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“城市人”同时是空间机会的追求者和供给者。他们的追求和供给体现在人居。人聚在一起的“因”是追求空间机会，“果”是供给这些机会。规划的工作就是通过观察/分析空间机会的匹配度（以各类“城市人”的追求力度和满意程度去衡量）去掌握在典型人居（以人口规模、结构和密度去分别，如邻里、小区、市区、都市等）之内的典型“城市人”（以年龄、性别、生命阶段为基本属性，以及经济、社会、文化背景为偶然属性，如家长、工人、顾客、学校校长、工厂老板、商场老板等）的自存/共存平衡点（如适度上学步行距离的共识、适度上班通勤时间的共识、适度商场购物路程的共识等），然后用这些平衡点去指导城市土地与功能在点与量上的匹配（设计原则、指标系统、管理体制等），也就是把人的理性（追求自存/共存平衡）演绎到人的物性（追求空间机会）之上。
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“以人为本”就是以人的“本性”为本。这个本性有两个维度。上面谈到亚里士多德的人性是“人是理性的群居动物”和阿奎那的人性是“人有自存/共存的普世意识”都属理性维度。但人的本性还有它的物性维度。我们是以人的物性去衡量我们的物质环境：快慢、大小、高低、远近、明暗等等，也就是所谓“人的尺度”（human scale），有很浓的希腊古哲普罗塔哥拉（Protagoras，前490—前420）的“人是一切事物的尺度”的味道（Man is the measure of all things）。我们走路的速度是每小时4公里左右，我们以此来定义快慢，因此，乌龟是慢，猎狗是快。我们的身高（成人）是1.5—2米，我们以此来判断高矮，为此，长颈鹿是高，侏儒是矮。
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我在《简明土地利用规划》中是这样写的：“我们用内在的能力去度量外在的世界。两千年前罗马建筑师维特鲁威（Vitruvius）就提出公共建筑和广场应该按人的视觉和动态来设计。视觉的满足感总是来自我们能够一眼看到事物的整体性、一眼领会事物的统一性。但这‘一眼看到’决定于眼睛的生理特征、旋转角度和视力距离。人类眼睛的正常旋转是上27°、下30°、左右60°。假设标准的街宽是18米，我们眼睛距地面的高度是1.5米，那么，按人的比例，建筑物的高度应该是差不多12米，就是3—4层。在这个高度，树尖也能在屋顶上看到，使眼睛接触到大自然而感到宽慰。我们一般人的视觉认知距离（recognition distance）是21—24米。在15米距离内我们能看清对方的面部表情。因此邻里区内的‘正常’街宽最好不超过15米。这里，老相识和朋友能隔着街看到对方的面孔。130—140米是能分辨一个人轮廓、颜色、衣服、性别、年龄和步态的最大距离。这是城市街与街之间的距离、公园或其他绿地最大宽度的好标准。著名的威尼斯圣马可广场最宽处刚好是130米。比例也应按动态（mobility）来定。坐在车里看东西与步行截然不同，人们看不到通常的细微和隐约的末节。”同样，人类的听觉、嗅觉、味觉、触觉都有一定的“刺激感受性”（sensitivity），支配我们对空间环境的安全、方便、舒适、美观感。也就是，支配我们对空间机会好坏的判断。
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我在《开发管理和表性规划》[7]一文中谈到“性能规划”[8]，也有叫“性能分区”（performance zoning）。这是西方意图突破功能分区（functional zoning）的桎梏的尝试，先让我们看功能分区是怎么回事。下面也是从我的文章节录过来的。
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西方绝大部分的规划方案和管理（我们都引用了）都是按功能类别去划分城市土地：居住用地、商业用地、工业用地、交通用地等等，可达上百种细类[9]。
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以“功能”类别进行城市用地分区是近代城市规划的基本工作。19世纪末20世纪初，西方工业城市急剧增长、土地利用杂乱无章、工厂高度污染和城市基础设施薄弱。当时的对策是把城市按土地用途类别分区，并控制各区内的土地使用密度。基础假定是，不同的生活生产活动（功能）对它周围环境、邻居和基础设施有着不同的需要，也会带来不同的冲击。因此，分区是把不能共处的功能分开。但这里还有更深层次的哲学与价值观。
