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图7.8 交易的参与方及相关结构
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资料来源：穆迪
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（二）证券
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朝代资产2006-1交易发行的证券是2006-1系列浮动利率证券，面额为1.45亿美元，利率的基准为3个月的LIBOR，2012年到期。在预期到期日前，利息按季度支付，之后按月支付。本金则是在预期到期日一次性付清。该证券获得的信用评级为 A2（穆迪）/ A-（标准普尔）。
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作为中国的第一只CMBS证券，能获得A2/A-的评级还是不错的。据相关评级机构的介绍，主要是考虑到了以下因素：用于贷款抵押的房地产项目的质量、每个房地产项目的出租率以及承租人的质量、相对较低的负债率等。
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值得注意的是，该证券的预定期限为2.75年，最终法定期限为5.75年，“尾巴期”长达3年。这样设置是考虑到基础资产中贷款违约的情况下，如果发行人预定期限后未能提出偿还方案，资产管理人和证券信托人需要通过对抵押资产的回收和拍卖来收回资金，设定3年缓冲期有利于保护投资人利益。
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（三）基础资产
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朝代资产2006-1的基础资产为朝代地产有限公司借的一笔商业房产抵押贷款，面额为1.45亿美元，贷款类型为到期一次付清。这笔贷款的抵押物为朝代地产有限公司向万达集团购买的分布在中国各地的九处购物中心地产项目，总的评估价为人民币38亿元。根据当时信用评级机构的评论，这9处商业房产的质量比较高：
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·由在国内有丰富经验和口碑的万达集团开发，合理地分布在9个不同城市。
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·都坐落于这些城市的商业中心附近，地理位置比较优越。
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·都是在交易发行前的3年内付诸使用，房产的设计、布局和条件比较好。
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·出租率很高：2006年6月的加权平均出租率高达98%，其中7个全部租出。
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·有较长的平均剩余租约期限：所有商业广场加权平均租期为11年，远高于中国商业房产3～5年的平均水平。
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·这些商业房产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛、百安居等，也有国美电器等国内知名零售商，它们贡献了总收入的58%以上。
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为了消除海外投资者对中国法律法规在商业房产抵押贷款产权抵押和破产方面的顾虑，该交易在涉及资金偿付环节安排了全面的抵押担保机制，如借款人DPIHL的偿还义务履行由11个主体（包括DHCL、MWREF和9个PHC公司）做担保，其中9家PHC公司以持有的抵押物业做担保，DHCL以持有的PHC公司股权做质押，MWREF也提供部分担保。之所以由多家关联主体做担保，是为了保证担保效力的万无一失。比如，假如毛里求斯当局判定PHC公司担保无效，DHCL的担保可以在英美法体系中发挥作用。该交易还设立了证券信托人，按照规定，产品销售结束后，至少有8家购物中心的抵押权（它们的价值占总资产价值的96.7%）登记在证券信托人名下，为便于它为投资人主张权益。
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（四）资产的管理人和交易对手
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朝代资产2006-1的资金管理人为具有丰富专业知识与经验的麦格理弘峰管理有限公司，该公司由麦格理房地产亚洲公司与万达集团全资子公司弘峰投资公司合资成立，双方分别占股49%和51%。这个合资组合可以利用麦格理集团在资金管理方面的国际经验，也可以充分利用万达集团在中国本地市场上的经验和优势。
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朝代资产2006-1的物业管理人为万达旗下的资产管理子公司。由于万达集团在房地产市场上的丰富经验和资产管理上的良好口碑，这个组合无疑为该交易加了分。
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朝代资产2006-1的流动性信用额度提供方为花旗银行香港分行（80%）和麦格理（20%）。其中，花旗银行香港分行的总部信用评级当时为Aa1/Prime-1/A-，信用度比较高。同时，该交易的货币互换合约的对手也是花旗银行（80%）和麦格理（20%）。
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（五）交易结构特点和增信机制
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鉴于海外投资者对中国相关法律环境、政策环境和房地产市场的担忧，该交易中加入了很多对投资人有利的增信机制和结构设计。
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首先，朝代资产2006-1的基础资产的贷款价值比例比当时美国的同类CMBS交易低很多。根据第三方评估机构的评估值，该交易的总贷款价值比例为31%。穆迪在评级时对抵押资产的价值进行了压力调整，调整之后的总贷款价值比例为49%。
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朝代资产2006-1的收入贷款倍数也比当时美国同类的交易高。该交易发行时，资产池的收入贷款倍数预计在2.3左右，这比前面介绍的GS 2007-GG10交易的1.1高了1倍多。朝代资产2006-1交易中还设计了收入贷款倍数准备金机制，如果交易的收入贷款倍数低于2，交易的剩余利差现金流会被截流以建立特殊现金储备账户（账户的余额上限为6个月债务偿付支出和日常运营费用）。穆迪在评级时对计算的压力测试收入贷款倍数为1.67，远高于美国平均水平。
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