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就在这个绝妙的时机，一个新产品应运而生：加强信贷措施保障的次级抵押贷款债券，即次贷。对于华尔街来说，这次机会可谓是一箭三雕。华尔街上的公司能够通过出售抵押贷款支持证券赚钱。此外，它们也能够向抵押贷款公司提供信用额度，来使它们首先发放贷款。最后，通过向公众推荐次贷专家，它们还能赚一笔。
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很快，次贷市场发展近乎疯狂。传统硬货币贷款公司如联合贷款公司、家用贷款公司和金融商店公司（Money Store）的股票猛增。次贷公司迅速致富，例如艾伦·特托图（Alan Turtletaub）在1967年创立的金融商店公司。在棒球明星菲尔·李祖托签约成为其发言人之后，金融商店公司成了家喻户晓的名字，并在1991年以每股16美元的价格上市。到1997年春，股票价格涨了5倍。1998年，第一联合银行（First Union）以21亿美元买下了金融商店公司。此时特托图的股票约值7.1亿美元。
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新公司的市值剧增在短期内使得抵押贷款融资和互联网公司一样受到热捧。从海军退役的丹·菲利普斯曾在互惠贷款公司担任贷款工作人员，后来他成立了一家公司，名为一嘉金融公司（First Plus Financial）。该公司的股票飞涨。曾把守旧派银行家称为“发放贷款会计”的丹·菲利普斯也赚了一大笔。据《达拉斯晨报》报道，他在北达拉斯建设了面积为3.1万平方英尺的楼房，带有游泳池和置有灯光的网球场。就在那个时期，丹·奎尔加入了一嘉公司的董事会。
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新公司还有很多，如第一联盟（First Alliances）、城市焦点（Cityscape）、阿姆斯（Aames）等等。曾为长滩公司高管之一的史蒂夫·霍德共同创立了新世纪公司（New Century）。长滩公司的另一位元老罗伯特·杜波利斯成立了第一选择公司（Option One），1997年该公司被布洛克税务公司（H＆R Block）收购。（新世纪和第一选择两家公司里都有守护者银行的原高管担任要职。）他们都是无拘无束的企业家，都努力地抓住赚钱的机会。他们不会花太多的时间关注细节。住房抵押贷款银行家协会的法律监督部主管保罗·蒙多曾在1997年对《美国银行家》杂志说，“这是一个高风险高回报的市场……浮躁的人并不会那么遵守规章制度，这也是可以理解的。”
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据美联储称，从1994年到1999年，次贷公司发放的贷款约增长了约5倍，从13.8万美元增长到大约85.6万美元。根据美国住房与城市发展部及财政部的联合调查结果，同一时间段内，次贷的美元交易量约增长了4倍，从350亿美元增长到1600亿美元，约占所有抵押贷款的13％。到1999年，房屋置业率破纪录地上涨至66.8％。包括美联储的经济学家在内的专家都将房屋置业率上涨归功于次贷。然而，被大家忽略的是大部分次贷并没有用来买房，而是被用来进行再融资。（美国住房与城市发展部及财政部的联合调查结果显示，高达82％的次贷为再融资，而近60％的再融资是借款人取出现金，增加了自身债务负担。）
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并不只有民主党政府赞成次贷的发展，保守党也赞成。例如，1999年保守党的美国企业研究所的那篇文章极力赞扬高贷款与价值比①（high loan-to-value lending, HLTV）的好处。“由借款者房屋担保的消费者债务对借款者的收入有优先受偿权，贷款者的收入也能得到资产的担保。如果借款人申请破产，这些资产可由债权人没收。”文章作者查尔斯·卡洛米利斯和约瑟夫·梅森写道，“因为高贷款与价值比的借贷可通过证券化来实现大量筹资，此种借贷提供了多元且更稳定的消费品信贷源。”他们总结道，“高贷款与价值比的借贷对于美国消费者和美国经济都是有利的。”
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一直以来，莫兹罗惊讶地看着次贷的产生和发展，这并不是说他否认房屋置业率上升带来的好处。他很积极地相信房屋置业率上升是好事。政府想要人们拥有住房的愿望不仅符合莫兹罗的商业模式，更符合他的心理。毕竟在他刚开始起步的时候，贷款歧视，即不向低收入群体发放贷款，是银行业的行业惯例。和中产阶级白人相比，像莫兹罗一样的少数族裔或是具有移民背景的人买房比较困难。女性要获得贷款则更加困难。
