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至于城市分区，它已经从城市美化的手段提升或者跌落成为房地产价值的主要稳定者。现在，它的最坚决支持者是房地产抵押经纪人，他们希望把股票提升到占优势的工业股享受的相对安全领域。从住房改革开始时一半出于理性、一半出于良心的反贫民窟运动走到如今这一步，可真是漫长的道路。[361]
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确实，这个状况与在良知指导下在城市边缘搞开发的想法相距甚远。这与莱奇沃思的“有机”形式或者伯恩维尔的工人阶级住房模式相距甚远。与“城市规划”工具可能最终把城市居民从过分拥挤、肮脏、破烂的居住区和土地投机者魔爪中解放出来的想法相距就更远了。
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当然，缺失的成分是住房。林荫大道和奥斯曼式的街道景观的想象跨越大西洋与当地的推进主义（boosterism）结合起来。城市分区地图的想法引起多种多样的反应。对于纸上的计划、灵活的类别、开发广告等，美国人明显容易受吸引，但说到都市土地问题的底线——提供住房，他们对公共手段的抗拒是根深蒂固的。
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当然，北大西洋经济体的国家没有一个心甘情愿地为建造住房提供公共资金。任何地方的都市改革者的本能都是把住房问题留给私人主动性。市场自动调节的辩护者相信利润这只看不见的手的威力。那些更清醒认识到很难既为城市工人阶级建造低廉住房又使其有足够利润来吸引私人投资者的人，则渴望有限赢利的私人经营者的帮助：愿意在有限利润前提下建造便宜、卫生住房的准慈善房屋公司，或者工人们自己组织的合作社。
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住房慈善行动的最重要场地是在伦敦。从19世纪中期开始，乐意拥有5%的投资回报率和慈善良心的投资者在伦敦为工人阶级建造了一些模范住宅。19世纪末期伦敦至少有30家模范房屋公司在工作，其中最大的一家是皮博迪信托公司（Peabody Trust），这是一位美国商人在世纪中期的捐赠。当19世纪末叶伦敦开始认真清除贫民窟的时候，当地政府想当然地认为有限赢利房屋公司应该承担住房改造的任务，从城市当局那里购买被拆除的地块再建造低成本的卫生公寓。
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到了世纪末，慈善房屋公司的努力成为伦敦景观中难以忽视的存在：高耸陌生的公寓楼，由于经济原因而以廉价公寓的规模建造，显示了它们出自慈善机构的特点，房客是经过严格的行为标准和要求限制的。查尔斯·马斯特曼嘲笑它们中最严格节约性的皮博迪信托公司的街区房屋是“以新荒凉（Later Desolate）闻名的建筑风格”。但即使皮博迪的严格节约也赶不上迅速增长的住房需求。伦敦当局一开始就被要求根据拆除前拥挤和不卫生的住房所收的房租标准补偿房主，结果他们发现无法出售拆除的地块给有限赢利房屋公司，除非愿意承受巨大损失。慈善房屋公司中很少能够按被拆迁的房客支付得起的房租重建房屋——即使他们不被驱赶到别的地方。连政府提供的低成本贷款也不能弥补资金缺口。在1905年，大约十二万三千人居住在伦敦的有限赢利房屋公司建造的住房内，但是房屋建筑的速度赶不上伦敦工人阶级人口增长的速度和贫民窟拆迁的速度。[362]
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正是贫民窟、贫民窟拆除、住房重建等不断加深的危机解释了最后出现的反常现象：19世纪末期的英国成为北大西洋经济体中第一个从市场或者准市场住房转向直接的公共建设的国家，虽然在这里古典经济学的信条在政治上仍然有很大影响力。经过20年贫民窟拆除，却很少成功吸引投资者建造低成本住房，格拉斯哥市议会1889年退到城市公共建设安置房的权宜之计。一年后，《工人阶级住房法案》授权地方当局从公共工程委员会借款建造职工住房。在伯明翰，尽管便宜的背对背房屋构成特别恶劣的流弊，奈特福德和其他市议员还是有效抗拒了市政商业的这最后一个阶段。但是别的城市大胆使用这个立法，在第一次世界大战前，利物浦和格拉斯哥的城市当局都建造了两千多套的低成本住房。[363]
