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（七）二次抵押贷款
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二次抵押贷款（Second Lien Mortgage）指借款人在房产已经有一个抵押贷款的情况下再次用房产作为抵押进行的贷款。二次抵押贷款的条款和一般的固定或浮动利率抵押贷款类似，但在留置权设置方面，二次抵押贷款对房产留置权的权力要低于第一留置权抵押贷款（First Lien Mortgage）。
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第一抵押贷款和二次抵押贷款的区别，主要体现在借款人出现违约的情况下。如果借款人无力偿还二次抵押贷款，二次抵押贷款的贷款人（即第二抵押权人）如果要进行止赎或变卖抵押房产，就必须获得第一抵押权人的同意。或者，第二抵押权人可以选择先向第一抵押权人清偿借款人的第一抵押债务，然后对抵押房产进行处理。
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二次抵押贷款的发放对象，是那些已经拥有相当高比例房屋权益（房屋权益是房屋的市场价值与该房屋所担保的抵押贷款未清偿余额之间的差额）的借款人，他们想利用所拥有的房屋权益为其他的花销进行融资。由于二次抵押贷款拥有的是第二级留置权，所承担的违约和损失的风险很高。与第一抵押贷款相比，二次抵押贷款有利率较高、摊还期限较短、贷款金额较小等特点。
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（八）房屋权益贷款
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房屋权益贷款（Home Equity Loan）就是以房产的权益（净值）为抵押的贷款，一般可以分为关闭型贷款和开放型贷款两种。房屋权益贷款中的关闭型贷款主要是指前面讲到的二次抵押贷款，这种贷款和传统贷款一样，有明确的期限和还款计划。房屋权益贷款中的开放型贷款主要是指房屋权益信用额度（HELOC），即贷款人授予借款人在一定期限内使用一个信用额度，这一点和信用卡比较相似，只是额度较大。HELOC借款人可以在授信期限内随时提取资金（只要最高借款额不超过指定的信用额度）或偿还已借的额度，而且每月最低付款额很低，有时候只需偿付利息。二次抵押贷款一般为固定利率，而房屋权益贷款通常是浮动利率。
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在20世纪90年代之前，房屋权益贷款基本是二次抵押贷款，每年发放规模较小。而《1986年税收改革法案》（Tax Reform Act of 1986）在美国实施之后，房屋权益贷款开始增长。该法案不再允许将非住房抵押贷款的利息从应税收入中扣除，为了继续享有住房抵押贷款的利息税前扣除优势，房屋所有者开始通过房屋权益贷款替代其他消费性贷款来借钱。
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20世纪90年代开始，美国房价的持续增长（见图6.3），在1990～2007年间涨幅超过125%。房价的上涨使得房屋的权益（净值）不断扩大，给房屋权益贷款提供了更多的抵押空间，所以房屋权益贷款越来越受欢迎。同时，激烈的竞争和市场压力也迫使贷款人不断拓展房屋权益贷款的空间，放松了贷款的标准来迎合借款人的需要。
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图6.3 美国房价、房贷和房屋权益价值
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资料来源：房地美报告
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二、住房抵押贷款的发放
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住房抵押贷款一般金额比较大，对于大多数人而言，通常是最大的也是最重要的一笔个人融资交易。对银行来讲，住房抵押贷款也是最大的针对个人的贷款类型。贷款人在发放抵押贷款时，通常会考虑四个问题：贷款额度、借款人的收入水平、借款人的信用记录和抵押房产的价值。这些也是决定一个贷款的质量和信用档次的最主要因素。除了以上四项外，贷款人发行贷款时还会考虑很多其他因素，比如贷款目的、房产类型、房产购买目的、地质灾难因素、地区经济状况等，我们在这里不一一讲解。
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（一）贷款额度和按揭比例
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在一笔典型的抵押贷款中，贷款人不会全额偿付房屋的购买款，而是根据多个因素确定一个贷款额度，这个额度仅为房屋售价的一部分，比如目前美国常用的是80%。房屋售价和贷款额之差被称作首付，由借款人支付。贷款与房价之比称作贷款价值比例（LTV，或称按揭比例）。假设贷款人按房屋购买价的80%发放贷款，那么按揭比例就是80%。按揭比例的高低反映了购房者的负债水平以及贷款的风险，高按揭比例的贷款有较高的违约风险。在目前的美国市场上，按揭比例超过80%的贷款被视为风险较高的贷款，一般需要有抵押贷款保险（由商业保险机构或政府机构提供）。对于无力承担首付款的中低收入购房者，按揭比例可能高达98%。
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（二）收入和支出比例
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贷款人在衡量贷款额度时会考虑借款人的年收入，以确保借款人不会承受过重的债务负担，以致无法每月按时还款。贷款人在发放抵押贷款时通常会计算两个比率：房屋支出比例（Housing Ratio）和债务比例（Debt Ratio）。
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房屋支出比例也被称作前端比例（Front end Ratio），它是每月房屋贷款还本付息、物业税和物业保险费之和（P.I.T.I.）与借款人月收入（一般税前）的比例。
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债务比例也被称作后端比例（Back end Ratio），是每月房屋贷款还本付息、物业税和物业保险费，加其他的消费债务（如信用卡或汽车贷款还本付息）与借款人月收入之比，有时也被翻译为贷款收入比例。
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总的来说，如果借款人的房屋支出比例和债务比例不超过一定的指标（比如28%和36%），贷款人即会向其发放贷款。例如，某住房抵押贷款每月的P.I.T.I.为2000元，借款人每月的总收入为8000元。再假设借款人每月需偿还800元的信用卡和汽车贷款。其房屋支出比例为25%（2000/8000），债务比例为35%［（2000 + 800）/8000］，两个比例均在指导范围之内，借款人符合这一指标的要求。
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值得注意的是，对借款人的月收入水平的检查是一个很重要的步骤。贷款人一般会要求借款人提供相关的文件来证明其收入的真实性。按照借款人是否能够提供文件和文件的充分性，贷款人可以决定是否授予贷款和贷款的利率水平（能提供完整证明文件的利率较低）。相应地，贷款常常可以按全部文件、部分文件和没有文件证明来归类。
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（三）信用记录
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在美国，借款人的信用记录非常重要，因为它反映了借款人对金融债务的处理方式，在一定程度上决定了借款人的金融“价值”。信用记录通常包括信用卡、水电煤账单和其他债务的偿还情况，也包括其他抵押贷款的偿还历史。
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目前美国的信用评分体系经常将借款人评估为A、B、C和D四个等级。A级借款人的信用风险最低，D级则最高。尽管对信用质量的标准没有明确定义，但作为行业惯例，通常用借款人的信用历史和债务收入比对其进行衡量。例如，一个没有破产记录、信用卡或其他分期付款没有出现过拖欠记录、债务收入比不超过36%的借款人，可以被归为“A”级借款人。那些之前有过破产记录、经常有拖欠行为、债务收入比过高的借款人，则被按情况划分为“B”、“C”和“D”级。
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