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第一步，资产的转让方（卖方）首先将资产转让给一个特殊目的实体。虽然这个特殊目的实体一般由转让方全资拥有，但对实体的特殊设计使得转让方和转让方的债权人对该实体的资产没有追讨权。这一步的转让一般不涉及额外的信用增级或收益保护，是法律上的“真实销售”。
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第二步，特殊目的实体将资产转让给一个信托或法律载体。这一步一般都会有信用增级或收益保护措施来取得投资者期望的信用水平。
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从法律上来讲，以上第二步转让不一定是真实销售，特殊目的实体的破产受托人理论上可能有权对信托中的资产进行追讨。但是由于第一步中的特殊目的实体设计不允许实体进行举债或其他经济行为，其破产风险也就不存在了。所以，通过以上两步，资产证券化的转让资产一般能够实现在法律上的“隔离”或“独立”。需要注意的一点是，虽然律师意见是会计中的一个考虑因素，但是法律上的真实销售并不是资产实现终止确认的决定条件。
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而在资产的转让方是否对资产还保持有效控制的考量上，FAS166要求对协议的条款进行分析，查看是否有以下影响控制的情况：
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·是否有协议要求资产的转让方在资产的到期日前回购该资产（协议对资产的转让方提出回购的义务和权利，比如一个期货或回购合同）。
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·资产的转让方是否有单方面的权力要求特殊目的实体返还特定的资产（除了清理回购），而且该返还会对资产的转让方有不小的利益。
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·资产的转入方是否有权要求资产的转让方以一个有利的协议价格回购所转让的资产，而且由于该协议价格的有利，资产的转入方很可能会实施这一权力。
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FAS166不仅对一个资产或一组金融资产的转让进行了规定，还提出了“参与利益”（Participating Interests）的概念，允许对资产的一部分，甚至是某一部分的一定比例进行分别评定和终止确认。“参与利益”的提出是对原FAS140中的“金融合成分析法”进一步改进，把资产的“控制权”与资产证券化中资产池的“可分割性”进行结合考虑。
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银行或投资机构经常会联合起来参与对一个企业或实体的贷款或投资，每个参与者都持有一部分参与利益。在FAS166中，参与利益是金融资产的一部分，而且必须满足以下条件才可能实现资产销售：
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（1）所有权分配：每一个参与利益持有者按照相同的优先权按比例享有（针对该金融资产的）所有权的权利。
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（2）现金流分配：金融资产的所有现金流入都应该按比例在所有的参与利益持有者之间进行分配，不能赋予任何参与利益持有者享有比其他参与利益持有者更早收到现金的权利。
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（3）无等级差异：参与利益没有优先等级之分，任何参与利益都不是其他参与利益的从属利益。
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（4）资产的处置：除非所有参与利益持有者一致同意，没有任何一方有权对金融资产进行交易或用作担保。
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如果满足如下两个条件的，发起人可将金融资产的一部分（或几部分）按照销售进行终止确认，否则，只有当全部的金融资产或金融资产整组的转移满足了终止确认条件，才能按照销售进行终止确认：
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·转移的金融资产一部分（或几部分）以及发起人继续持有的任何部分，都必须是满足条件的参与利益。
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·参与利益的转移必须满足发起人放弃控制权的条件。
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2.如何计量终止确认
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如果一个、一组或一部分资产证券化交易不满足销售（终止确认）的条件，那么该资产证券化就会在会计上作为担保融资处理：转让的资产还会继续保留在资产转让人的资产负债表上，但要和其他资产分开列示；出售的资产支持证券的所得将会作为借款计入资产负债表的负债方；相关的资产销售盈亏也不得在利润表中确认。而资产转让方持有的证券化资产支持证券将不在报表中显示，其经济呈现就是所转让的资产和证券化借款的差额。
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如果资产的转让满足终止确认的条件，那么就要对资产销售的损益进行会计计量和记录，这其中包含多个会计步骤：
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（1）归集所转让资产相关的会计要素，包括资产的溢价和折扣、资本化的费用和收入、成本和市价孰低法下的价值准备和资产的损失减值准备等。
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（2）归集在资产证券化中产生的各项资产和负债。
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（3）对各个资产和负债进行价值评估。这个步骤往往会涉及很多主观判断，需要运用合理的假设和适合的定价模型。
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对资产证券化中资产转让的销售确认在会计上的处理如下：
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·把资产的销售所得（扣除交易费用和相关的负债）和资产的账面价值（扣除溢价和折扣、资本化的费用和收入、价值准备和损失减值准备等）的差额计入当期损益。
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·把交易中获得的新资产计入原资产的销售所得，并以市价计入资产负债表（比如证券投资和服务费权等）。
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