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市营住房的橱窗在伦敦。在1889年到1907年，进步人士控制的伦敦市议会给予市营住房一种独有的乌托邦倾向和能量。伦敦市议会工程中的第一个——高出周围房屋很多的五层到六层松散公寓楼群，和慈善房屋公司的模式没有太大差别，虽然伦敦市议会的建筑师为房屋配备了更宽敞的内部空间、更丰富的建筑想象力，有时候在周围建设学校、运动场、音乐台、小型公共绿地等。因为贫民窟改造的棘手经济困境，伦敦市议会进步人士开始把抱负转向伦敦周边郊区便宜的土地。沿着新建的市营电车系统，他们在南边的图庭（Tooting）和北边的托特纳姆（Tottenham）开始更大胆的由城市建造郊区工人住房实验。在地方法规确定的狭窄街道上建成传统的、狭长的联排住房，郊区工程与必须考虑多层建筑经济利益的城区工程不同，根本没有那种由慈善机构建造的特征。暴露它们公共特征的是伦敦市议会建筑师坚持更慷慨的福利设施和内部空间标准，以及那些长长的水平线——人们现在看到它仍然印象深刻。他们挑战投机性开发商的虚假个性特征，试图把各单元统一起来成为连片区域，以促进邻居的团结。[364]
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伦敦的郊区工程建造得太好，太接近私人建筑商潜在的市场份额，返还给贫民窟财产所有者口袋的钱太少，因而很难受到普遍欢迎。当1907年保守派掌控市议会后，就终止了郊区工程计划，重新去做永远做不完的贫民窟清理工程。尽管如此，截至战争前夕，大伦敦的公共当局还是增加了一万五千套低成本房屋。[365]
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靠市营住房本身无法解决为低收入者提供体面房屋的难题。按照《工人阶级住房法案》建造的工人住房，是为那些有技术、有稳定工作的人而不是为真正的穷人准备的。总体上来看，1890年到1914年在英国建造的住房中，地方政府建设的只有不足5%的比例。即使在格拉斯哥，新的市营房屋也只占总量的不足1%。[366]20世纪初期英国多数工人家庭和其他地方的工人阶级一样，生活在别人抛弃的拥挤不堪的房屋内。但是不管这些问题在战前仍然是多么有争议，英国政府还是为城市社会任务清单上添加了为工人阶级提供体面住房的一笔。
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欧洲其他地方的城市没有英国贫民窟清理工程那么大胆，选择了不同的住房政策道路。从1880年代末期开始，每个地方都很清楚单靠市场、慈善家或者双方合作都无法满足大城市对廉价住房的需求。在德国，社会政策协会从1885年到1886年开始进行住房问题的调查研究。法国廉价住房协会可以追溯到1889年。但是他们的答案不是像英国那样公共建造住房，而是用公共资金和个人自愿相结合的方式。
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比利时（在1889年）和法国（在1894年）率先在全国范围内设立国家银行，向为工人建造可靠住房的非商业性建筑机构提供低息公共贷款。在法国，社会博物馆的朱尔·西格弗里德是该措施的首要推动者。在推动者眼里，所谓“西格弗里德法案”代表了精心设计的中间道路，既没有对市场能力的幻想，也不像英国人1890年住房法案错误走上的“国家社会主义道路”（西格弗里德的用词）。像“补贴论者”的许多社会政策一样，法国法案在原则上总是比在实际执行上要强。地方当局一直等到补贴已经大幅度提高后才开始行动。但是法国模式被广泛模仿，很快成为在国际住房大会上的主流正统思想。[367]
