1703409610
2006年秋天，监管者终于发布了指导方针。该方针要求贷款者“考虑借款者是否具有偿付能力”。但是，这个方针仅适用于那些允许借款者延迟支付本金或利息的贷款种类。而且更重要的是，这仅仅是一套方针。它不具备法律效力，次贷公司完全可以忽略它。
1703409611
1703409612
如果想要知道这实际上意味着什么，你仅需看看华盛顿互惠银行的监管者即可，那就是储蓄机构监理局。在2006年秋天与储蓄机构监理局会谈后，一位华盛顿互惠银行的高管在一封邮件中总结该监管者的态度：“他们的第一反应就是，他们认为这个方针的灵活性很大。他们特别指出，该指导方针中大部分情况下用的是‘应该’而非‘必须’，而且他们还指望华盛顿互惠银行来确定该方针将如何指导具体的业务行为。”
1703409613
1703409614
一份参议院的调查报告后来指出，在起草这个指导方针期间，储蓄机构监理局还主张采取更宽松的标准。该机构很大程度上在努力保持着自身的地位。吉勒朗从2001年末到2005年春天担任储蓄机构监理局局长。在他的带领下，该机构缩小了很多：2002年，吉勒朗裁掉了20％的工作人员。储蓄机构监理局说，它的新目标是“将重点放在机构上，而非放在监管者上，以此来保证它们的运营符合所有的现行法律，包括消费者保护法”。
1703409615
1703409616
而且，储蓄机构监理局的资金来自储蓄银行，资金量由储蓄银行的业务量决定。后来吉勒朗自己描述，在接任的时候储蓄机构监理局“财务状况不利”。得益于次贷业务的膨胀，华盛顿互惠银行得以快速发展，这也意味着对监管者来说，该银行成为了比以前更重要的资金源。根据参议院常设调查委员会的调查，在2003年到2008年间，华盛顿互惠银行提供的费用占去了该机构总收入的12％到15％。吉勒朗的继任者赖克曾经将华盛顿互惠银行的首席执行官克里·基林格描述为“最大的资产智囊团成员”。
1703409617
1703409618
华盛顿互惠银行高管分析该监管者指导方针的实施将带来的后果时，他们得出结论，公司交易量会因此减少33％，所以，他们并没有实施。直到2008年6月，美国联邦存款保险公司检察官才发现华盛顿互惠银行“没有遵循非传统抵押贷款的联合指导方针”。
1703409619
1703409620
虽然次贷婚恋了这么长时间其监管者才拿出指导方针，但这也不能完全归咎于储蓄机构监理局。另一个有罪的是美国联邦储蓄系统。美联储的态度在纽约联邦储备银行于2004年末发表的一篇文章中得到体现，该文章题为，“房价是下一个‘泡沫’吗？”回答是：“至于房价出现大幅下降的可能性，在查看历史上国家房价数据后，我们发现对于这种可能性的担忧是毫无基础的。”伯南克在2006年2月接替格林斯潘成为美联储主席，然而美联储在本质上还是格林斯潘的美联储。他们依然坚信：市场仍然是最有效的手段。比起那些官僚来，市场更清楚该如何为风险定价。市场规律会阻止真正糟糕的事情发生。银行业监管者最重要的任务就是不要妨碍市场规律起作用。
1703409621
1703409622
当时，纽约联邦储备银行主席是鲁宾在克林顿政府任财政部长时期的门徒之一：蒂姆·盖特纳。他在30多岁时便成为了专门负责国际事务的副部长。2003年被任命为纽约联邦储备银行主席时，盖特纳才42岁。在鲁宾、萨默斯、格林斯潘的教育和影响下，盖特纳无疑深信市场的优势。当政府内部讨论该指导方针的时候，一些银行监管者主张美联储必须限制抵押贷款放贷和商业房地产交易行为，特别是在自从2000年以来这两种资产持续迅速增长的情况下。然而，盖特纳和其他一些意见相同的人抱有其他的忧虑。如果美联储采取压制政策，这会对抵押贷款和房地产市场带来什么影响？对银行的财务底线会有什么影响？“美联储推迟了指导方针出台的时间，”有人说，“该指导方针因监管者关于一个问题的内部争论而延迟，这个问题是因为大部分抵押贷款卖给市场，监管到底应该管到什么程度，以及这个指导方针能否用监管标准来取代投资者的风险偏好。”
1703409623
1703409624
1703409625
1703409626
1703409627
当狂热达到顶峰的时候，一个奇怪的问题隐约出现了：谁还能继续借钱？历史上次贷业务基本上依靠再融资。这意味着要说服已经拥有30年固定利率贷款的客户或者已经偿清抵押贷款的客户重新为自己的住房申请抵押贷款。或者，在几年后利率慢慢上涨至房主没办法支付贷款的情况下，原本是次贷借款者的房主也需要再融资。然而，根据德意志银行的数据，到2006年，美国40％的实际购房者接受的是次贷或Alt-A抵押贷款。为什么呢？其原因是飙升的房价用价格将合理的买家赶出了市场，而经纪人则寻找那些根本没想过拥有住房的借款者和那些在正常情况下根本无法拥有住房的借款者。贷款都给了那些连诱惑利率都支付不起的人，更别说支付重置利率了。借款者仅需签完文件、获得贷款、搬进住房，并在几个月之后停止偿付。
