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对于为了弥补基础设施用地和投入而标售的部分商业和高档居住地，应取消各种限价限购，价格随行就市。但要按房地分离的原则，取消所谓的按销售额预征代征，真正征收高额累进的土地增值税，以调节土地收益。具体的征收操作方法是以中标土地款和其他显性城市建设配套支出为土地成本，核定分等级的房屋建造质量价格，对单位售价超过核定房屋等级建造价的部分视为土地总值，并按此土地总值与土地成本之间的增值差额征收高额累进的土地增值税，以调节开发商的暴利，抑制贫富差距。
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同时，为了堵住以各种巧立名目圈地的路子，要改革工业等产业性用地出让办法，从一次性出让几十年使用权，改为约定期限但按年租赁土地。这样企业没有囤地并靠土地升值的预期，相反用地越多，越要支付更多的即期土地成本，故可促进土地的集约使用，并有利于原申请使用项目遇挫下马后企业及时退回土地。由于有稳定的土地租赁收入，政府可以将工业用地在银行质押贷款，还可尝试资产证券化的金融创新形式，因而并不因此增加地方政府的财政负担。
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第四，调节居民房地产收入
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居民房地产调节的切入点和重点是对房地产的收入调节。在买卖环节对房屋交易收入课税，简便易行，执行成本低。而所有房屋投资投机行为，归根结底是为获利，因此，对房屋买卖的净所得征税，应当说是抓住了问题的要害。
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现行居民房屋交易环节，不区分自住房与非自住房，重交易税轻所得税，这和我国在城市化高速发展阶段扶持保护自住房需求，限制投资投机类住房需求的总体指导方针严重脱节。因此，按照鼓励自住、限制投资投机方针的精神，我国应显著降低人们自住房交易的营业税率和印花税率等交易税，对自住房交易所得给予一个较大的豁免额，以方便居民调剂和改善自住房。反之，对非自住房的交易所得，则应从严征收所得税。对非商品房房源，原则上可以采取两个办法：一是按照购入成本征收土地增值税，以实现涨价归公的社会公平；二是也可以采取房主和政府联合分享产权的形式进行规范。
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现阶段被称为房产税的税种，其本质是房产调节税，即仅调节部分居民的过多房产占有和消费。因此，它的征收对象是一部分占有高档和大面积住宅的居民。本着这个精神实质，房产税在全国推广，就既不能有居民身份歧视，如歧视外来移居就业者；也不能有房产类别优待，如它的征收对象就不能只是居民已经支付了相对最高代价的商品房，而必须包括各类福利房、自建房，否则就会造成新的更大的不公平。
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因此，房产税的起步可从全国所有城镇的全部住宅开始，对居民占用的多套和大面积住宅征收。对一个家庭拥有的第三套及以上的住宅，或人均居住超过当地人均住房3倍以上的面积，可按市场价打折的评估价分别征收逐级累进的（如1%~5%）房产税。对一个家庭独立占有土地的独栋和联排住宅则从当地人均2倍以上面积适用上述累进税率。
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对多套房和大面积的房产调节起步并正常运转一段时间以后，就可以考虑向二套房覆盖，直至最后成为普遍征收的不动产税。但这需要税收立法的相应进展，并在最终普遍征收居民的不动产税时，同时修改住宅用地使用权70年的老规定，改为永久使用权，这样既有利于人们更容易理解和接受这个税种，也与住宅占用地实际上不可能收回的现实相一致。如果再加上配合分配制度改革在适当时机开征遗产税（如起步从人均300万或500万元，夫妻之间可以合用和转移），这样对居民财产的完整税收调节体系就建立起来了。
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改变体制换粮断奶，将地方政府拔出卖地财政陷阱
