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固定利率虽然很稳定，但是对借款人来说也有在利率上“被套牢”的风险。20世纪80年代初，美国的通货膨胀情况严重，导致利率暴涨，固定利率抵押贷款的利率几乎超过20%。在这么高的利率情况下，借款人签订长期的固定利率抵押贷款，无疑会把自己套进沉重的还款负担中。在这个时候，浮动利率抵押贷款（ARM）就显示了其优势。浮动利率抵押贷款的特点是利率可根据市场利率水平进行定期调节，不会被锁在高点，因此受到购房者的欢迎。
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从贷款人的角度看，在通货膨胀比较严重的环境中，它们不愿发放30年期固定利率抵押贷款。发放固定利率贷款会拉长商业银行或储贷机构的资产方期限，在利率持续上升的环境中，会导致严重的资产负债期限错配以及资产的单边减值。而浮动利率贷款在利率增长的环境下则比较诱人，由于资产和负债利率都浮动，银行可以减少资产和负债的利率错配问题，而且可以对利率进行灵活的设计来满足客户的需求。
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从借款的人角度来看，虽然存在每月付款的不确定性，但是浮动利率贷款的起始利率一般比固定利率贷款低，特别是有时候还有非常吸引人的“优惠初始利率”，即在浮动利率抵押贷款的初始时期，贷款人常把贷款利率设得比当时的市场利率低，导致贷款初期的还款额少于固定利率贷款，降低了购房者申领贷款的难度和短期还款压力，吸引更多的潜在购房者。因此，浮动利率抵押贷款在高利率和高房价环境中比固定利率抵押贷款更具吸引力。浮动利率抵押贷款的还款期限通常也是30年，一般以季度、半年或年为间隔来对利率进行调整。
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在利率设计上，浮动利率一般是在基准利率的基础上加一个利差，这个利差通常是由贷款的风险和贷款时的市场利差水平决定。浮动利率贷款的基准利率可以是3个月、6个月或12个月期的短期国库券利率，也可以是LIBOR，或是根据贷款人的资金成本指数（COFI）。出于保护借款人的目的，大多数浮动利率贷款都设置了每次利率调整的上限（比如每次上调不超过2%）和贷款期间内的利率调整总幅度的上限（比如总调整不可以超过5%）。
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（三）混合浮动利率抵押贷款
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混合浮动利率抵押贷款（Hybrid ARM）结合了固定利率和浮动利率抵押贷款的特点。该类贷款在最初一段时间内（比如3年、5年或7年）利率固定不变，但在一定期限之后变成了浮动利率抵押贷款。例如，有一种非常普遍的“5-1”型混合抵押贷款，如名称所示，该贷款在最初的5年是固定利率抵押贷款，但从第6年年初开始，又变成了利率一年一调整的浮动利率抵押贷款。
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（四）渐进偿还式抵押贷款
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在20世纪80年代初，美国住房价格飙升，利率也不断攀高，令许多潜在购房者无法承受。为了使这些人买得起住房，市场上出现了渐进偿还式抵押贷款（Graduated-Payment Mortgage，简称GPM）。该类贷款的还款期一般也是30年，但在贷款初期（一般1年）的月还款额比较低，还款压力小于同等的传统固定利率抵押贷款。从第2年至渐进偿还期结束，还款金额以一个事先设定的速率逐步上升。渐进偿还期结束之后，该类贷款的月还款金额将保持不变。比较常见的一种渐进偿还式抵押贷款中，渐进偿还速率为7.5%，渐进偿还期为5年。
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由于渐进偿还式抵押贷款首年的月还款额非常低，有时甚至不足以偿还贷款的利息，这将导致利息的资本化，即本金不仅没减少，反而有所增加。这种本金不降反升的情况被称作“负摊还”（Negative Amortization）。负摊还贷款的一个极端的例子就是在美国盛行过的反向抵押贷款（Reverse Mortgage），该类贷款不但不要求借款人按月偿付，而且每月还贴钱给借款人，但是每月的利息和“反向本金”都会资本化，增加贷款的本金余额。
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（五）气球型抵押贷款
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气球型抵押贷款（Bolloon Mortgage）的特点是摊还期限和贷款期限不一样，摊还期限决定每月的付款额，而贷款期限决定最后的还款期。气球型抵押贷款一般也有30年的摊还期限，但通常会在5年、7年或10年到期并一次性偿还剩余本金。由于最后的还款金额突然膨胀，故喻为“气球型”。气球型抵押贷款适合那些经常迁居的购房者，他们不打算在一个地方居住很长时间，所以无须获得30年期的融资，但他们又需要按30年期的期限摊还贷款以减小每月的还款压力。