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西方规划界（甚至可以说大部分的西方人）很欣赏欧洲中古城市的土地利用模式和城市建筑风貌。其实，中古城市的土地利用（下店上居，前铺后居，工商混杂等等）一方面反映权力分配（封建领主拥有土地，因此出现土地密集型生产技术，带来土地密集使用），一方面反映宗教理想（在神的家庭里，整体利益之下，人人平等，土地混合使用是理所当然）。
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那时的西方是典型阿奎那思维，强调人性的自存/共存倾向。但到了16世纪，宗教改革，回复上古奥古斯丁的“性恶”理念[10]。18世纪的休谟提出“人的科学”，指出人的天性就是自利，不是堕落，也不需要救赎；整体利益是不存在的，只有自利，只要自利不损人就可以了。他的好友斯密给自利戴上光环，提出“追求私利可达公益”。接着，19世纪工业革命带来新的生产技术，引发出以资本为导向（相对于以劳动力或土地为导向）的规模生产。从此，主流的资本主义意识形态是，追求私利有理，只要不损害别人。但是，工业生产造成的噪音、尘土，哪有不损人？规模生产的用地，怎能是零碎分散？于是，功能分区出现，工业、商业、居住用地泾渭分明，井水不犯河水，以减少社会纷争，以提高资本效率。现有的规划思路（楚河汉界的功能分区）、制度（利益博弈的决策机制）都源于此。有目共睹，功能分区扼杀了城市里有机性和整体性的运作和活力；增加了对基础设施的压力。这套规划范式在西方的失败也可以从无休止的公众参与和无法实现的混合用途看出一点端倪。
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过了百年，各种生活与生产活动对环境和基础设施的需求和冲击也有了很大的变化，尤其是现代的轻工业和高科技工业与服务行业的污染性（包括噪音）大大地减少了。同时，市民越来越关注生活品质、邻里关系和邻里区内的安全。他们越来越接受（或可以说是重新接受），甚至向往前铺后居，下铺上居的把工作与生活放在一起的多样化和混合式的城市环境。
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约半个世纪前，性能规划的理念开始出现，被视为可替代或补充功能分区。性能规划的论点是：控制土地利用的最佳办法不是按功能类别分区，而是按在这块地上的生活和生产活动所带来的或引发的实际情况和影响（也就是这些功能的性能）来决定这些功能是否适合，应否被容许。性能规划的首要工作是制定性能指标（performance indicators）。只要符合指标，一块土地可以用作任何用途。在性能规划范式里，受控制的不是功能，而是这些功能对环境、邻里和基础设施的需求和影响。
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性能规划首先出现在20世纪50年代美国的“国家工业区划委员会”（National Industrial Zoning Committee）的文件上。那时候，国家工业区划委员会要修改工业用地管理的规则去适应新工业科技、新建筑材料和新建筑技术。因此，委员会考虑以工业活动的性能来控制工业用地。最初的考虑只包括噪音、反光、气味和振荡等。到了20世纪70年代，社会开始关注环境问题，各种活动对环境的影响更被重视。莱恩·肯迪格（Lane Kendig）的《性能区划法》（Performance Zoning，1980）一书是那时的代表作。到现在，性能规划的目的越来越复杂：包括保护环境，鼓励高密度发展，促进市中心区重建，吸引外资开发，保护旧区旧市容等等。
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性能规划的关键是性能指标的定量。这些指标取代传统的用地功能类别和规则。因此，它们应该是客观的、精确的，并配合了社会和经济的情况和技术水平。有了这些指标，土地的实际用途和宗地设计的弹性就多了。性能指标取代了划一的用途类别、建筑高度限制、红线后退、间距、空地保留和种种的传统用地规划标准，容许（鼓励）混合与综合用途和鼓励设计与建筑的创新。
