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明清土地契约文书研究（第三版） 第三节 地权分化与地主阶级的再组成
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永佃权的产生和“一田两主”的形成，严重地侵蚀了地主的土地所有权。在永佃关系中，佃户是土地的实际占有者和使用者，地主不能直接支配土地，只能通过征租实现他的土地所有权。“一田两主”形成之后，“业主只管收租，赁耕转顶权自佃户，业主不得过问”。于是，“刁奸佃户，辄恃不能起耕，遂逋租不清，历年积累，动盈数百石”[34]。由于佃农抗租斗争的发展，地主连征租权都得不到保证。在清代，佃农的抗租斗争与地权分化的发展，有着密切的联系。《福建省例》卷十五《田宅例》之“禁革田皮田根不许私相买卖佃户若不欠租不许田主额外加增”条记载：
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是田皮即属佃户之项乎？一经契买，即踞为世业，公然抗欠田主租谷，田主即欲起田召佃而不可得。甚有私相田皮转卖他人，竟行逃匿者。致田主历年租欠无着，驮粮累比。
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嘉庆六年（1801）三月福建巡抚李殿图在《陈闽省脱欠钱粮积弊》中也说：
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田根者与业主有分据之势，业主即欲转佃，有田根者为之阻隔，不能自行改佃，于是有脱欠田租至七八年之欠者。[35]
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由于佃户依恃“田皮”“田根”抗租，地主的土地所有权得不到实现，封建朝廷的赋税收入也受到威胁。清代很多地方官员认为，地主欠钱粮的原因，在于佃户抗租；而佃户抗租的原因，则在于“一田两主”。因此，各地封建官府都把一田二主视为一种“恶习”，反复申明禁革。雍正、乾隆年间，江西各级官府曾多次勒石“晓谕”：不许佃户“私顶盗退”；禁革“田山报赁田皮退脚”[36]。在乾隆年间刊行的《西江政要》，也明确规定“严禁佃户私佃”，“严禁……一田二主”。据《江苏山阳征租全案》记载，乾隆至道光时期，江南各级官府为了制止“一田两主”的发展，主要采取了以下两种办法：一是，“新招之佃，应令图总、佃户同业（主）三面写立承揽，勿许自向旧佃私相授受”；二是，“每亩田面之价，即以每亩租额为定……倘佃户逞刁抗欠，一年全不破白者，许业户将田收回另佃。即照田面之价，抵偿所欠之租”。在福建，据《福建省例》和《钱谷挈要》记载：雍正八年（1730）、乾隆二十七年（1762）、乾隆三十年（1765）、乾隆四十九年（1784）、嘉庆六年（1801）福建布政司及督、抚两院，曾经五次“通饬各属”，“严禁田皮田根之锢弊”。“如有仍以田皮田根等名色，私相售顶承卖，及到官控争者，务即按法重究，追价入官，田归业主，另行召佃。”[37]嘉庆年间福建督、抚两院“奏准”：“置产之家，务令皮骨兼买，收清粮税。其有诡买田皮，并无完粮串据者，不准管业。”他们并且认为，“如此明白禁革，即将田根私售，势必无人承买，而其弊自可渐绝”[38]。然而，各地封建官府的规定，并不能阻止地权分化的实际发展进程，甚至在各级官员的判案实践中，也不能依据《省例》《政要》之类的一纸空文，而是要注重“乡规”“俗例”及契约文书所确定的地权关系，才能有效地解决民间的地权争端。这说明，地权分化的发展，是当时无法变更的历史趋势；封建的政治权力，也终究挽救不了地主土地所有权的衰落。
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不仅佃户之间通过“私相授受”佃耕的土地，造成对地主土地所有权的分割；有的地主在出租土地之际，向佃户索取“退价”“顶首钱”，也同样会导致对地主土地所有权的分割，形成“一田两主”。安徽徽州“小买田”收取“退价”之例，有如下例：
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立退光板小买田契胡程氏同男进顺，今因正用，自愿将祖遗下化字乙丘，计税六分，土名门前坦，凭中出退与汪名下为业，三面言定得受退价九四平色元糸银十四两足兑正，其银当即收足。其田即交管业作种。此事两相情愿，并无威逼准折等情……今恐无凭，立此光板小买田契存照。
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道光十年十二月 日
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立光板小买田契人 胡顺氏
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同 男 胡进顺
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凭 中 胡芳年
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再批：其田十二年之内不准取赎，十二年之外听凭原价取赎。
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再批：于道光三十年十一月 日 凭中加找大钱二千八百正，其钱当即收足，其田即批杜退，永远存照。[39]
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江苏丹阳县“租田”收取“顶首价银”，有如下契：
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立租票人江朝宗，今情愿租到张名下推字号田四亩四分，当日凭中言定，交租田顶首价银十六两二钱正。其银随契一并清交。凭中议明，向后银不起利，每年纳租钱二千文正。欲后有凭，立
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此租票存照。
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乾隆三十四年八月
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立租票人 江朝宗 押
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中见人 江有潮 押[40]
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地主以“顶”“退”等方式出租土地，与佃农以“顶”“退”等方式转让佃耕的土地，情况有所不同，因为地主在“顶”“退”土地之际，往往只是为了贪图“银不起利”的便宜，而不是有意识地出让一部分土地所有权。然而，“顶首不清，势将无人耕种，往往竟自荒废”[41]。这样，就产生了佃户“价顶之世业”，如果佃户抗租，则“永无还租之日矣”[42]。
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地主以“顶”或“退”的方式出租土地，同样反映了地主土地所有权的进一步削弱。在江西，有的佃户通过交纳“退价”“顶耕”钱，直接获得对土地的部分所有权。据《西江政要》记载：
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始则向田主佃田，饵以现银数两，名曰退价。又曰顶耕，必令业主写立退字付执。业主贪得目前微利，受其圈套。继则多贪退价，将田私佃他人，竟以一主之田分佃至数十人。甚有任意典卖，得价回籍者。[43]
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在陕南山区，有的佃户通过交银“稞山”，直接取得“顶替”之权。乾隆《洵阳县志》卷一一云：
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凡流寓稞山，乡俗先贺山主银数两，谓之进山礼，然后议稞租……其稞约亦是佃户自写，有“永远耕种，听凭顶替，山主无得阻挠”字样。于是招聚众人，或业经易主，莫奈谁何矣。
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