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其实，并不是没有人意识到止赎权问题。早在2007年8月，联邦政府就尝试实施了很多减少止赎权的措施，但都以失败告终。联邦住房管理局保护计划以当时流行的观点为基础，认为当前我们面临的主要问题，是一大波拥有较低初始利率的次级可变利率抵押贷款的利率调整。这个观点在2007年8月份看起来是对的，但是后来被证明是错的——就像水晶球通常预测的情况一样。无论如何，联邦住房管理局保护计划给次级可变利率抵押贷款的持有者提供了一次再融资的机会，如果他们能按时支付月供（或者在利率调整之前，能够按时支付），就可以获得联邦住房管理局担保的固定利率抵押贷款。
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这个计划由于过于复杂而收效甚微。在2008年12月被终止时，该计划只为不到5 000份抵押贷款进行了再融资。这个计划的失败主要由两个设计上的重要缺陷造成，但遗憾的是，这两个缺陷在后面的实施过程中并没有得到改善。大部分房主基本不懂金融知识，所以如果你想使这个计划为更多人所知，你必须：（1）强势地推广这个计划；（2）小心谨慎地遵守KISS原则。[1]联邦住房管理局保护计划既不够简单，推广的力度也不够，而接下来的抵押贷款条款修订计划也没有做到这两点，这是大部分计划失败的原因之一。
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接下来，我们分析希望联盟（Hope Now Alliance），它在2007年10月大张旗鼓地成立，并存续至今。尽管希望联盟是由联邦政府通过财政部、住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development， HUD）促成的，但它仍是一个完全自愿和私人的组织，是由抵押放贷者、服务机构、咨询机构（包括房利美和房地美，在当时它们还属于私人公司），以及像花旗集团和摩根大通这样的大银行组成的一个联盟。
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希望联盟专注于服务和咨询，并鼓励拖欠债务的借款人与抵押贷款服务商联系以寻求恢复流动性的方法。它更看重减少放贷人的潜在损失，而不是减轻房主的经济负担。
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在一个自愿的、由行业领导的计划中，这样的重心倾斜并不令人惊讶。毕竟，任何抵押贷款的修改都会在减少房主支付款项的同时，使贷款人的收入由于无情的复式记账法规定而减少。原因很简单，就像保尔森的助手施瓦格说的那样：“要防止更多的止赎权产生，需要有人（政府或放贷者）开一张支票。”我们不能期望放贷者会自愿地承担这个责任。但是，到目前为止，已经有很多的抵押贷款的放贷者自愿修改了条款，降低了本金或利息（或同时降低了本金和利息）。根据希望联盟的数据，截至2012年3月，在没有政府帮助的情况下，已经有440万份抵押贷款完成了修改。
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但是，我们从希望联盟中吸取的、最显而易见的教训是：自愿主义只能走这么远了，因为谁都不愿意做与自身利益相违背的事情，这也是我们事先就已经知道的。在2008年时，保尔森的财政部当然清楚这一点。当财政部促使更多的抵押贷款进行私下协商修改时，它既不愿意拨付政府资金（事实上，在问题资产救助计划通过之前，并没有政府资金），也不愿意去干预私人合约。后者引出了相互关联的三个方面的第二个障碍：产权。
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我之前提到过，在不影响产权重新分配的情况下，要解决止赎权问题是非常困难，甚至是不可能的。我举了二次抵押的例子，其他例子都是从证券化的过程里引申来的。请记住，大部分的次级抵押贷款都被打包并证券化了。这些证券建立起的法律架构，使得分拆出单个抵押贷款进行修正变得非常困难，尤其是一些法人实体在原始的借款人（比如凤凰城的某个人）和最终的贷款人（比如意大利养老基金）之间形成阻碍的时候。
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要将这些复杂的法律关系梳理清楚，很可能会导致某个人的产权遭到践踏。比如，经济学家（同时也是对冲基金的合伙人）约翰·吉纳科普洛斯（John Geanakoplos）和律师苏珊·柯娜科（Susan Koniak），在2008年向国会提议通过一项法案，即政府委派的受托人有权修改抵押贷款中的条款，这项法案的效力高于现存的证券化合同。我认为这个想法很有吸引力，但是布什和奥巴马政府不这么认为。
