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资料来源：房地美报告
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二、住房抵押贷款的发放
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住房抵押贷款一般金额比较大，对于大多数人而言，通常是最大的也是最重要的一笔个人融资交易。对银行来讲，住房抵押贷款也是最大的针对个人的贷款类型。贷款人在发放抵押贷款时，通常会考虑四个问题：贷款额度、借款人的收入水平、借款人的信用记录和抵押房产的价值。这些也是决定一个贷款的质量和信用档次的最主要因素。除了以上四项外，贷款人发行贷款时还会考虑很多其他因素，比如贷款目的、房产类型、房产购买目的、地质灾难因素、地区经济状况等，我们在这里不一一讲解。
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（一）贷款额度和按揭比例
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在一笔典型的抵押贷款中，贷款人不会全额偿付房屋的购买款，而是根据多个因素确定一个贷款额度，这个额度仅为房屋售价的一部分，比如目前美国常用的是80%。房屋售价和贷款额之差被称作首付，由借款人支付。贷款与房价之比称作贷款价值比例（LTV，或称按揭比例）。假设贷款人按房屋购买价的80%发放贷款，那么按揭比例就是80%。按揭比例的高低反映了购房者的负债水平以及贷款的风险，高按揭比例的贷款有较高的违约风险。在目前的美国市场上，按揭比例超过80%的贷款被视为风险较高的贷款，一般需要有抵押贷款保险（由商业保险机构或政府机构提供）。对于无力承担首付款的中低收入购房者，按揭比例可能高达98%。
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（二）收入和支出比例
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贷款人在衡量贷款额度时会考虑借款人的年收入，以确保借款人不会承受过重的债务负担，以致无法每月按时还款。贷款人在发放抵押贷款时通常会计算两个比率：房屋支出比例（Housing Ratio）和债务比例（Debt Ratio）。
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房屋支出比例也被称作前端比例（Front end Ratio），它是每月房屋贷款还本付息、物业税和物业保险费之和（P.I.T.I.）与借款人月收入（一般税前）的比例。
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债务比例也被称作后端比例（Back end Ratio），是每月房屋贷款还本付息、物业税和物业保险费，加其他的消费债务（如信用卡或汽车贷款还本付息）与借款人月收入之比，有时也被翻译为贷款收入比例。
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总的来说，如果借款人的房屋支出比例和债务比例不超过一定的指标（比如28%和36%），贷款人即会向其发放贷款。例如，某住房抵押贷款每月的P.I.T.I.为2000元，借款人每月的总收入为8000元。再假设借款人每月需偿还800元的信用卡和汽车贷款。其房屋支出比例为25%（2000/8000），债务比例为35%［（2000 + 800）/8000］，两个比例均在指导范围之内，借款人符合这一指标的要求。
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值得注意的是，对借款人的月收入水平的检查是一个很重要的步骤。贷款人一般会要求借款人提供相关的文件来证明其收入的真实性。按照借款人是否能够提供文件和文件的充分性，贷款人可以决定是否授予贷款和贷款的利率水平（能提供完整证明文件的利率较低）。相应地，贷款常常可以按全部文件、部分文件和没有文件证明来归类。
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（三）信用记录
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在美国，借款人的信用记录非常重要，因为它反映了借款人对金融债务的处理方式，在一定程度上决定了借款人的金融“价值”。信用记录通常包括信用卡、水电煤账单和其他债务的偿还情况，也包括其他抵押贷款的偿还历史。
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目前美国的信用评分体系经常将借款人评估为A、B、C和D四个等级。A级借款人的信用风险最低，D级则最高。尽管对信用质量的标准没有明确定义，但作为行业惯例，通常用借款人的信用历史和债务收入比对其进行衡量。例如，一个没有破产记录、信用卡或其他分期付款没有出现过拖欠记录、债务收入比不超过36%的借款人，可以被归为“A”级借款人。那些之前有过破产记录、经常有拖欠行为、债务收入比过高的借款人，则被按情况划分为“B”、“C”和“D”级。
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近年来，发起人和信用评级机构越来越多地依据“信用评分”模型来评价借款人的信用质量。实际上，信用评级机构目前已将借款人信用质量视作与按揭比例同等重要。由Fai，Isaac and Company研发的FICO评分体系是使用最多的几种评分体系之一。该评分体系包括三个模型：BEACON、TRW/FICO和EMPIRICA。借款人的信用、收入、资产、负债以及雇佣情况的历史信息被量化为一个分值。从统计角度看，该分值作为一个指数，已经证明对借款人的信用风险有高度的预见性。该分值越高，借款人信用质量越高，违约风险也就越低。
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该体系的分值范围在400～800分之间，借款人的FICO分值在720分以上属于A级，表示其信用良好并有较低的违约风险；而借款人的FICO分值低于620分的，则被归入C或D级，表示其信用不看好、违约风险较高。
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（四）房产价值
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由于抵押贷款以房产做担保，房产的价值会对贷款人的决策产生重要影响。作为贷款发行的一部分，贷款人会参考专业、合格的资产评估机构对房产的市价评估，来决定贷款的最大额度。
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需要指出的是，对房产的市场价值的评估源于市场上“可比较性”的房产销售价格，也就是说，被评估房产的价值高低取决于临近地区最近出售的同类房产的价格。房产价值评估的准确性会受当地房地产市场的影响，在市场活跃、交易频繁的地区，价值评估较为容易和客观，一般能准确反映被评房产的市场价值；相反，在市场低迷、交易清淡的地区，对房屋价值的评估就比较困难，会受主观因素的影响。
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三、抵押贷款发放的相关机构
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（一）抵押贷款的发放机构
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美国的住房抵押贷款主要由三类机构发放：商业银行、储贷机构和抵押贷款机构，其他的发放机构还有财务公司、信贷联盟或投资公司等。
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传统上，商业银行和储贷机构是储蓄贷款人，它们通常以吸收存款作为贷款发放的主要资金来源，通过两者的利差来获得利润。抵押贷款机构属于非储蓄类贷款人，它们从商业银行获得短期融资为抵押贷款提供资金，并将新发放的抵押贷款在二级市场上出售用以偿还这些短期融资，以两者的价差赚取收益。但是，由于抵押贷款证券化的出现，很多抵押贷款发放人开始利用这一新的融资渠道来补充或替代传统的融资渠道。
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在抵押贷款发放之后，储蓄贷款人既可以将其作为资产持有，也可以把它出售给投资者；而抵押贷款机构因为无法吸收存款，所以必须出售发放的贷款来换取资金。
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贷款人向借款人发放贷款的交易属于一级市场交易（Primary Market），而贷款人向投资者出售贷款的交易则是二级市场交易（Secondary Market）。
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