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在德国，尽管有帝国中央集权和高效率的虚名，他们并没有采取类似于1894年法国法律那样的连贯政策。转折点出现在1890年，当时从国会悄悄流出一个条款，规定在管理国家新的区域社会保险基金时，可由经理自行决定投资非赢利或者有限赢利的工人阶级住房协会。这些迅速积累的公共储蓄可以低于市场利率一个百分点左右使用，所以很快就成为非市场性住房公共投资的发动机，其他地方没有办法媲美。到了1890年代后期，人们可以看到法案的成果，围绕宽敞、开阔的院子的新型模范廉价公寓，配备有运动场、阅览室、会议厅、幼儿园、图书馆、洗衣房——社区福利的各种要素，无论多么具有家长式作风。[368]
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在德国接受补贴性房屋贷款的，有许多是依靠已经完成的积累凭良心做事的英国式有限赢利房屋公司。另一些则很难与政治上界定的公共当局区分开来，因为德国官僚与社会的联系特别密切。最大胆和最成功的有限赢利协会——法兰克福的“小房屋股份公司”，是由市长和社会政策协会成员约翰内斯·米凯尔创建的。因为获得大量城市贷款支持和租用便宜的城市土地，尤其是为此专门沿着新的公交车线路购买的土地，该协会及其姊妹组织在第一次世界大战前建设的住房占全市住房的比例竟然高达7.2%。[369]
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更大的是在1890年之后住房补贴下兴起的德国建筑协会合作社，有些是从社会主义者或者工会团体演化而来，有些是慈善团体的产物。和英国手工业者组织起来融资建筑房屋的合作社不同，德国的建筑合作社依靠大量工人成员每个星期交纳的费用，投资建设合作社廉价公寓，然后回报以成员住公寓的机会。到1914年，合作社已经在德国建造两万一千套住房，几乎和英国在同一时期公共建造房屋的数量一样多。[370]
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像在法国和英国一样，德国的结果也是非常不平衡的。试图通过全国统一的住房标准法这一努力没能战胜普鲁士当局的抵制，只留下软弱的监督权力的补丁。在劳工压力非常强大而社会天主教活动又让这压力对资本家阶级有一定影响的莱茵河地区，社会保险局拿出资金的一半用来建造工人阶级住房。柏林社会保险局由财产所有者协会和房地产游说团体把持，投资工人住房的比例只占7%。杜塞尔多夫进行英国式直接由城市建造住房的实验。乌尔姆和法兰克福购买土地建设低成本住房。但是大部分德国城市什么也没做。[300]就像在英国一样，公共资助的住房主要是为技术工人和中产阶级下层人士准备的，穷人根本进不来。欧洲没有一个地方的进步人士说住房问题得到解决了。但是在1890年后的一代，住房问题或多或少进入了社会政治的领域。
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所有这些欧洲住房供应的努力都被美国进步人士密切关注。有限赢利房屋公司作为主动引进的英国舶来品很早就来到美国。在世纪之交时，东北部的许多大城市都有一个或者多个慈善性房屋公司，虽然没有一个（即使在该活动的中心纽约也没有）达到伦敦的公司那样的规模。住房情况调查、有限的贫民窟清理权、住房建设标准都成功地跨越了大西洋。公共住房投资的新措施也得到密切关注。有些美国支持者明确推崇1894年的法国法律。几十个美国调查者走访考察伦敦市营住房工程，受欢迎的由约翰·伯恩斯本人作为导游：该市的工人阶级住房开发很快成为社会学大旅行必须停留的一站。其他美国进步人士频频出现在国际住房大会上，如1900年在巴黎、1902年在杜塞尔多夫、1907年在伦敦、1910年在维也纳等。[372]