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这是为什么呢？在资本主义社会，在固定的法律渠道之外进行产权的重新分配是一件令人不快的事情，比如破产法院和止赎权诉讼。除非在极端的情况下，否则这些事情都是要避免的。有人甚至会说，这是在任何时候、不惜任何代价都要回避的事情。总之，布什政府下的汉克·保尔森以及奥巴马政府下的蒂莫西·盖特纳和劳伦斯·萨默斯都不愿意走这一步，并不是没有理由的。这同样取决于你认为止赎权问题的严重性和合约的不可侵犯性哪个更重要。
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关于“希望”的计划并没有随着希望联盟结束。2008年7月，布什总统将房主希望计划签署为法律，这项计划主要是由民主党派的国会议员设计的。这项新的政府措施从10月份起开始生效，旨在帮助多达40万的违约借款人进行再融资，向他们发放联邦住房管理局担保贷款——前提是原始贷款人愿意减免原始抵押贷款的部分本金，这是一个很没有把握的事情。实际上，没有放贷者愿意接受本金的减值，因为这意味着在账面上承认了损失。请记住，房主希望计划是自愿的。政府不会强迫，也没有引诱银行接受资产的减值。
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因为这个原因，以及这项计划的复杂性，美国有线电视新闻网报道，截至2009年3月，该计划帮助一名房主避免了止赎权。只有一名！（网站没有公布他的姓名。）在年度陈述中，联邦住房管理局轻描淡写地承认道：“这个计划并没有进行得特别顺利。”是的，我猜也进行得不太顺利——只差399 999份抵押贷款没有完成修改。房主希望计划在2011年9月份终止，总共为762间房屋进行了贷款担保，称之为沧海一粟都有些夸张了。
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关于这一切还有一个有趣的小花絮：财政部长保尔森和联邦存款保险公司主席希拉·贝尔之间的持久战。他们关于抵押贷款的争论细节复杂得令人麻木（别担心，我不会详细叙述这些细节）。争论的核心是，贝尔想要对抵押贷款修改采取更为激进的措施，而华尔街出身的保尔森比较担心道德风险问题，而且他不相信贝尔有切实可行的计划。2008年7月，当联邦存款保险公司无法为印地麦克银行（IndyMac Bank，加利福尼亚州的一家破产的储蓄和贷款机构）找到买家时，贝尔得到了施展拳脚的机会。
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印地麦克银行是有代表性的问题机构。印地麦克银行最初由美国国家金融服务公司创办，这是一个更加臭名昭著的抵押贷款放贷者。1997年，印地麦克银行从美国国家金融服务公司分拆出来，成为一个独立的实体。[2]在积极进取的作风领导下，它成为了全国最大的（也是最差的）抵押贷款放贷者之一，专注于向尚未达到相关贷款标准的借款人发放贷款。当这个资产320亿美元的银行破产时，联邦存款保险公司找不到以合理的价位接管它的人。因此，纳税人变成了冤大头——它变成了印地麦克联邦银行（IndyMac Federal Bank），一家以拥有大量危险抵押贷款构成的资产组合为特色的银行，希拉·贝尔是其实际的首席执行官。
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经过接管重组以后，贝尔使得印地麦克银行改头换面。在发布联邦存款保险公司为印地麦克实施贷款条款修订计划的新闻稿里，她说：“对于贷款的条款修订，我一向支持以一个系统的、一体化的方法将现有的抵押贷款转变为长期的、可以支付的抵押贷款，使得与执行止赎权相比，银行家和投资者能获得更高的回报。”联邦存款保险公司的计划尝试通过降低利率、延长贷款期限，甚至本金减免，将所谓的债务偿还比率（Debt-To-Income，简称DTI）降至38%，即联邦存款保险公司认为负担得起的比率，以此来避免止赎权。[3]对于正在寻找解决止赎权办法的人来说，印地麦克计划很快成为了关注的焦点。
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但是，印地麦克模式远远谈不上成功。评论指出，印地麦克改进后的抵押贷款再违约率很高——部分原因是38%的债务偿还比率标准太高了。财政部长保尔森不仅担心存在逆向选择（放贷者提供他们最差的抵押贷款），而且还担心道德风险问题（制造了鼓励违约的动机）。还有一个“小”问题就是，贝尔的计划会将不好的放贷者和对冲基金从失去头寸的危机中解救出来。
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贝尔并没有灰心，她力图在全国范围内应用印地麦克模式。2008年11月14日，就在乔治·布什和汉克·保尔森下台的10天后，保尔森宣布不用问题资产救助计划的钱来购买问题资产的2天后，联邦存款保险公司的主席推出了类似印地麦克计划的横扫式的反止赎权计划。债务偿还比率降至31%（而不是38%），5年内利率可以降至3%的低位，新贷款可以展期至40年，政府将分担多达50%的再融资抵押贷款来弥补违约带来的损失。贝尔估计她的计划可以为220万份抵押贷款再融资，而政府只需花费244亿美元（包括再违约的成本），这非常划算——平均每份贷款只需约11 000美元。她提议从问题资产救助计划中拨一部分钱来完成这项计划。