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在很大程度上，新型城镇化的道路能否走通，取决于地方政府的行为。不面对和解决当前地方政府的财政困境，只是喊新型城镇化的口号，只是讲一些要改变体制机制的空话，根本不会改变地方政府继续走土地城市化老路的行为，相反如我们今天已经看到的那样，还会在新型城镇化的大口号下，进一步放手圈地、赶农民上楼，又不去真正安置外来移居人口，这种城镇化搞下去就会适得其反，甚至成为一种灾难。
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从卖地财政转为土地开发建设的财务平衡，地方政府只是今后不能再从卖地中取得额外净收益，但财务平衡已经包含了土地开发的基础设施建设费用，故财务平衡是可以长期持续、不会造成后续债务累积危机的办法。但这也意味着今后政府将不能依赖新的土地开发去弥补以前的债务和利息，那么这个由于体制转换和资金断裂造成的既往债务如何处理，显然是实行任何体制转换都无法回避的问题。
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这样，我们就需要对地方政府的债务开展全面清理，进行长痛不如短痛的手术，终结卖地财政的毒瘾，消除地方债务风险累积的金融隐患。对清理出来的历史欠债和利息负担，采取综合治理的办法。一是政府已经掌握的土地储备可以全面清理算账用于偿还。二是既成城区中的工业用地集约使用以及向商住用途转换减步，政府可以收回部分土地拍卖。三是准备征收的住宅房产调节税、商业地产从价征收土地税，以后逐步扩大的不动产税可以补充一部分长期资金来源。四是对地方与上一级甚至中央财政的收入分享比例进行适当调整，增加部分来源或中央对地方财政的一次性补助。五是如同当年剥离四大国有银行的坏账一样，在以上清理核算基础上，给地方政府核定和批准地方债发债权，花钱买机制，用公开透明的地方债全面替代现行不规范和弊病极大的卖地财政。地方债发行要通过同级人大审议批准，并对每任行政首长做好离任审计交结，明确政府的负债盘子和明晰责任。这样通过地方财政的体制机制转换，来实现财政体制规范化的目标。
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城市规模布局和特大城市的发展模式
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新增建设用地指标与市民化的户籍人口挂钩，可以在一定程度上解决应当发展而不能发展的问题，也可用扣除建设用地指标的办法限制人口流失城镇的盲目扩张，但它确实给应当限制发展的城市出了一个难题。实际上这也就是现在最棘手的，例如京沪广深等特大型城市的发展定位问题。
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从经济手段来说，全面限制特大型城市工业投资项目建设，而重点发展创新型和创意型的科研文化产业，肯定是一个有效办法。同时，在我国的现行条件下，在实行新增建设用地指标与户籍人口增加挂钩新机制的时候，相应调升限制发展的特大型城市的人口安置指标，增加这些城市建设用地的土地成本和安置成本，可以从土地供给上限制这类城市的规模扩张冲动，迫使它们在有限的建设用地上安置更多的户籍人口，从而在建设用地总量有限的情况下不得不调整提高住宅用地的比重，减少产业用地的比重，这样也就减少项目投资空间和就业机会，从而通过这些城市自身对制度调整的理性适应，达到减少人口流入压力的目标。
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不动产保有税是从需求方面引导人口流动的另一经济手段。特大城市由于人口集聚而地价房价本来就高，如果再征收较高的房地产税，大城市中心区的居民主动向外围城镇迁移。综合生活成本的上升是阻挡人口过度向特大城市集中的一个平衡因素。
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另一个重要的方面就是规划手段。我国大城市摊大饼式的城市扩张方式集中将一块有限土地硬化和扩大板结化，还不断增加对水、空气、排污吸纳的单位供给强度要求，因而很容易迅速将资源对人口的承载能力推向极限，从而又产生了所谓最大容纳人口的资源限制问题。