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澳大利亚是国际上比较成功使用性能规划的国家，关键文件是1990—1992年颁布的《澳大利亚居住开发规范》（Australian Model Code For Residential Development，AMCORD），目的在通过性能指标去鼓励较高人口密度和较多建筑形式的邻里小区。主要内容是性能指标和依据，包括邻里区规划和基础设施（包括交通网、基础设施、排水系统）和街景与宗地规划。可是，这套规划范式并没有被普遍采用，主要是中产阶级认为这是高密度住房向小平房区入侵，影响楼价、影响形象，甚至使他们有不安全之感（其实也是阶级观念作祟）。可见，引用多年的功能分区规划范式不单是局限了土地使用效率，更是纵容了人的私心、自利和加深了人与人之间的鸿沟。
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城市人规划用以人为本去取代以功能为本，以人的“物性”需要去取代资本的效率需要。各类城市人追求不同的空间机会，但他们对空间机会的素质（安全、方便、舒适、美观）很多时候有类同的要求和取舍。如果我们容许、鼓励对空间素质要求一致的城市人聚居一起就会提高城市土地的使用效率和提升城市居民的和谐共处。我们可以想象一个性能分区的规划范式，以安全指标、舒适指标、方便指标、美观指标去划分不同的生活/生产区，去取代功能分区。
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相对于不同经济、工程、产业的功能需要，城市人规划聚焦于不同年纪、性别、生命阶段的生活/生产需要；相对于功能的效率，城市人规划聚焦于生活/生产的空间素质；相对于互不侵犯、各自为政的功能分区，城市人规划聚焦于自存/共存的平衡；相对于以功能类别去桎梏城市土地走上单一和划一的使用和开发，城市人规划以性能指标去诱导城市土地走上混合和综合的使用与开发。
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但是，话要说回来，现在的功能分区在某种程度上也是来自“人性”。19世纪末20世纪初开始的现代规划是针对当时工业革命带来的生活、生产活动与中古城市用地模式之间严重失调，聚焦于疏散居住区的挤塞和提高工业生产效率。当时考虑的噪音、日照、排污等都是从人的物性出发（可惜没有考虑人的自存/共存理性），归纳出各种用地模式来配合工业社会的生活、生产活动，也就是配合工业社会的功能。但由于那时的挤塞、混乱情况极严重，所以还是“大刀阔斧”地把城市用地按单功能类别来分割。到了今天，功能分区积习难改，好像变成了规划的“硬道理”。以性能等级分区去取代功能类别分区是个大改变，不可能一蹴而就。但重新检验和识别各类功能（特别是后工业社会的功能）在城市用地的点和量上头的自身需要和对别人的影响，肯定会增强和丰富城市规划的科学性和权威性，并帮助提升土地使用效率和调解土地使用纷争。我们可从来自20世纪50、60年代，但如今仍常引用的各类功能用地的规划指标开始（从学校距离到通勤时间；从噪音、振动到日照、尘埃；从宗地面积、覆盖到楼高、容积率；从污水、表水到绿地、绿化带；从车速、车流到街宽、路网等），通过观察和调研去更新这些指标，使现代城市生活、生产的空间素质能够真正反映人的理性（追求自存/共存平衡）与物性（追求安全、方便、舒适、美观的空间机会）。先把功能分区人性化，然后慢慢地以性能等级取代功能类别，那就是真正的以人为本的城镇化了。
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城市人规划体制
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“以人为本”的城镇化的具体意义是以自存/共存平衡原则去设计和实施一套规划指标（安全、方便、舒适、美观的空间机会）去指导城镇化，使各类人居提供各类的空间机会去满足并提升各类城市人的追求，使他们（个人和群体）生活得更美好。为达此目标，需要一套配合的规划体制。
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这套城市人的规划体制应有以下特点。（1）匹配城市人的追求和人居所供给（经城市人互动而产生）的空间机会。为此，要调研城市人的追求和模拟人居（城市人互动）产出的空间机会，并在此基础上制定和实施规划方案。这是技术性和法规性的事情。（2）提升城市人对自存/共存平衡的共识去创造个体/群体美好生活的最优空间条件。为此，要引导城市人追求自存/共存平衡（纠正单走向自利的倾向），并在这基础上指导规划方案的制定和实施。这是道德性和教育性的事情。这需要一套怎样的规划体制？