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消费者保护团体十分喜欢贝尔的计划，他们更喜欢贝尔对政府的不断质问：为什么政府这么愿意救助银行，而不愿意救助窘迫的房主。这是一个很好的问题，但从来没有得到令人满意的答案。贝尔轻微的民粹主义立场使其在一群“金融恶棍”中树立起一个稀有且孤独的英雄形象。顺便提一下，这还保证了她的职位被（尚未正式就职的）当选总统保留，尽管事实上，自从盖特纳担任纽约联邦储备银行主席起，她就与其对抗至今。[4]
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但是，掌控问题资产救助计划大权的保尔森并不同意这个计划。如果说在此之前，保尔森和贝尔的对立是秘密进行的（事实上并不是），那么现在他们之间的战争已经彻底公开了。直至盖特纳接任了保尔森的职位，财政部和联邦存款保险公司的关系都没有任何改善。
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问题资产救助计划的钱用到哪里去了
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当国会在2008年10月通过问题资产救助计划的法案时，缓解止赎权问题无疑是其主要关注点之一。如果浏览一遍法案，就可以发现有7处提到了“丧失抵押品赎回权”，主要集中在标题明确的两项：“减少止赎权的努力”（第109条）和“对房主的帮助”（第110条）。比如，第109条指示财政部长要与其他联邦政府机构协调配合“认准购买问题资产的时机，以提高财政部促进贷款修订和重建的能力”。什么是“问题资产”？法律定义中的第一条就是“住宅或商业抵押贷款”。国会要求财政部寻求收购抵押贷款的机会，并对其进行修改。
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因此，只要是有意识的人都不会忽略这个事实：国会想用部分问题资产救助计划的钱（它没有说具体是多少）来缓解止赎权问题。保尔森是一个正常的、有意识的人，但是他没有拨出一分钱来解决这个问题——大概因为他的心思都放在了给银行调整资本，以及计划给他的继任者留下大量的资金上。
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在政府换届的过渡期，新上任的奥巴马政府同意国会的民主党人，在问题资产救助计划中分配500亿美元来缓解止赎权问题，财政部长盖特纳一上任就做了这件事情。因为只要与布林德、费尔德斯坦、哈伯德-迈尔（Hubbard–Mayer），以及其他止赎权缓解方案要求的几千亿美元的资金比较一下，就可以清楚地知道盖特纳希望以低廉的成本完成这项工作。也许新上任的奥巴马政府有比这些（以及其他）理论更好的想法。但无论部署得多么巧妙，500亿美元的资金还是不够。[5]如果一直如此，奥巴马将永远不能解决止赎权问题。
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那么，为什么盖特纳只分配了这么少的资金来解决止赎权问题呢？主要的原因是他、萨默斯以及政府里的其他人既不相信开展一个大范围的止赎权减免计划是合法的，也不相信能够以合理的成本获得很大的经济效益。他们认为还有其他的、更加有效的方式来使用问题资产救助计划的资金。盖特纳可能还担心问题资产救助计划的钱会被用光。虽然保尔森给他留下的7 000亿美元计划资金还有一半多，但是他知道还有很多的银行需要调整资本结构，还有很多的问题资产要购买，还有很多对问题资产救助计划的潜在需求，如汽车行业的救助——再加上唐纳德·拉姆斯菲尔德（Donald Rumsfeld）曾经提到的令人印象深刻的“未知的未知事件”。对于任何用完问题资产救助计划的资金的担忧，都被证明是没有根据的——财政部从来没有哪怕是将要用完这7 000亿美元。但是，在2009年1月，谁都不知道这个事实。
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一次又一次的尝试
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正如一开始说的那样，奥巴马多层面的反止赎权的努力没能阻止这场海啸，但这并不是因为缺乏尝试。在写这本书的时候，政府进行的项目包括住房可偿付调整计划、住房可偿付再融资计划、住房可偿付止赎备选措施计划、住房可偿付失业计划、受灾最严重州救助计划，以及一些别的计划。但是一波又一波新止赎权的产生和大量未售出的止赎住宅，持续抑制了住宅的价格和新住宅的建设，进而抑制了整个经济的发展。2012年2月，政府对各大银行在取消抵押品赎回权过程中的违规行为进行了处理，这个事件被广泛宣传，讽刺的是，由于打破了法律的僵局反而使得止赎权的数量增加了，至少在一段时间内是这样的。
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