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近年来，发起人和信用评级机构越来越多地依据“信用评分”模型来评价借款人的信用质量。实际上，信用评级机构目前已将借款人信用质量视作与按揭比例同等重要。由Fai，Isaac and Company研发的FICO评分体系是使用最多的几种评分体系之一。该评分体系包括三个模型：BEACON、TRW/FICO和EMPIRICA。借款人的信用、收入、资产、负债以及雇佣情况的历史信息被量化为一个分值。从统计角度看，该分值作为一个指数，已经证明对借款人的信用风险有高度的预见性。该分值越高，借款人信用质量越高，违约风险也就越低。
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该体系的分值范围在400～800分之间，借款人的FICO分值在720分以上属于A级，表示其信用良好并有较低的违约风险；而借款人的FICO分值低于620分的，则被归入C或D级，表示其信用不看好、违约风险较高。
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（四）房产价值
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由于抵押贷款以房产做担保，房产的价值会对贷款人的决策产生重要影响。作为贷款发行的一部分，贷款人会参考专业、合格的资产评估机构对房产的市价评估，来决定贷款的最大额度。
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需要指出的是，对房产的市场价值的评估源于市场上“可比较性”的房产销售价格，也就是说，被评估房产的价值高低取决于临近地区最近出售的同类房产的价格。房产价值评估的准确性会受当地房地产市场的影响，在市场活跃、交易频繁的地区，价值评估较为容易和客观，一般能准确反映被评房产的市场价值；相反，在市场低迷、交易清淡的地区，对房屋价值的评估就比较困难，会受主观因素的影响。
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三、抵押贷款发放的相关机构
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（一）抵押贷款的发放机构
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美国的住房抵押贷款主要由三类机构发放：商业银行、储贷机构和抵押贷款机构，其他的发放机构还有财务公司、信贷联盟或投资公司等。
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传统上，商业银行和储贷机构是储蓄贷款人，它们通常以吸收存款作为贷款发放的主要资金来源，通过两者的利差来获得利润。抵押贷款机构属于非储蓄类贷款人，它们从商业银行获得短期融资为抵押贷款提供资金，并将新发放的抵押贷款在二级市场上出售用以偿还这些短期融资，以两者的价差赚取收益。但是，由于抵押贷款证券化的出现，很多抵押贷款发放人开始利用这一新的融资渠道来补充或替代传统的融资渠道。
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在抵押贷款发放之后，储蓄贷款人既可以将其作为资产持有，也可以把它出售给投资者；而抵押贷款机构因为无法吸收存款，所以必须出售发放的贷款来换取资金。
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贷款人向借款人发放贷款的交易属于一级市场交易（Primary Market），而贷款人向投资者出售贷款的交易则是二级市场交易（Secondary Market）。
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（二）抵押贷款服务人
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无论贷款在二级市场上出售还是由贷款人自己持有，贷款都需要获得“服务”（Servicing）。贷款服务包括很多内容，主要有：向借款人收取每月的还款金额、向借款人发送付款和过期通知、登记本金余额、管理不动产税和保险费的第三方资金保管账户、当贷款违约时止赎、没收并保管抵押房产。如果贷款已通过资产证券化出售给投资者，资产证券化交易中的服务人可能还要向投资者垫付因贷款拖欠或违约引起的现金流不足。
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抵押贷款服务人可以是银行、储贷机构、抵押贷款机构或专门的资产服务机构。贷款发放人可以自己承担服务职责并收取服务费，或将资产服务权出售给其他服务人。服务人可以通过多个渠道获得收入，包括服务费（按抵押贷款余额的一个固定比例收取，比如按贷款总额的25～50个基点/每年）、第三方资金保管账户的利息、收到还款与向抵押贷款所有权人支付还款之间所产生的浮动利息以及延迟还款的罚息收入等。
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（三）抵押贷款保险人
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住房抵押贷款是一种债务，和其他个人债务一样具有信用风险。由于各种原因，如离婚、失业或意外的财务压力，借款人可能无法维持每月按时偿还贷款。如果借款人连续3个月无法偿还贷款（90 day delinquent），该笔贷款通常就被认定为违约（Default）。从历史记录看，抵押贷款违约与贷款的初始按揭比例（贷款价值比例）呈正相关关系，当按揭比例超过80%时，贷款违约的风险比较高。出于这个原因，如果抵押贷款的按揭比例超过80%，贷款人通常要求借款人为抵押贷款购买保险。抵押贷款保险可以由联邦政府机构或抵押贷款保险公司（Mortgage Insurance Company，简称MIC）提供。
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政府的抵押贷款保险机构包括联邦住房管理局（FHA保险）和退伍军人事务管理局（VA担保）。联邦住房管理局（FHA保险）主要是为了提高中低收入家庭的住房拥有水平。退伍军人事务管理局（VA担保）是为了确保退伍军人享受到抵押贷款的福利。抵押贷款保险公司作为商业机构则是为了追求利润。
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1.FHA保险
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美国联邦住房管理局（FHA）根据《1934年国民住房法案》（National Housing Act of 1934）成立。FHA提供的保险可覆盖全部符合条件的贷款，但对不同条件的借款人、贷款类型、贷款价值比例和贷款额度（目前以625 500美元为分界线）的保险收费不一样。
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如果FHA保险的贷款出现违约，FHA有两个选择：
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·不向贷款人支付保险金额，让贷款人没收房屋并用以拍卖来偿付贷款。
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·向贷款人支付保险金额，自己获得房屋，随后将房产拍卖以弥补损失的保险金额。
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2.VA担保
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美国的《1944年军人再调整法案》（The Servicemen’s Readjustment Act of 1944）授权退伍军人事务管理局（VA）对符合条件的退伍军人提供抵押贷款担保。与FHA保险不同，VA只能对一部分贷款提供担保。VA所能担保的贷款额度不同地区都有相应的规定，目前比较多的是采用41.7万美元，但有些高成本的地区的限额可以达到100万美元以上；这些限额会按市场情况进行更新调整。
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与FHA担保贷款不同，VA担保不收取保险费，但会有一个一次性的出资费（Funding Fee）。与FHA保险相同，如果贷款出现违约，VA也有两种选择：
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