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在西方，规划民主化的实质是权力游戏。它的假设是规划关注的公共利益只可来自个体利益的博弈（因此公共利益［common good］变成了公众利益［public interest］）。如果规划就是博弈，就必然是弱肉强食（这里，强弱非但指实力，也包括权谋，也就是尔虞我诈），必然是永不安宁（被吃者不会甘心，吃人者不敢放心）。相对地，聚居使人“生活得更美好”是因为群体供给了个体，个体丰富了群体，也就是自存与共存的互相提升。这需要个体利益和整体利益之间相互认识、互相尊重。只有这样，民主才不再是权力的游戏。公共利益不可能出自个体利益的博弈，只可在一套人人共识的法与义的原则下规范与保证各人的义务和权利的适度分配。关键的假设是人人对法与义的原则有达成共识的可能性。这个假设的基础理据如下：自然之法既是普世的，而自然之法的基本原则是自我保存和与人共存，那么，普世人类都有自存/共存平衡的意识（当然平衡点在哪，会有分歧）。如果自存/共存平衡的意识是普世的，那么找出平衡点所在的共识就变得是有意义和有可能的工作了（有异于英语文明的自存是唯一自然之法）。
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如果公共利益不再单是博弈的产品，而是有其独立的、客观的存在；如果民主不单是权力的游戏，而是有其可以人人取得共识的法与义原则，那么这会指向一套怎样的规划体制？这会指向一套能够通过上令下达，下情上达去认识和实现整体利益的基层民主规划体制（这里，上、下是指规划的分工，不一定是权力的分配）。
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“上令”是指引导机制。它的功能在判断城市人在追求空间机会中的自存/共存平衡点。这平衡点往往是模糊的，需要理性和耐心才能达成共识。“下情”是指科研机制，它的功能是辨认城市人追求，和人居供给（通过城市人互动）的空间机会。这些空间机会因人、事、时、空而异，需要理性和耐心才能辨认清晰。“上令”是有关理想，有理想才有方向；“下情”是有关现实，知现实才明进退；两者交汇于规划的制定和实践，也就是规划的设计和实施机制。可以说，规划机制有三部分：上是引导机制，其功能在创造共识；下是科研机制，其功能在辨认实情；中间是设计与实施机制，其功能在把上令与下情落实到规划的制定和实践上。这个处于上令和下情中间的设计与实施机制是规划的中枢，应该放在什么地方？
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空间机会的关键在可达性。以人为本的规划必须接受可达性是可以用人的尺度去判断的。最基本和最可靠的尺度是人人每天只有24小时，人步行的时速约4公里。起居作息的时间分配使绝大多数人以家居为中心的45分钟左右的半径为步行的极限。为此，人的官能能够直接接触到的空间会集中于家居（或其他中心如工作所在）周围的30平方公里之内。这就是他的“住区”范围。若以目前认为是最高的人居密度1万人/平方公里来算，就是不超过30万人的典型城区。这是每个人最贴身的空间范围，是他的栖所，也是他最认识的、最关心的环境。关心会驱动他积极参与；认识使他的参与具备内容。
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规划的上令下达、上情下达应交汇于20万～30万人的人居规模（相当于城区或县城）。这里具有真正民主的政治条件和物质条件，是规划机制的中枢。大于此，群体意识开始抽象，自存与共存的关系开始疏远，对环境的认识开始淡薄，对环境的关心开始淡化。上令（理想）变得空泛。下情（现实）变得模糊。小于此，个体意识开始膨胀，无度的自利开始掩盖有度的自存，眼前的利益显得过重，群体的规模不足以创造足够的美好生活条件。上令（理想）缺乏权威，下情（现实）流于琐碎。
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20万～30万人的规模约等于一个典型的现代城区或县城，也刚好是希腊古城邦和中国古县城的大小。古代中国，县是朝廷直接管辖的最底层政治组织，但同时也是血缘关系的最顶层社会组织（一般户籍都是以县为别）。可见中外的古哲以不同思路去揣摩“以人为本”的理想政治组织规模，殊途同归。这个规模不但保证上令下达和下情上达，而且更可保证民主的规划。
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