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莫兹罗认为他和美国国家金融是在帮助实现房地产市场民主化。“他总是觉得自己应该帮助人们拥有住房。”莱文说道。一次，在老布什执政期间，住房与城市发展部部长杰克·肯普尝试减少政府对抵押贷款市场的帮助。莫兹罗公开谴责他是“最不称职的部长”。这样说非常不礼貌，但是莫兹罗还是忍不住说了出来。
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克林顿提出住房战略的时候，莫兹罗就是个热心的支持者。1994年，他签署了一份保证书，该保证书为住房抵押贷款银行家协会和住房与城市发展部之间协议的一部分，旨在增加对少数族裔的贷款发放。他催促房利美和房地美为低首付的住房抵押贷款提供担保，因为他认为原先20％的首付是妨碍人们买房的最大障碍。
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早些时候，莫兹罗承诺说他的公司将会拿出12.5亿美元的贷款用来满足低收入借款人的需求。但是，这个项目和次贷完全不是一回事。该项目的贷款标准非常严格，发放的抵押贷款全部是30年固定利率贷款，遭受损失的可能性很小。而且，此项目只是美国国家金融业务的极小一部分。
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实际上，莫兹罗对次贷的兴起感到很恐惧。他抱怨说，次贷靠向毫无疑心的客户收取过高的费用来赚钱。大部分贷款管理者都是“骗子”，他曾向朋友这样抱怨。但是，次贷戏剧性的发展让证券分析师不禁问为什么美国国家金融不参与该市场。同时，一开始规模很小的针对低收入者的贷款项目也开始萎缩，贷出量在1996年为13亿美元，到1997年降为6亿美元，1998年下降到4亿美元。客户都去哪里了呢？他们都转向了其他的公司，如长滩。
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1995年，美国国家金融雇请了保罗·奥巴蒙托来帮助公司建立次贷业务。奥巴蒙托原先是长滩公司的高管。新开发的业务叫做“全谱贷款”（Full Spectrum），高管们说新业务的目标是比其他的次贷公司赚取更少的利润，这意味着公司开发市场时将收取相对少的费用。“当美国国家金融启动全谱贷款项目时，很多人都持怀疑态度，”华尔街分析师麦克马洪回忆道，“但我认为这种做法是明智的。莫兹罗说抵押贷款业务从初级和次贷演变成了住宅贷款行业。两端都是借款人，而美国国家金融想要提供产品来满足各种需求。”
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直到1997年，美国国家金融才正式启动“全谱贷款”项目，1998年该部门才开始正式发放贷款。那年，它提供的抵押贷款和住宅净值贷款加起来价值为1.4亿美元，可这个数字连次贷市场这个水桶里的一滴水都算不上。
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很久之后，批评家们说美国国家金融应为次贷的产生负责。一些人甚至说莫兹罗像个不切实际的社会改良家，一心想要那些负担不起抵押贷款的人拥有住房。这些都不是真的。美国国家金融不是次贷的发起者，刚开始没有进入次贷市场是因为莫兹罗想做到于社会有利。后来进入这块市场也是因为没有选择。如果他坚持不进入次贷市场，美国国家金融将永远不能成为第一，对此莫兹罗无法忍受。
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1992年莱文对《商业周刊》的记者说：“为了成为第一，安杰洛·莫兹罗付出任何代价也在所不惜。”
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①贷款与价值比是行业术语，比值为100％意味着零首付，比值为90％意味着需要支付10％的首付，以此类推。——编者注
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 [:1703406632]
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 3 巨大的利润
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很久之后，马克斯韦尔遗憾地承认房利美忘记了一个最简单的问题：为什么要进入次贷市场？
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如果房利美将此谨记于心，公司将会在关键的时候找到道德的方向盘，并改写后来的故事。
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