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抵押贷款组合业务让房利美在华尔街上更加强势。多年以来，房利美给华尔街的公司提供了数百万美元的资金用以发行债券。“人们对待房利美和房地美的态度就好像它们代表着主权信用，”一位曾在华尔街某公司工作的职员说，“你只需记住不要去惹这两个公司。”
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20世纪90年代末，房利美成为了全美资产排名第三的公司，房地美紧随其后。这两家公司在《财富》杂志的员工平均收入排名上分别位居第一、第二位。房利美的股票价格也在飞涨。在约翰逊的带领下，公司的市值增至700亿美元，而他从马克斯韦尔那里接手时公司市值只有105亿美元。“在美国没有第二个金融机构能够占据如此大的市场份额。”约翰逊在一次演讲时说道。他说对了。
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20世纪90年代的抵押贷款市场中有一件最具讽刺意味的事，美国中低收入家庭的房屋置业率上升并不是因为房利美和房地美的作用，或者说根本与它们关系不大。新兴的抵押贷款公司取代了传统的储蓄贷款业；90年代美国《社区再投资法》（Community Reinvestment Act）的修改迫使银行向贫困群体提供贷款；次贷市场快速兴起，之后不断地发展（尽管次贷业务集中于再融资而非新房贷款）。这些因素都帮助了穷人买房。房利美和房地美虽然收到了联邦政府的指示，即帮助中低收入家庭买房，但是，这两个政府支持企业对于信贷风险表现得非常谨慎。它们更愿意追逐目标而不是实现目标，而采用的方法在公司内部被称为“狗咬尾巴”。它们并不愿意进入次贷市场，次贷并不符合它们的贷款标准。况且，它们在其他的市场也能获得相当丰厚的利润。
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很多提倡出售低价房的人因此变得恼怒。他们抱怨，尽管政府支持企业信誓旦旦地说要完成政府制定的目标，它们却并没有真正帮助那些需要帮助的人们。住房与城市发展部的多次研究显示，政府支持企业的低收入群体贷款的购买量远低于市场水平。
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然而，这并不是说房利美和房地美没有什么贡献。当美国国家金融服务公司开始向低收入者提供贷款时，房利美成立了一个特殊的项目来处理这类贷款。但是，在那时候美国国家金融等公司成立的项目贷款金额都不大，而且提供给低收入者的贷款也受到控制。只有部分人能获得这类贷款，因为这些公司意识到了一个很重要的问题。马德后来提出，“如果有些人信用上有污点但想拥有住房，你认为他真会在这个国家生活吗？你怎样才能划清这个界限呢？”
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但是，大多数时候，房利美并没有为自己的立场道歉。“我也曾说过，房利美的目标是帮助每一个希望拥有住房的人，”约翰逊说，“但是，这并不是说我赞同胡言乱语和欺骗。我们在很小心地探索着这个界限。”
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一位前房利美高管说：“我们公司大约98％的抵押贷款都采用市场利率，只有很少且边缘的一部分例外。”这位高管还说，“约翰逊的态度是，‘我可不会让政府来决定到底怎样才算保障性住房。’”
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然而，这种情况很快就发生了改变。1999年，安德鲁·科莫被任命为克林顿第二任期的住房与城市发展部部长。他是保障性住房的支持者，多次提议说要增加保障性住房。难以置信的是，科莫对房利美的魅力和威胁完全置之不理。当时，他已经和约翰逊在另一个问题上较量上了，对于房利美的施压，他也没有退缩。1999年7月，政府支持企业声称，到2001年止，它们担保的抵押贷款中将有50％是提供给中低收入美国家庭的。为实现这个目标，政府支持企业所采取的一个方法就是降低贷款标准，就像次贷企业所做的一样。确实，房利美的住房规划者们希望公司能够在次贷市场这个无法无天的世界里充当警察的角色。房利美进行过一项详细的调查，调查结果显示，许多次贷借款人都怕被拒绝，因此他们需要支付高额的利息来获得贷款。部分研究显示，这其中许多客户其实有资格获得优先级贷款，也就是说，他们本可以只支付较低的利息。房利美说它将运用公司的影响力确保借款者进行公平的交易。
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后来，很多保守派批评者都将这件事看成是房利美和房地美对克林顿政府保障性住房主张的妥协。然而，房利美愿意进入高风险市场的真正原因却和美国国家金融服务公司一样：利润。次贷业务蓬勃发展，而政府支持企业在旁边观望着。“他们进入该市场的动机是要再次为股东创造惊人的财富。”安娜·康菲尔德写道，她一直反对政府支持企业的做法。同时，还存在一个潜在的问题。华盛顿特区的普利茅斯公理基督会（Plymouth Congregational United Church of Christ）的格雷兰·哈格勒牧师曾宣称政府支持企业进入次贷市场的目的是“将利益最大化”。在2000年6月的一次国会听证会上，哈格勒说道，“真正的问题在于，一旦经济整体衰退或者是经历周期中的衰退阶段，而那时房利美和房地美却忙于次贷业务的话，他们将会和美国纳税人一起成为替罪羊。”
