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宗教改革（1517年）之后的五百年，西方的道德观从客观、绝对、以理智主义为基础的自然之法走上主观、相对、以意志主义为基础的自然之法。也就从自我保存和与人共存相应、对等走上自爱、自利为本，与人共存为用。在经济道德上，个人逐利成为主流思想，资本主义附生于此。但资本主义社会的不公有目共睹。资本主义就捧出斯密的“追求私利可达公益”，为个人逐利戴上公益的光环；又拿出“帕累托效应”的补偿原则向逐利中的弱者答应公平的分配。前者是缺乏逻辑的神话，后者是不能兑现的承诺。
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托尼与熊彼特从不同角度追溯现代资本主义的源头，殊途同归，到达中古天主教经院派的自由交易与公平价格。宗教道德家托尼有失落之感，认为宗教改革之后的新教在经济发达但社会动荡的背景下宗教道德变质，接受甚至支持个人逐利，对社会公义日趋冷漠。他希望通过建立福利国家去找回一点经院派时代的公平理想。经济理论家熊彼特有得意之感，认为自由经济的原则和设计不是英国人的发明，中古已有自由交易的理念，媲美现代资本主义的效率原则，并兼有程序性的公平。
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其实，经院派与资本主义的自由交易和公平价格都有不同的意义，追求不同的理想，不可混淆。经院派的公平价格是对人公平，彼此公平。它从弱者求存的角度去构思自由交易——没有垄断、没有歧视的交易——得出一个没有操纵、没有剥削的公平价格，是种悯人的公平；它也从群体共存的角度去构思对等交易——生产者成本与消费者效用对等，个人需要与整体需要对等——得出一个人人为我、我为人人的公平价格，是种社会公平。资本主义的公平是对己的公平，对人的公平只是权宜。它从强者逐利的角度去构思自由交易——没有约束、没有偏袒的交易——得出一个机会均等、优胜劣败的公平价格，是种程序性的公平。对资本主义来说，自由就是公平。无论经院派还是资本主义都需要政府积极和强力的参与，分别是参与的目的不一。经院派需要政府主持公道、平衡利益；资本主义需要政府保护私产、保证自由。
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房地产开发尖锐地突出资本主义的问题。资本主义以不受约束的个人逐利来定义自由交易和公平价格。但土地拥有者有天然的垄断、开发商有人为的半垄断，因此资本主义的自由交易是不可能实现的。个人逐利的逻辑结果是开发商囤积土地，造成必然的地价绑架房价，严重影响民生。资本主义社会的高房价反映资本垄断和土地资源使用的低效。它们的福利房是种政治权宜。
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资本主义对政府参与经济态度暧昧，既要政府保护私产、保证自由，也怕政府干涉人人逐利。社会主义下的政府参与是合法和道德的。全民所有的土地用来满足全民生产与生活所需是应有的原则。这既有经济效率的意义——土地资源的分配必须有效地满足全民所需；也有社会公平的意义——土地资源的分享必须公平地满足全民所需。当然，中国的现实是个人（农民、开发商、消费者）逐利已成风气，这也是政府政策需要兼顾的。
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政府垄断收购农地和出售房地是关键的政策杠杆。政府垄断农地收购是有效率的，因为可以保证房地供给；政府以农耕用途和农民安置作为收购补偿的基础是公平的，因为失地农民的损失和补偿会对等（当然还要兼顾失地农民的合理安置）。政府垄断房地出售是有效率的，因为可以保证地尽其用；政府以房价为房地售价的基础是公平的，因为农地转房地的增值可以借此归公。更重要的是，政府垄断更能有效保证不同收入阶层的公平房价：高收入消费者与开发商之间是强者逐利的公平价格；中收入消费者与开发商之间是对等博弈的公平价格；低收入消费者是弱者求存的公平价格。
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土地垄断是必然的，区别是政府在全民所有、全民所用的指引下垄断，还是开发商以囤积土地、操纵供给的动机来垄断。政府垄断会有很多问题和流弊，但会有公平的希望，因为一切的政权都知道它的生存最终系于民心。开发商垄断只有绝对的逐利、权宜的公平，怎会国泰民安？
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托尼与熊彼特都把资本主义追溯到经院派。其实资本主义只是藏身在经院派的自由交易理念之下，并把经院派的免于操纵、免于剥削的弱者求存自由扭曲为无约束、无限制的强者逐利自由。经院派的经济道德观出于自我保存和与人共存相应、对等的自然之法，有悲天悯人的善意与关怀。以自爱、自利为取向的资本主义岂可能及？无怪托尼会说一句被资本主义理论家狠批的话：“经院派最后一人是马克思。”
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[1]Physiocracy，这主义虽称重农，但更关键是其主张生产与交易自由。
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[2]Mercantilism，是种经济保护主义。
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[3]新教在国内译为“基督教”，这带来混淆。其实，新教的英文是Protestants，词义是“反对者”，即16世纪宗教改革时期“反对天主教者”。英文没有新、旧教的名词。所谓旧教即是天主教，已有2000年历史，一直没有中断。本文把宗教改革后出现的所有教派，如英国国教、清教、浸信会、循道会等通称新教，把有2000年历史的天主教仍称为天主教。
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[4]宗教改革后英国率先脱离罗马天主教，自建英国国教。
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[5]参看韦伯《新教伦理与资本主义精神》一书。
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[6]即Scholastics，也称Schoolmen，流行于12—17世纪。
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[7]萨拉曼卡学派（School of Salamanca）是16世纪到17世纪初，西班牙帝国鼎盛期，设于西班牙和葡萄牙的学府。
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[8]哈奇森（Francis Hutcheson，1694—1746），苏格兰启蒙运动的始创者，深刻影响斯密与休谟。
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[9]格拉斯哥大学（Glasgow University）与阿伯丁大学和爱丁堡大学同是苏格兰启蒙运动的基地，也同时是欧洲的学术重镇。
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[10]主要人物是莫利纳（Luis de Molina，1535—1600），耶稣会会士。
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[11]详见《阿奎那的“普世价值”》。
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[12]即inconsistency，可译作“矛盾”或“不一致”，但“不协调”更合适。
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[13]帕累托效率（Pareto Efficiency）中的补偿原则（Compensation Principles）。
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[14]土地是不能生产出来的，所以供给总量不能增加；严格来说，每一幅土地的点、质、量都是独一无二的。
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[15]当年笔者在香港从事建筑业时，政府卖地招标，开发商会串通作伪（违法的）。例如某开发商急需土地开发，愿出100万元。他会串通其他不急需土地的同业，许诺如果让他以80万元投得土地，他就会拿10万元出来让他们平分，这叫“分饼仔”。结果，开发商花90万元（80万买地，10万分饼）拿得土地，其他开发商不劳而获，坐分10万元，吃亏的是政府（社会），少得20万元。
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