1703409628
1703409629
同时，快速增长的房价终于开始减缓步伐。这意味着，那些原本认为自己将要在利率重置前获得再融资的房主没有获得再融资时需要的增值。“不管是谁向上述没有偿付能力的借款者提供了贷款，他们都是不得已而为之。”一位在该行业富有经验的人说。换句话说，借款者和贷款者都会陷入劣质贷款的泥沼。
1703409630
1703409631
全美上下的贷款办公室氛围日益紧张，特别是对于那些必须努力阻止劣质贷款产生的人来说，例如说经验丰富的估价员约翰·弗格森。他最先进入金融商店公司工作（他认为是一家发放低质贷款的次贷公司），然后跳槽到联合银行（BankUnited）。该银行位于佛罗里达州，最终受到次贷量的拖累而倒闭。弗格森看到贷款的质量下降得很快之后，他开始拒绝发放更多的贷款。2006年春天，他给加州核桃溪市联合银行办公室的老板写信说：“大势发展良好而有人却拒掉一些交易。但是到了关键时刻……每次有人影响到别人拿工资时，事情就变得丑陋不堪。事情在后来发展成了销售和检查部门之间的对战。在位于加州的这个办公室里，每个人都知道，我拒绝或者削减交易单均会影响产量。”
1703409632
1703409633
第二年春天，与弗格森同处一个办公室的销售经理给员工发出的邮件显示出了他的惊慌之感。2007年4月2日，他写道，“92笔交易的总额度为3600万美元，这甚至低于2月份的量，这也是自从我们开业以来的最低点……我从没想过居然可以低到这个地步……但是这却是事实，也希望我们能从中吸取教训并发挥得更好……我们必须……我们现在走向不对，有些事情必须改变。”
1703409634
1703409635
次贷公司就像是在转轮上奔跑的小仓鼠，因为它们知道如果停下来一切都会玩完，于是只能越跑越快。公司必须保持总量不断上涨，公司的存活就靠它了。公司需要不断地流入资金，不管这些资金是通过向华尔街卖出贷款，还是通过卖出资产和债务。减缓的总量是公司将要玩完的迹象，投资者和贷款者将因此纷纷逃走。
1703409636
1703409637
相比之下，贷款质量越来越糟却也不是问题。谁在意呢？监管者和管理者等认为他们把这问题交给了别人解决，也就是购买抵押贷款支持证券的投资者们。在一份2005年关于华盛顿互惠银行的备忘录中，美国联邦存款保险公司总结了普遍存在的观点：“然而，管理层相信（房价下跌）给销售部带来的影响是可以控制的，因为风险最高的部分已经卖给投资者，而这些投资者将承受房地产泡沫破灭带来的冲击。”
1703409638
1703409639
华尔街是怎样看待次贷疯狂发展这件事情的呢？华尔街也不在意。若与其他人稍有不同的话，华尔街则在鼓励次贷公司逆向竞争。越劣质的贷款越能带来收益。“某公司找到我们并说，‘我们简直不敢相信你们公司的信用标准居然不是580分。’”一位原摩根士丹利高管回忆说，“‘你们的标准是620分，但是雷曼就是580分。’”
1703409640
1703409641
证券化导致借款者和贷款者之间的联系脱节，最终后果是：从经纪人到次贷公司到华尔街，整个链条中没有人关心他们买卖的贷款是否将无法偿付。事实上，他们在为这些劣质的贷款提供担保时也承担了巨大的风险。然而，由于获得了太多的收益，他们看不到这些风险。每个人都认为总有别人来承担责任。
1703409642
1703409643
①大老党，即GOP，全称为Grand Old Party，为美国共和党的别称。——译者注
1703409644
1703409645
②收益差幅溢价率，即YSP，全称为yield spread premium。从表面上看，这指的是在一笔交易中，借款人同意支付更高的利率来换取较低额的预付金。但是，在泡沫经济期间，收益差幅溢价率遭到了滥用，这个术语变为经纪人因让借款者接受高利率的贷款而获得的回扣。哈佛大学法学教授、著名的金融消费者权益倡议人士伊丽莎白·沃伦称之为“隐藏的回扣”。
1703409646
1703409647
1703409648
1703409649
1703409650
众魔在人间：华尔街的风云传奇 [:1703406644]
1703409651
众魔在人间：华尔街的风云传奇 15 “当我看着房主的眼睛时……”
1703409652
1703409653
毫无疑问，金钱和名声变得对莫兹罗非常重要。但是，莫兹罗是否真的想要欺骗美国国家金融的投资者？或者，他是否因太想在市场占有率的战争中取胜而没有看到美国国家金融劣质的贷款可能带来的后果？这一切还不清楚。很简单，他是相信者中最虔诚的那位，不管是对自己公司的信任，还是对公司次贷优点的信任。
1703409654
1703409655
1703409656
1703409657
1703409658
ALL THE DEVILS ARE HERE
1703409659