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一位前房利美高管说：“次贷市场能够帮助我们实现企业目标。我们必须参与。很多人批评房利美太注重股东的利益和公司的利润，可这并没错。股东是房利美很重要的支持者。特别是那些后来加入的聪明人，他们才是真正的支持者。”
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尽管如此，房利美依然很谨慎。2000年，公司提出指导方针，规定可购买的高风险贷款类型。科莫将这些指导方针用在了房利美的保障性住房目标中。在这些新规则下，某些高风险贷款将不符合房利美和房地美的保障性住房标准，比如说那些消费者权益倡议人士认为利润过高的贷款。没有数据证明政府支持企业避开了这样的贷款，即使两家公司从未为大量的次贷提供过担保。
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然而，房利美和房地美在进入高风险抵押贷款市场时是快还是慢、是不情愿还是高兴，对结果都没有多大的影响。真正重要的是它们进入这个市场了。因此，它们开始认可曾经完全不插手的市场的发展，而以前绝对的标准界限也开始变得模糊。“次贷的定义是‘房利美和房地美不会插手的贷款’。”一位前高管说道。可是，事情不再是这样了。
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很久之后，马克斯韦尔遗憾地承认房利美忘记了一个最简单的问题：为什么要进入次贷市场？如果房利美始终将这个问题放在首位，公司将不会仅仅是为了高额利润而进入这个市场，也不仅仅是为了和市场保持一个步调，而是在房地产市场需要的时候提供流动性资金。如果房利美将此谨记于心，公司将会在关键的时候找到道德的方向盘，并改写后来的故事。
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 [:1703406633]
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 4 高风险事业
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应对违约最好的方式当然是一开始就发放优质贷款。这也就是为什么银行要制定贷款标准。但是，最可靠的贷款投资组合也有可能出现违约，这是不可避免的。没有人知道未来会发生什么。强大的公司可能变得弱小，无法预见的事情可能发生。没有贷款是零风险的。
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ALL THE DEVILS ARE HERE
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The Hidden History
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of the Financial Crisis
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20世纪90年代早期，活跃于华尔街上的公司并不是靠出售垃圾债券占据80年代市场的德崇证券，也不是高盛。高盛在90年代主要是靠自身赚钱的本领吸引了众人目光，但却让全美国人民反感。华尔街上的公司想要模仿的是拥有百年历史的商业银行：摩根大通。在这10年中，次贷市场正在兴起，房利美在不断加强自身对抵押贷款支持证券化市场的影响力，而摩根大通围绕“风险”这一概念作出了一系列重要的创新。
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摩根大通一直沉迷在对风险的研究中。它想在评估风险、模型化和控制风险方面做得比其他任何机构都要好。它想要接手其他银行不愿触碰的风险，并摆脱其他银行通常遇到的风险。为此，摩根大通（和其他公司一起）雇用了数学家和物理学家（真正的火箭科学家！）来设计复杂的风险模型和产品。这些专家被称为“数量化专家”，因为他们赚钱的方式不是研究股票和债券的基本原理，而是进行数量化研究。他们列出的复杂的方程式根源于现代证券投资组合理论。这个理论的核心原则是多元化分散投资能降低风险。他们先寻找表面上联动的证券，再用电脑来找出不同证券间价格上细微的差异并加以利用。他们设计出来的基于概率论的风险模型简直是统计学上的奇迹。这些数量化专家发明的新型证券专门用于将一家公司面临的风险转移到另一家，而实际上这些新型证券非常抽象。转移之后，原证券留在了公司的账本上，而证券的风险却已经被带走。这个新产品被称为“衍生工具”，因为它们是由另一种证券衍生而来的交易。摩根大通在该领域的主要贡献是信用违约掉期。它具有突破性意义的风险模型是风险价值模型。这两种新产品迅速成为华尔街普遍运用的工具。