”？“如同你想人家如何待你”。什么东西“勿施于人”？“己所不欲”的东西。这就是说，待人犹如待己，无论是施于人或勿施于人。“待己”就成了“待人”的标准。当然，待人如待己是实践于具体的人与己的关系上，如父子、朋友、夫妻、官民。在每种关系中的待人如待己都要对称、适度、中庸。
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康德更把这标准的制定“科学化”。他提出绝对原则（categorical imperative）的理论。这些原则有其内在价值和自身价值（也就是不是来自经验或功利），无分人、事、时、空，必须遵守。道德是种“责任”，与个人喜恶、情绪无关，与任何目的无关。道德与否决定于行动那一刻的动机，与后果无关。这些绝对原则的基础是“普世法规”（universal law）：我们要永远按着一个你能够自己遵守，也同时希望全人类（普世）都遵守的守则去做事。康德的演绎如下。
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1.“守则”（maxim）是行动的理由，包括行动及行动背后的动机。例如，“我要说谎去得利”是个守则。此中，“说谎”是行动，“得利”是动机。
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2.假想一个世界。在这世界里，全人类，包括自己，都按着守则做事。
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3.思考在这假想的世界中，这做法有没有产生矛盾和不理性的事。
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