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最详细的美国调查是由全国住房协会在1914年夏天组织的，对最新的英国住房工程的参观学习。简直就是1906年全国公民联盟城市所有权委员会的缩影，由协会的执行秘书约翰·伊尔德率领的七人代表团花费两周时间调查英国住房的各个方面，包括公共和私人建设的住房。在莱奇沃思，埃比尼泽·霍华德给他们讲解花园城市的原则。在伦敦，他们拜访了约翰·伯恩斯、托马斯·亚当斯、锡德尼·韦伯、雷蒙德·昂温，以及伦敦市议会建筑办公室的领袖人物。他们还参观了东区贫民窟、皮博迪信托公司的建筑、伦敦市议会在东区和伦敦边缘的工程、汉普斯特德，以及1909年法案下伦敦扩张计划的第一个展品。在伯明翰、利物浦、曼彻斯特，他们基本重复了同样的参观行程：贫民窟、“正常”房屋、新的公共或者私人住住房改善项目，与普通房客交谈，采访住房建设和城市规划负责人等。
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伊尔德非常认真地记录租金、成本、房客构成，对看到的许多内容印象深刻。他的结论是英国贫民窟没有美国最糟糕的住房那么糟，尽管“街道小气、单调”，“地面拥挤程度让人害怕”，还有无所不在的高围墙后院。比美国实施时间更长的卫生标准产生了更明显的效果。他赞同英国地方政府所得到的依法征用土地的广泛权力。他喜欢所看到的在1909年城市规划法之下的开拓性努力，虽然不如城市分区那种范围广泛而较少随意性的工作。不过从一开始，伊尔德的思想就集中在资金问题上。他很快得出结论：莱奇沃思非常漂亮，但是从严格的会计原则来看，它是不会赢利的慈善工程。等他来到曼彻斯特时，已经认为市营住房也不赢利。几乎所有的模范住房都是挣工资者望尘莫及的。如果有地方不是这样，那也是公共补贴的结果：是以改革的名义掩盖起来的转移支付。伊尔德在返回时写道：“最大的问题是，英国城市用不经济的租金出租房屋是否在把麻烦留给后人。”他拒绝超越那条线，那个先入之见。[373]
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像他们之前和之后的美国人一样，全国住房协会的成员倾向于发现自己希望发现的东西，错过那些和自己先入之见不一致的内容。苏格兰博学者和城市规划者帕特里克·格迪斯带领伊尔德参观都柏林老城，试图让他看看掩埋在后来那种资本主义土地拥挤中的“有机”中世纪古城的优越性。但是，伊尔德只能以一个惊骇的卫生监督员的眼光来看待那些古老街巷和弯弯曲曲的狭窄院落。纽约市三一教堂廉价公寓管理者爱米莉·丁威迪回国后确信，皮博迪信托公司的私人房客管理（像她自己的一样）比市营住房管理要优越得多。曾经短暂加入该团体的爱德华·巴塞特认为，伦敦最好的东西是便宜的交通体系和城市分区的努力。该小组的最终报告称赞了1909年城市规划法案、城市的贫民窟清理权限、慈善住房等。但是他们说花园城市并不适合工人阶级。托马斯·亚当斯对于土地投机的担心没有引起反响。至于市营住房，他们认为这不适合美国。[374]
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全国住房协会代表团持怀疑态度的意见并不令人感到意外。它的母体组织是一个单一音调的改革游说团体，因为它早先发现这个音调，就竭力避免其他声音来干扰住房问题。1901年的纽约州《廉价公寓法案》曾经是该协会的最大胜利——一个从英国建筑规范借来而严格化的、早就该有的规范，把流行的建筑惯例中最糟糕的做法裁定为非法（比如没有窗户的房间、设在院子里的厕所），并且影响更大的是，推高了所有新公寓建设的卫生设计标准。新建筑的管理规定是关键：对现有情况的仔细调查、严格的建筑法规、确保法规实施的不懈努力。1910年全国住房协会的“教义问答”包含这样的内容：
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不要让你的城市成为廉价公寓的城市……
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不要建造模范廉价公寓，除非你获得模范住房法规……
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不要允许新贫民窟的扩大。预防胜于治理……
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不要允许地下室居住……
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