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公司的主要优势在于结算资源丰富,为未来的持续高速发展打下了很好的基础。公司土地储备资源丰富且价格相对低廉,2008年公司新增储备594万平方米,均价1121元/平方米,受益于2008年低价土地的摊薄效应,公司全部土地成本约2000元/平方米。公司2008年剩余的未结算收入有139亿元,如果加上今年前4个月实现的105亿元签约金额,以及目前公司大量的在建和拟建项目,其实已经锁定了2009年甚至明年的大部分业绩,未来两年的高速增长基本上没有太大悬念。另外,公司的大部分项目位于珠三角地区,在本轮房地产的反弹行情中,珠三角成为反弹先锋,公司也从中受益颇多。
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5月21日,公司公告称非公开发行获得证监会有条件通过,拟募集资金不超过80亿元,发行价格不低于15.89元/股,主要投资于上海、天津、长沙等8个地产项目,保利集团也将以不超过15亿元参与认购。80亿元的增发完成之后,一方面为公司扩张提供资金来源,一方面大幅降低资产负债率,财务结构将更加稳健。能够在资本市场的低迷时候获得融资资格,也从侧面证明了保利地产的实力。
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如果将保利地产和万科相比,万科2008年的销售收入410亿元,收入增速15%;保利地产2008年的销售收入为155亿元,收入增速91%。如果两家公司都保持目前的发展速度,保利地产在规模上追赶万科已是指日可待。
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金地集团(600383)
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2008年,金地集团实现主营收入98亿元,距离“百亿”地产俱乐部只有一步之遥。但是利润的上涨并没能和收入同步,公司2008年的净利润同比下降13%,今年一季度更是下降43%。
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不过,净利润的下滑并没有阻挡住股价的上涨。年初至今,金地集团的股价上涨140%,在地产股中涨幅居前。公司股价的大幅反弹,一方面在于对去年超跌的股价予以修正,一方面也是投资者预期金地集团已经度过了最坏的时光。
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在房地产行情最为火爆的2007年,公司没有保持足够的理智和清醒,开始在全国高价拿地,2007年一共获取14个土地项目;而在土地价格相对低廉的2008年,公司只在西安拿了一块地。2007年的高价土地,体现在2008年的年报中就是巨额的存货跌价计提,仅仅对深圳龙华新城项目(上塘道)、东莞金地格林庭园项目和武汉京汉大道项目这3个项目,金地集团在2008年就计提了3.57亿元的存货跌价准备。而公司2008年的净利润为8.4亿元,存货跌价准备的杀伤力可见一斑。
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当然,如果房地产回暖的趋势能够持续,那么公司这些存货跌价准备可以部分冲回反哺利润。同时,由于公司前期未结算项目较多,在行业低迷时期这些项目被视为负累,而当行业回暖之后,这些项目又将成为不可多得的资源。公司在今年4月底提出了以每股9.22元定向增发4亿股的提案,募集资金投向上海、西安、沈阳等6个项目。如果能够顺利募集资金37亿元,将大大降低公司目前的高负债率。
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公司的定向增发方案提出后,9.22元的增发价格被投资者视为安全底价,公司股价从当日的10元附近一跃而起,在一个月内的上涨幅度接近60%。
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招商地产(000024)
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今年一季度,招商地产的净利润同比大幅增长362%,成为地产股中增长最快的公司之一。
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公司的高增长主要来自三个方面:一是得益于主营收入的提高,由于一季度商品房销售火爆,公司主营收入同比提高了46%;二是投资收益提高,从去年同期的亏损170万元变为盈利7967万元,投资收益主要来源于公司占50%股权的“曦城”项目,以及公司外汇套期保值业务收益;三是去年同期的业绩基数较低,2008年一季度每股收益仅为0.04元,为全年业绩低点。
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公司2009年的经营计划是完成120万平方米销售,销售金额超过100亿元,分别较上年增长了166%和56%。以今年一季度的销售情况和公司在建项目看,实现全年业绩的压力并不大。公司2009年一季度实现认购面积25万平方米,认购金额29亿元,目前土地项目储备超过800万平方米,在售项目22个,在建面积421万平方米,可售资源十分丰富,在楼市回暖的背景下能够抢占先机。
