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对针对自己的质疑，房利美的回答每次都一样，它总是把美国人民的“私宅梦”当成保护伞。房利美提出，低成本同样降低了消费者的抵押贷款利率，如果他们被排挤出市场的话，房屋价格将上升。1987年3月，在住房抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的演讲上，马克斯韦尔说，对房利美的攻击其实是华尔街和大型互助储蓄银行联合作战行动的一部分，它们想要“恢复低效率的住房信贷体系，并通过更高的住房抵押贷款利率来增加自身的利润”。他继续说道，“它们似乎并不担心千千万万的美国人民是否能够拥有自己的住房。”
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最终，皮尔斯规定，在接下来的15个月中，房利美最多只能发行150亿美元的REMIC债券。瓦塔尼尔的客户大力宣传说这是他们的胜利，因为这至少限制了房利美的发行量。但是，现在瓦塔尼尔又说，“那只是短暂的胜利。我们每一天都在战斗，最终还是失败了。”1988年，房利美获准“永久和无限制发行”REMIC债券。
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房利美是怎样说服皮尔斯支持自己的呢？当然不是靠甜言蜜语，在亲切温和的外表下，马克斯韦尔有一双铁拳。“在国会的住房小组委员会上通过的一个法案帮助我们摆脱了住房与城市发展部的控制。”马洛尼说道。这个法案撤销了住房与城市发展部对新项目的批准权。住房与城市发展部找到了房利美，其实就是去请求宽恕。“因为我们让国会撤销了这一条款，住房与城市发展部同意让房利美成为发行者。”马洛尼说。
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马洛尼还打电话给内文斯说，如果所罗门兄弟银行不让步，房利美将中断与这家银行的所有业务。（马克斯韦尔称对此并不知情。）尽管矛盾突出，所罗门兄弟依然是房利美的银行家。它将房利美的抵押贷款支持证券投入市场并承担房利美的债券发行，从中赚取了数百万美元手续费。这就是主要威胁。“这就好像邮局说拒绝送信！”内文斯说。他记得自己曾经认为，“如果他们摆脱了发行限制，世界上将不会有私营机构能够与之抗衡。”
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尽管事后我们能够看清楚，但在当时，REMIC债券的授权带来的影响并没有各方想象中那么严重。在房利美发行债券的同时，华尔街也靠着债券营销和销售赚了大钱——房利美可没办法找到日本的银行或是美国中西部的保险公司来购买独特的分档债券。并且，由于投资者很重视房利美政府背景的担保，房利美始终希望在抵押贷款支持证券市场中保持领先地位。实际上，哪种抵押贷款值得证券化也是个问题，而且抵押贷款公司需要提供满足政府支持企业标准的抵押贷款。的确，在REMIC债券进行大肆宣传后，华尔街几家大公司的亏损情况——业内的说法是美林公司损失了3亿美元，在当时这个数目可不小——让市场渐趋平静。一时，华尔街又回到了以前的证券销售业务，这种证券不进行分档而是直接卖给投资者。对冲基金经理戴维·阿斯金曾购入风险原本很低的抵押贷款支持证券却因此损失了投资者上亿美元的资金。他告诉《机构投资者》：“这可不是在演播室里给孩子们演示让他们在家试着做的事情。”
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另外，如果在关键时刻房利美失去主导地位，抵押贷款市场就不会变得像现在这样。房利美与华尔街之间的竞争造成的后果持续了一段时间。房利美面临的危险——不仅仅是华尔街想限制它的发展，白宫也想撤回给它的有利条件——深深地影响了公司的思维模式。对那些不严重的威胁，公司的态度也非常激进。“如果你打我兄弟一拳，我将烧了你的房子”，这是当时公司里流传的说法。按马洛尼的说法，房利美如果得不到政府的支持就会变成“吸血鬼”，这种想法从来没有从人们头脑中消失过。房利美总是认为，不管是竞争对手还是政府的批评家，他们总是伺机想一举消灭自己。关于这点，房利美完全正确。
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此外，REMIC之战使房利美和房地美成了华盛顿和华尔街上的主要力量。两家公司完全统治了所谓的规范化抵押贷款市场——给信用良好的买家提供一定数量的30年定期抵押贷款。“游戏就这样结束了。”内文斯说。根据经济咨询公司帝国有限责任公司（Empiris LLC）的调查结果，到20世纪80年代末为止，政府支持企业担保的抵押贷款支持证券的未清账款达到6110亿美元。私营抵押贷款支持证券（没有政府支持企业担保的证券）的未清账款数额仅为550亿美元，不到担保证券数额的1/10。同时，房利美从每天百万美元的亏损状态变成一年赢利10亿美元，其股票市值从5.5亿美元猛增到105亿美元。
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当时，华尔街和政府支持企业正在相互竞争，为它们奇迹般的新产品创造市场，而基本上忽略了抵押贷款在金融危机产生之前就可能出现的潜在危机。在一次国会听证会上，一家私营的抵押贷款保险公司——抵押贷款担保保险公司（Mortgage Guaranty Insurance Corporation）——当时的主席利昂·肯德尔发出了一个预言性的警告：“虽然我们都很关心加强次级市场的管理，然而我们也必须关注人们是否有住房。”他提到，根据历史记录，因被取消赎回权而失去住房的人不到2％，因为“对贷款机构有利的事情同样也对借款人有利”。但是，新兴的证券化市场将要改变这种状况。一旦贷款者将抵押贷款卖出，借款人能否付款将与贷款人没有利益关系。他总结道，“抵押贷款创始人和次级市场之间的联系很有必要，这种联系的建立需要非常谨慎……除非我们拥有可靠的贷款……我们将会发现，我们尝试去增大发行规模的产品会变得不可收拾。”
