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（1）房产类别。每类房产都有自己独特的运作模式、市场导向和风险特征，对不同经济指标的敏感度也有很大差异。通过房产类别的多样化，可以中和某一特定类别资产的表现对资产池的影响。这种多样化可以通过持有一个由多个不同类别的房产为抵押的贷款，或是购买以不同房产为抵押的多个贷款来实现。
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（2）地域位置。由于不同地区在经济、文化、法律、税收和人口等方面的差异，不同地区的房产表现也会有差异。通过把不同地区的房产贷款组合在一起，可以降低因为某一特定地区出现的房产问题对总资产池的影响。
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（3）经济关联。资产池中地域的多样化虽然可以中和不同地区经济差异的影响，但是有时不一定能真正实现经济影响的分散。有时，不同地区的经济可能有很强的相关性，比如美国有很多城市虽然不在同一个州，但是经济上依赖的是同一个行业（如旅游、能源、农业等）。资产池中拥有这些不同城市的房产贷款从地域上来讲是很多样化的，但实际的风险并没有得到分散。所以，在资产组合的分析中，不仅要考虑地域，还要分析不同地域间的共性（如支持产业）和经济相关性，来达到经济上的多样化。
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（4）贷款面额。贷款面额的分散在商业房产抵押贷款证券化中非常重要。商业房产抵押贷款证券化可能是所有资产证券化中资产额度最不分散的。由于商业房产抵押贷款的面额很大，单个贷款所占的比例都不小，资产池中很可能出现一个贷款占总贷款额的很大比例的情况。在这种情况下，前面所讨论的在房产类别、地域位置和经济关联方面的风险分散，其实意义就不大了。比如，如果资产池中有100个贷款，但是有1个贷款占资产总额的50%。就算其余99个贷款在各方面的多样性都做到最优，这个资产池的风险分散度还是很低。
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除了对房产的多样化分析外，对贷款条款和贷款人的多样性分析也十分重要。比如，特殊贷款的比例（如仅付利息证券、交叉抵押贷款、A/B贷款）、贷款按年份区分的比重、不同利息形式的比例（固定和浮动）、同一贷款人占资产池的比重等指标，都会影响资产池的质量水平和风险度。
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 [:1703468640]
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第三节 商业房产抵押贷款证券化的结构和特点
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一、商业房产抵押贷款证券化的结构
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随着投资人需求的变化和融资人对低成本的不断追求，商业房产抵押贷款证券化的证券结构也在一直演变和优化。特别是在证券的分档分级上，CMBS交易的分档不断趋于精细。以超优级的AAA证券为例，证券的分档从2000年的两个档次增加到2007年的超过6个不同的档次，证券的花样也在不断创新。
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图7.4所示是三个不同年份的商业房产抵押贷款证券化的典型证券结构。
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图7.4 不同年份的CMBS的结构
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在2004年以后流行的分档中，出现了如A-M、 A-J、 A-1A、 A-3FL、 A-AB这样的特殊AAA级证券，以满足不同投资人的投资偏好。其中：
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·A-M是中超优级证券，评级也是AAA级，但优先级上低于中超优级，属超优级的支持证券，自身的信用支持一般是20%左右，低于超优级的30%。
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·A-J是次超优级证券，评级也是AAA级，但优先级上低于超优级和中超优级证券，信用支持一般低于15%。
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·A-1A是针对基础资产中公寓型贷款的超优级证券，是从总资产池中剥离出单独一块作为支持资产的一个证券分系列，主要卖给房地美和房利美。
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·A-3FL是浮动利息的超优级证券，利息是浮动的，一般以LIBOR为基准。
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·A-AB是分期付款的超优级证券，按计划每月有一定的本金分摊，在正常的情况下其每月的计划本金偿付额在现金流分配上有优先权。
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除了超优级证券外，商业房产抵押贷款证券化还会分档发行一些投资级支持证券（BBB-AA级）、非投资级支持证券（B-BB级）、无评级支持证券（NR）和X档证券（AAA级），来为超优级证券提供信用支持。
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X档证券是仅付利息证券，其作用是来吸收支持资产和所发行的证券间的利息差异。X档证券虽然有名义上的面值，但没有真正的本金分配权，只有利息收入。X档证券一般也会获得AAA级，但这个评级只是说明X档证券有权获得超额利差，但不是对本金或利息收入的信用风险评级。
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由于各个级别的证券的风险、利息和投资期限各不相同，所吸引的投资者也不同。超优级证券和投资级支持证券一般由退休基金、保险公司、共同基金和商业银行等投资者购买，非投资级支持证券则是由追求高收益和对商业房产有专业知识的投资银行、证券发行人、特殊服务商或专业的地产抵押贷款投资管道来购买。
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表7.1所示是2006年摩根大通银行发行的JPMCC 2006-LDP6的证券结构，这是比较典型的美国商业房产抵押贷款证券化的证券结构。
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表7.1 JPMCC 2006-LDP6的证券结构
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