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第三种“类REIT”是房地产信托。众所周知，房地产信托近几年在我国发展迅速。2010年第一季度，我国房地产信托余额为2 351亿元，到2011年年末，该类信托余额已达6 882亿元。2012年，我国开始加强房地产市场的调控，银监会对房地产信托业务的限制使得其余额基本稳定在6 800亿元左右。
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法国欧尚天津第一店资金信托（简称欧尚信托）是与权益型REIT较为接近的一款房地产权益信托产品。该产品在2003年12月推出，信托合同不超过200份，募集资金不超过1亿元，年收益率为6%，产品期限3年。通过成立信托计划，北京国际信托投资公司将投资者的资金用于购买法国欧尚天津店的物业产权，再将其出租给欧尚，将物业产生的租金收入作为对投资者稳定的回报。合同到期后，北京国投可针对该物业发行下一个信托计划或者处置该物业用于归还投资者的本金；同时，开发商还承诺可以原物业价格上浮10%的价格回购信托计划内的物业。详见图9.10。
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虽然欧尚信托与真正的REIT还有不小差距，但欧尚信托以股权投资方式收购物业，以物业出租方式获取稳定的现金流用于回报投资者，并帮助原物业拥有者实现资产变现，已经表明其具有权益型REIT运作的核心特征。
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图9.10 欧尚信托运作示意图
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资料来源：公开信息，宏源证券
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“类REIT”的出现，一方面意味着市场对真正REIT推出的强烈呼唤，另一方面也意味着我国现在推出REIT存在一些实质性困难。针对市场的呼声，在金融领域，监管部门推出了一些尝试性的规定和办法，其中包括：
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（1）银监会于2004年10月发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿，房地产信托为资金信托，运用方式为土地收购及土地前期开发、整理；投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；购买土地商业楼房或住宅并予以出租以及住房抵押贷款等，中国版REIT雏形初步显现。
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（2）人民银行于2009年11月印发《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，此次央行版REIT为固定收益产品，优先级通过由受托信托公司在银行间市场发行受益权的方式转让，次级由委托方，即房地产企业自己全部持有。并且规定保障性住房和普通商品住房项目次级受益权比例不低于20%，其他项目不低于30%。
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（3）证监会于2013年3月发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，将商业物业等财产和财产权利纳入证券公司资产证券化业务的常规框架中。
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我们需要破除以下四点障碍才能真正推动REIT的大发展：
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第一，税收障碍。美国REIT的兴起与其税收政策有很大的关系。在美国，REIT无须缴纳公司税，而REIT投资的房地产也属于免税资产。而我国没有REIT的相关税制安排，在REIT方案的重组过程中，因物业交易将产生相当多的交易税费，且由于REIT主要涉及物业的出租，房地产税的缴纳也将不可避免。另外，在现行规定下REIT投资者还需要纳所得税。税收方面的这些障碍将使得REIT失去其在海外发展的税收优势，降低其对投资者的吸引力。如果不能解决税收问题，将不利于REIT在我国的蓬勃发展。
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第二，地产项目产权障碍。国内很多房地产项目即使在竣工后都未获得产权证，不能满足REIT对房地产项目必须具备完整业权的要求。另外，现在中国的地产项目多为产权出售，将整个物业大产权分割成小产权出售给业主，这样就增加了产权整合的难度，使得某些具备经济效益的房地产项目无法通过REIT上市融资。
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第三，筹资规模受限。国外的REIT是为广大投资者提供的投资房地产市场的投资方式，而在我国目前没有相关立法，若只能私募，则筹集资金的能力有限。信托公司发行的类REIT，也受到信托相关法律“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）”的制约。而REIT的目的在于专业投资于房地产，需要大规模地集合资金，而小的REIT则由于房地产项目对资金的高需求分散风险的能力有限，从而投资风险会比较大。
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第四，复合型人才缺乏。REIT跨越房地产市场和资本市场，需要既懂得金融投资，又熟悉房地产的开发和投资运作，还要有一定的法律知识的人才。这样的复合型人才在我国并不多，需要经验的积累和跨业的培养。传统的基金管理人员往往较擅长单一投资领域，但应对REIT大规模房地产运作的要求并非易事。
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三、中国香港越秀REIT案例分析
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2003年REIT在香港地区开始出现，但是当时监管规定不允许香港REIT投资于全球其他地区房地产，因此发展缓慢。2005年6月，香港证监会正式发布《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销香港房地产投资信托基金（REIT）投资海外房地产的限制，香港REIT才开始迅速发展。2005年12月21日，越秀REIT在香港联交所上市，成为首只在香港上市的以内地物业经营为主业的房地产投资信托基金。此后，2006年7月限制外资买房的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（117号文）出台，内地房地产公司无法再以REIT形式上市。
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越秀REIT是一权益型REIT，其资产来自在香港上市的广州上市公司越秀投资。该REIT在上市时的资产包括：白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位，皆为越秀投资的优质资产。越秀REIT为这些资产向越秀投资支付了33亿港元现金，越秀投资则实现了20亿元的账面收益，而且仍然拥有越秀REIT 31%的股权。通过成立越秀REIT，越秀投资获得了急需的现金，资产负债率从71%下降到了64%，有力改善了高负债的不利局面。更重要的是，越秀REIT的成立相当于使越秀投资获得了一条及时变现物业的低风险通道，并且因其在REIT中持有股份仍可以享受一部分所售物业的租金收益，以及REIT投资的其他物业的收入和资产增值。
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越秀REIT运作如图9.11所示。
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图9.11 越秀REIT运作全流程
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资料来源：宏源证券
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