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（二）抵押贷款服务人
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无论贷款在二级市场上出售还是由贷款人自己持有，贷款都需要获得“服务”（Servicing）。贷款服务包括很多内容，主要有：向借款人收取每月的还款金额、向借款人发送付款和过期通知、登记本金余额、管理不动产税和保险费的第三方资金保管账户、当贷款违约时止赎、没收并保管抵押房产。如果贷款已通过资产证券化出售给投资者，资产证券化交易中的服务人可能还要向投资者垫付因贷款拖欠或违约引起的现金流不足。
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抵押贷款服务人可以是银行、储贷机构、抵押贷款机构或专门的资产服务机构。贷款发放人可以自己承担服务职责并收取服务费，或将资产服务权出售给其他服务人。服务人可以通过多个渠道获得收入，包括服务费（按抵押贷款余额的一个固定比例收取，比如按贷款总额的25～50个基点/每年）、第三方资金保管账户的利息、收到还款与向抵押贷款所有权人支付还款之间所产生的浮动利息以及延迟还款的罚息收入等。
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（三）抵押贷款保险人
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住房抵押贷款是一种债务，和其他个人债务一样具有信用风险。由于各种原因，如离婚、失业或意外的财务压力，借款人可能无法维持每月按时偿还贷款。如果借款人连续3个月无法偿还贷款（90 day delinquent），该笔贷款通常就被认定为违约（Default）。从历史记录看，抵押贷款违约与贷款的初始按揭比例（贷款价值比例）呈正相关关系，当按揭比例超过80%时，贷款违约的风险比较高。出于这个原因，如果抵押贷款的按揭比例超过80%，贷款人通常要求借款人为抵押贷款购买保险。抵押贷款保险可以由联邦政府机构或抵押贷款保险公司（Mortgage Insurance Company，简称MIC）提供。
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政府的抵押贷款保险机构包括联邦住房管理局（FHA保险）和退伍军人事务管理局（VA担保）。联邦住房管理局（FHA保险）主要是为了提高中低收入家庭的住房拥有水平。退伍军人事务管理局（VA担保）是为了确保退伍军人享受到抵押贷款的福利。抵押贷款保险公司作为商业机构则是为了追求利润。
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1.FHA保险
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美国联邦住房管理局（FHA）根据《1934年国民住房法案》（National Housing Act of 1934）成立。FHA提供的保险可覆盖全部符合条件的贷款，但对不同条件的借款人、贷款类型、贷款价值比例和贷款额度（目前以625 500美元为分界线）的保险收费不一样。
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如果FHA保险的贷款出现违约，FHA有两个选择：
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·不向贷款人支付保险金额，让贷款人没收房屋并用以拍卖来偿付贷款。
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·向贷款人支付保险金额，自己获得房屋，随后将房产拍卖以弥补损失的保险金额。
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2.VA担保
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美国的《1944年军人再调整法案》（The Servicemen’s Readjustment Act of 1944）授权退伍军人事务管理局（VA）对符合条件的退伍军人提供抵押贷款担保。与FHA保险不同，VA只能对一部分贷款提供担保。VA所能担保的贷款额度不同地区都有相应的规定，目前比较多的是采用41.7万美元，但有些高成本的地区的限额可以达到100万美元以上；这些限额会按市场情况进行更新调整。
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与FHA担保贷款不同，VA担保不收取保险费，但会有一个一次性的出资费（Funding Fee）。与FHA保险相同，如果贷款出现违约，VA也有两种选择：
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·不向贷款人支付保险金额，让贷款人没收房屋并用以拍卖来偿付贷款。
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·向贷款人支付担保金额，自己获得房屋，随后将房产拍卖以弥补损失的担保金额。
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3.抵押贷款商业保险（Private Mortgage Insurance）
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未受到政府担保的抵押贷款被称作常规抵押贷款（Conventional Mortgage）。根据其按揭比例，这些贷款可以由MIC提供保险或者根本不参加保险。MIC受州法律的监管并被法律限制只能经营单一业务，只能对住房抵押贷款提供信用保险。一般只有当贷款价值比例高于80%才需要购买贷款保险；大多数投保商业保险的抵押贷款的贷款价值比例处于90%～95%之间。MIC通常会按贷款的贷款价值比例来提供不同比例的保险额度。
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和前面介绍的FHA和VA一样，如果一笔受担保的常规抵押贷款出现违约，MIC可以直接支付保险金并获得房产或者让贷款人获得房产。
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在金融危机发生以前，抵押贷款商业保险公司的资本充足率都比较高，都有很好的信用评级（大部分处于AA级水平）。但是，金融危机爆发之后，由于房价的暴跌和全国性的贷款违约，抵押贷款商业保险公司蒙受了巨大的损失，大部分都被降级，甚至被撤销评级或破产（见表6.1）。降级和财务能力限制导致抵押贷款商业保险业的萎缩，使常规抵押贷款的发行受到限制，贷款市场的规模进一步向代理机构贷款倾斜。
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表6.1 美国主要抵押贷款保险公司的信用评级变化
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四、住房抵押贷款的质量分类
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前面讲过，在美国的贷款市场上，没有政府担保（FHA或VA）的住房抵押贷款统称为传统贷款。传统贷款可以分为合规贷款（Conforming Loan）和不合规贷款（Non-conforming Loan）两种。这两种贷款的发行、风险、买卖和证券化的方式截然不同。
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（一）合规贷款