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去年底,公司在资本市场的低迷时期完成了59亿元的增发融资,一方面使得公司资产负债率下降到60%以下,同时极大改善了公司的现金流。今年一季度末,公司持有现金高达72亿元,支撑了公司在行业回暖时期的扩张。
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与其他大型房地产公司相比,招商地产目前的估值稍高,如果公司能够实现或者超过2009年的经营目标,按照今年每股收益达到1元的乐观估计,以目前28元的股价看,动态市盈率已经达到了28倍,明显高于万科和保利地产等地产龙头股。不过,公司的想象空间在于大股东的支持,大股东蛇口工业区还有不少优质的土地储备可以注入上市公司。同时,还有供水供电和物业租赁等收益稳定的业务,能够在一定程度上对冲房地产开发的风险。
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首开股份(600376)
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作为一家地方性房地产企业,首开股份最近几年一直在调整自己的战略布局,并且一步步接近一线地产龙头。
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公司在2007年底实现整体上市后,股票名称从天鸿宝业变为首开股份,公司业务涉及房地产业的多个细分领域,包括土地一级、二级开发,住宅、商业和政策性房地产开发等。2008年开始,公司确定了以住宅开发作为自己的发展方向。
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公司2008年的净利润同比增长80%,这主要得益于公司的战略调整,从商业地产和高端住宅逐步退出,专注于中档住宅开发。公司在去年转让了高端地产项目“耀辉国际城”、望京B15商业地产项目、复兴门内大街4-2#项目,以转让股权方式退出大兴土地一级开发项目。从长期看,转让这些项目可以更专注于中档住宅开发,短期看迅速回笼了资金,缓解了资金压力。
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作为北京最大的房地产开发公司,首开股份的优势在于土地储备,土地资源丰富且成本不高。公司现有项目储备总面积978万平方米,分布在北京、天津、烟台、苏州、武汉等地,已经从一家地方性公司逐步完成全国性布局。另外,公司在北京地区20多年的开发经验,也积累了一定的品牌效应。
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在房地产公司中,首开股份的资产负债率较高,今年一季度高达82%,这使得资金链一直较为紧张。不过,今年4月下旬,公司申请定向增发股票已经获得证监会有条件通过,公司计划增发3.5亿股,募集资金47.46亿元用于首开“常青藤”单店住宅、北京回龙观和苏州工业园区等5个项目的建设。对于一直被高负债率困扰的首开股份,定向增发获批将极大改善公司的资金压力,资产负债率将降至70%以下。今年一共有三家地产公司的定向增发获批,分别是保利地产、首开股份和美都控股(600175)。
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金融街(000402)
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4月底,公司发布今年的中期业绩预告,预计净利润同比增长400%~450%。不过,这样的高增长并没有引发投资者的追捧,原因在于公司业务主要以单宗大额为主,季度之间的收入和利润并不均衡,不具备可比性。尽管如此,随着公司逐渐回归商务地产主业,在经济回暖背景下,持续高增长还是值得期待的。
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2008年,公司84%的收入来自房地产开发,6%来自物业经营,5%来自物业租赁。目前金融街600多万平方米的土地储备中,拥有北京、惠州和重庆等地的开发类物业占比超过70%。公司明确表示,在3年内将逐步退出除惠州外的开发物业,回归商务地产。商务地产和经济周期关联度极高,随经济低迷而低迷,随经济复苏而复苏。公司明确回归商务地产,还是出于对中国经济复苏的前景看好。
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今年4月开始,金融街西扩建工程开始启动,月坛南街地块已经开始拆迁,按照规划,要将金融街核心区从1.18平方公里拓展到2.59平方公里,这对公司也意味着潜在利好。另外,公司在2008年初通过增发募集82亿元资金,使得财务状况也大为改善,今年一季度的资产负债率仅为45%,提供了大规模扩张的空间。
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