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虽然证券化看上去像是炼金术，但最终它也没能展现出魔力。抵押贷款的内在风险并没有消失。它们还是在某些地方隐藏着，潜伏在黑暗的角落。迪克·普拉特离开联邦住宅贷款银行委员会成为美林公司的第一任总裁，他曾经这样说道：“抵押贷款是金融产品中的中子弹。”
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最终，严重的后果出现了。REMIC之战结束后，房利美和房地美将传统抵押贷款支持证券化。华尔街意识到根本没有办法动摇它们作为证券化机构的主导地位。如果想要避开政府支持企业而占有全部利润，华尔街需要找到其他的抵押贷款产品并将其证券化。这些必须是房利美或房地美不能够或不愿意接触的产品。马克斯韦尔后来说，“它们努力寻找新型产品，能获利且不需要和房利美争夺市场的产品。”
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他又补充说，“这就是最终发生的事情。”
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①《说谎者的扑克牌》一书中文版已由中信出版社出版。——编者注
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②踢罐子游戏，是一种小孩子游戏。一群孩子在街上，一个孩子把一个罐子尽可能踢远，另一个孩子去捡。在捡的过程中，其他孩子就躲起来，捡罐子的孩子去找。这是一种“藏猫猫”，引申之意就是“缓兵之计”。——编者注
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 [:1703406631]
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 2 置之死地而后生
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证券化本身变成了必不可少的融资模式。在这种情况下，各种新型的抵押贷款公司应运而生——这些公司与银行体系和储蓄贷款业争夺抵押贷款的客户，却在银行体系外运行，所以它们基本上没有受到监管。
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这些新公司的主管在抵押贷款市场找到了名留美国商业史的方式。他们中的一些人也可能真诚地关注过人们的住房问题，但所有这些人都有一个共同点，看重金钱。
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ALL THE DEVILS ARE HERE
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The Hidden Historyof the Financial Crisis
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抵押贷款支持证券的诞生不仅改变了华尔街和政府支持企业的命运，它还改变了华尔街的抵押贷款业务。抵押贷款的出现，即向买房者提供贷款的行为，本属于银行和储蓄贷款业的职责范围，它们通过储蓄与支票账户为贷款融资。证券化则改变了传统的商业模式。
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证券化本身变成了必不可少的融资模式。在这种情况下，各种新型的抵押贷款公司应运而生——这些公司与银行体系和储蓄贷款业争夺抵押贷款的客户，却在银行体系外运行，所以它们基本上没有受到监管。新公司的主管和经营国家储蓄贷款业的主管完全不同，这不足为奇。这些领导者多是后起之秀，他们具有企业家精神且富有野心——他们是天生的推销员，他们在抵押贷款市场找到了名留美国商业史的方式。他们中的一些人也可能真诚地关注过人们的住房问题，但所有这些人都有一个共同点，看重金钱。
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这些新的抵押贷款公司基本分为两种，至少开始时是两种。一批公司将符合标准的贷款贷给信誉良好的人，然后再将此贷款卖给房利美和房地美。美国国家金融服务公司（以下简称“美国国家金融”）就是这类公司的一个很好的例子。另一批公司的做法就截然不同。它们提供所谓的硬货币贷款，这本来是专门提供给低收入人群的贷款。（“硬货币”指客户要用现金支付来购买最基本的商品，如冰箱。）新的贷款公司将硬货币贷款引入抵押贷款市场，形成了后来众所周知的次贷。很长一段时间内，新的贷款公司都没有成功地将此种贷款卖给政府支持企业，因为这种抵押贷款的风险太高。另一方面，新公司涌入抵押贷款市场却让华尔街找到了苦苦搜寻的东西：即使没有房利美和房地美的参与，也能实施证券化的抵押贷款产品。
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