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从世界范围看，城市化过程中人口向中心城市集聚是个普遍规律，许多中小国家的人口甚至有三分之一以上都集聚在首都地区。但这显然是人口大国所难以容纳的。因此，至少从20世纪开始，欧美人口大国都开始了发展大都市圈或城镇群的战略。这就是规划领先，围绕一个或几个核心都市，隔断都市城区扩张边界，跨域分工，跳跃式地在多层圈外级层外扩，从而既能发挥都市中心的信息积聚、交流和加工扩散功能，同时又大大扩展了资源人口的承载范围和能力。当代世界上的日本东海岸东京都市圈、英国伦敦都市圈、法国巴黎都市圈、美国纽约都市圈，都是这种类型的发展模式。拥有众多卫星城镇的宜居城市德国法兰克福也是这类成功案例一个典型。
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中国是世界上人口最多的国家，比这五大都市圈所在国的全部人口加起来还多得多，即便有百分之几的人集聚到首都或某个大都市，也动辄几千万人口，以摊大饼的方式拓展特大城市是完全不可行的，必须走发展都市圈和城市群的道路。
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发展都市圈或城市群，关键在于，一要有合理的规划和严格的法治去截断大都市主城区的扩张，在城乡接合部划出禁止发展的绿化带和保护区。二要有便捷的交通特别是安全便捷的轨道交通，将主城区与各圈的功能区相连，否则就不是圈和群，而只是各自独立的一盘散沙。这种便捷的交通使得大量人口可以在主城区之外居住乃至就业，从而既降低主城区的住宅和房价压力，同时又使大批上班族有能够负担得起的居所。
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特别需要指出的是，中国的城市特别是特大城市的人口积聚，是与行政管理机构及其附属单位的集中密切相关。与国外著名大学、医院、大公司总部往往分布在中小城镇不同，我国则高度集中于一线大城市。因此，将一线城市的党政军机关机构和大学、医院向外疏散，老机构铺新摊子和批准设立的新机构统统设到限制发展的一线城市以外去，禁止这些机构继续在一线城市主城区扩张，也是大城市合理布局的重要一环。
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人口城市化和市民化的进度规划
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从进度安排上说，农民工及其家属以及其他外来就业人员的市民化进程，应当本着少欠新账、积极归还旧账的原则进行。按照我们迄今的城市化进程（过去30多年城镇化率每年平均增加1%~1.5%，新世纪以来还有加快的趋势），今后20年中我国城市化率将至少从今天的53%左右上升至75%以上，假定我们需要到那时才完全实现外来就业人口的市民化，那么就是以75%城市化人口计算，我国城市户籍人口也要从今天的35%左右上升40个百分点，也就是说每年要解决2个百分点，2500万~3000万农村户籍人口的市民化转化。这样，等于每年需要约800万套保障房，按50平方米一套计算，也需约4亿平方米的新建住房单独解决农民工市民化的住房问题，另外还需要相应的基础设施建设。按照每个农民工及其家属市民化需要10万元安家费的中小城镇低水平计算，一年就达2.5万亿~3万亿元人民币，随物价和收入上升，这个数字还必然会逐年增长。
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这是真正的农民工市民化国家工程，也是持续推动我国投资和消费需求的真正源泉所在。其实，就是以这样的速度，而且我们现在起完全不考虑每年新进城的迁移人口，也要大约近10年时间才能完全消化掉过去积累下来的存量和欠账。而我们目前安排的商品房和保障房计划还仅仅是考虑城镇户籍居民，这持续20年左右每年2500万~3000万农民工及其家属的市民化，还基本上在我们的视野之外。
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我们建议，要制定农民工市民化的国家行动纲要，指出农民工市民化的投入其实是这个历史发展阶段上综合经济社会收益最高的投入。因为它不仅“产生巨大的基础教育、基本公共卫生和城镇基础设施等基本公共服务等需求，拉动一系列的巨量投资和消费支出”，更重要的是，降低农民工及其家属市民化的制度壁垒，可以大大提升全社会的劳动生产率和整体经济效益水平（据世界银行的测算，由于城乡隔离的制度屏障，中国非农产业与农业的劳动生产率差距，为东亚类似国家的4倍，为美国、日本等发达国家的约10倍）。
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