1703472011
1703472012
图7.3 CMBS和RMBS资产池的特点比较
1703472013
1703472014
由于商业房产抵押贷款证券化中基础资产的特殊性，使用针对一般住房抵押贷款证券化的基础资产分析程序和方法对其分析和评测不是很有效，所以必须采取更加细致的方法。
1703472015
1703472016
二、全面的基础资产分析
1703472017
1703472018
在商业房产抵押贷款证券化的资产分析中，发行人、信用评级机构和投资者更多是运用单个贷款的基础分析和资产池的多样性分析相结合的方法。
1703472019
1703472020
（一）单个贷款的基础分析
1703472021
1703472022
对商业房产抵押贷款证券化资产池的分析，首先是从对单个贷款的分析开始的。单个贷款的基础分析主要包括3个方面的评估：
1703472023
1703472024
（1）房产的财务状况和偿债能力。
1703472025
1703472026
（2）房产的价值和风险。
1703472027
1703472028
（3）贷款人的信用质量（历史行为、经营水平和财务状况）。
1703472029
1703472030
在对商业房产抵押贷款证券化中，由于贷款的转让一般都是非追诉的，所以贷款人本身的信用质量不是最主要考虑的因素。决定贷款表现和风险的是房产的盈利水平和价值。以下是商业房产分析中最重要的3个指标：
1703472031
1703472032
（1）不动产的价值（V）。
1703472033
1703472034
（2）贷款价值比例（LTV）。
1703472035
1703472036
（3）收入贷款倍数（DSCR）。
1703472037
1703472038
商业房产的价值是由其盈利水平和市场收益预期决定的。盈利水平一般以净现金流（NCF）来衡量，而市场收益预期一般以资本化率（CAP）来表现。不动产的价值（V）=净现金流（NCF）/ 资本化率（CAP）。
1703472039
1703472040
贷款价值比例是贷款额和不动产价值的比例，用来衡量资产借贷的杠杆长短。这个指标一般用来预测违约情况下贷款损失的严重程度（Loss Severity）。
1703472041
1703472042
收入贷款倍数是净现金流除以房产的贷款支付比例，用来衡量房产所产生的现金流是否足够用于正常的还贷。收入贷款倍数在很大程度上决定了违约的可能性（Frequency of Loss）。这个比例如果持续小于100%，就说明房产的现金流收入将无法满足还贷所需的支出，必然会导致违约。
1703472043
1703472044
在以上三个指标的计算和预测中，净现金流（NCF）和资本化率（CAP）是最重要的两个变量。
1703472045
1703472046
净现金流的计算如下：
1703472047
1703472048
1703472049
1703472050
1703472051
以前有些分析会用净营业收入（NOI）而不是净现金流来衡量房产的盈利水平和价值，这在商业房产的分析中不够全面。商业房产的长期成功运作对资本的投入和准备要求非常高，不考虑资本支出的净营业收入不能反映长期的盈利和现金流水平。所以现在流行的分析都会使用净现金流来反映可持续的商业房产的现金流水平。
1703472052
1703472053
资本化率的现值可以根据当前同类房产的市场价值和净现金流水平得出。资本化率受经济周期、利率环境和资本市场变化影响很大。
1703472054
1703472055
在具体的分析和预测中，这两个变量不一定，也不应该是当前的值。由于商业房产的表现受经济周期的影响非常大，在分析净现金流和资本化率的时候必须考虑到目前市场在整个经济周期中的位置，然后相应地对目前房产的表现和市场的收益率要求加以调整，以得出可持续的指标。
1703472056
1703472057
（二）资产池的多样性分析
1703472058
1703472059
正因为前面所述的商业房产抵押贷款的特性问题，如何在资产池层面进行多样性组合来分散风险，是商业房产抵押贷款证券化的一个课题。商业房产抵押贷款池的风险分散一般会考虑以下4个方面：
1703472060