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（六）选择浮动利率抵押贷款
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选择浮动利率抵押贷款（Option ARM）的期限一般也是30年，利率是浮动的（除了初始阶段），但是在贷款开始时会给借款人几个不同的付款选项：最低付款额、仅付利息、摊还期限。选择浮动利率抵押贷款相当于在混合浮动利率抵押贷款的基础上，又给了借款人在付款最低额和摊还期限上更多的选择。选择浮动利率抵押贷款一般都会给贷款人提供很有吸引力的“优惠初始利率”，所以第一年的利率通常很低（如1%）。很多时候，如果借款人选择的付款选项中每月的付款低于利息，未付的利息部分也会资本化，从而出现负摊还的情况。
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选择浮动利率抵押贷款的进一步演化是固定利率的选择抵押贷款，区别是利率设计的不同。
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（七）二次抵押贷款
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二次抵押贷款（Second Lien Mortgage）指借款人在房产已经有一个抵押贷款的情况下再次用房产作为抵押进行的贷款。二次抵押贷款的条款和一般的固定或浮动利率抵押贷款类似，但在留置权设置方面，二次抵押贷款对房产留置权的权力要低于第一留置权抵押贷款（First Lien Mortgage）。
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第一抵押贷款和二次抵押贷款的区别，主要体现在借款人出现违约的情况下。如果借款人无力偿还二次抵押贷款，二次抵押贷款的贷款人（即第二抵押权人）如果要进行止赎或变卖抵押房产，就必须获得第一抵押权人的同意。或者，第二抵押权人可以选择先向第一抵押权人清偿借款人的第一抵押债务，然后对抵押房产进行处理。
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二次抵押贷款的发放对象，是那些已经拥有相当高比例房屋权益（房屋权益是房屋的市场价值与该房屋所担保的抵押贷款未清偿余额之间的差额）的借款人，他们想利用所拥有的房屋权益为其他的花销进行融资。由于二次抵押贷款拥有的是第二级留置权，所承担的违约和损失的风险很高。与第一抵押贷款相比，二次抵押贷款有利率较高、摊还期限较短、贷款金额较小等特点。
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（八）房屋权益贷款
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房屋权益贷款（Home Equity Loan）就是以房产的权益（净值）为抵押的贷款，一般可以分为关闭型贷款和开放型贷款两种。房屋权益贷款中的关闭型贷款主要是指前面讲到的二次抵押贷款，这种贷款和传统贷款一样，有明确的期限和还款计划。房屋权益贷款中的开放型贷款主要是指房屋权益信用额度（HELOC），即贷款人授予借款人在一定期限内使用一个信用额度，这一点和信用卡比较相似，只是额度较大。HELOC借款人可以在授信期限内随时提取资金（只要最高借款额不超过指定的信用额度）或偿还已借的额度，而且每月最低付款额很低，有时候只需偿付利息。二次抵押贷款一般为固定利率，而房屋权益贷款通常是浮动利率。
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在20世纪90年代之前，房屋权益贷款基本是二次抵押贷款，每年发放规模较小。而《1986年税收改革法案》（Tax Reform Act of 1986）在美国实施之后，房屋权益贷款开始增长。该法案不再允许将非住房抵押贷款的利息从应税收入中扣除，为了继续享有住房抵押贷款的利息税前扣除优势，房屋所有者开始通过房屋权益贷款替代其他消费性贷款来借钱。
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20世纪90年代开始，美国房价的持续增长（见图6.3），在1990～2007年间涨幅超过125%。房价的上涨使得房屋的权益（净值）不断扩大，给房屋权益贷款提供了更多的抵押空间，所以房屋权益贷款越来越受欢迎。同时，激烈的竞争和市场压力也迫使贷款人不断拓展房屋权益贷款的空间，放松了贷款的标准来迎合借款人的需要。
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图6.3 美国房价、房贷和房屋权益价值
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