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到2003年12月31日，根据MSCI公司的统计，新兴市场的股票总市值达到2.8万亿美元。在新兴市场的股票资产中，亚洲占到54％，拉丁美洲占19％，非洲和中东占18％，欧洲占9％。
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在2003年底，新兴市场的估值已经超过美国（至少对于追求价值的投资者而言是这样的）。新兴市场的股息收益率为2.3％，相比之下美国股市的股息收益率为1.5％。市盈率为15.0％，股价与账面价值比率为1.9％，相对于美国股市的水平而言，这两项指标大打折扣。
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小结
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新兴市场的股票投资者要经受高水平的基本投资风险，因此，他们要求巨大的预期收益以获得补偿。但在统计数据良好的一段时间来看，这些投资者们几乎没有获得风险补偿。从1985年起，世界银行旗下的国际金融公司（IFC）开始评估新兴市场的股票收益，到2003年12月，新兴市场的股票年收益率为9.8％（按IFC的全球综合指数计算），而根据标准普尔500指数计算的美国股市年收益率为13.3％，根据欧澳远东指数（EAFE）计算的美国以外发达国家的股市年收益率为11.0％。新兴市场与发达市场的收益逆差表明：新兴市场的投资者相比发达市场的投资者虽然接受了更高的风险，但却没有获得额外的收益。新兴市场的投资者希望在未来能够得到比过去更好的待遇。
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由于宏观和微观经济层面上的原因，新兴市场的股票有望带来高预期收益，与此相应，风险水平也很高。将资产适度配置到新兴市场的股票上很有可能改变大多数投资组合的风险和收益特征。
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房地产
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投资房地产让拥有商业写字楼、公寓大楼、工业仓储区和零售场所的投资者们获得利润并经受风险。持有高质量的房地产能将他们长期租给适合的租户，从而带来巨额的现金流。持续不断的现金流使资产估值具有稳定性，因为资产价值的很大一部分来自于相对可以预见的现金流。相反地，当租约快到期时，房东就面临解约风险，投资者的剩余价值将在短期内发生变化。在没有租户的极端情况下，房地产就具有了投机的性质，因为对它的估值完全取决于出租前景。
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房地产投资集合了固定收益投资和股票投资的特征。它的固定收益性在于租户要履行他与房东的租房合同中规定的义务，定期缴纳房租。有长期租约的房产显示出来的主要是类似债券的特征，而它的股票投资性则在于近期闲置或预计在未来将闲置的房产出租出去将带来剩余价值，没有租户或者租约很短的房产显示出来的主要是类似股票的特征。
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典型的房地产投资是指地理位置好、出租情况好的高质量房产，投资者可以期待从已出租的房间那里定期获得租金，并在一段时间以后从现在闲置的房间那里获得收入。含有操作成分的房地产不符合核心投资的一套标准，因为操作特征在很大程度上决定了投资结果，就使这项投资变得类似于股票。对生地、在建项目和饭店运营进行的投资不属于核心房地产的范畴，主要原因是这些投资要特别依赖专业的操作知识才能产生现金流动。
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风险和回报特征
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房地产的风险和回报介于债券和股票之间。由于房地产投资能带来类似债券的租金收入和类似股票的剩余价值，投资者就希望它的投资结果能在大体上介于投资债券市场和股票市场之间。伊博森合伙人公司过去78年的数据显示股票的年收益率是10.4％，而政府债券的年收益率则为5.4％。进行一下折中的话，房地产投资者期望每年得到比投资债券高出大约2.5％的收益是符合实际的。
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有关市场回报的短期数据证明房地产的风险和回报特征介于股票和债券之间。在1978年到2003年的25年间，按照房地产证券指数算得的房地产年收益是12.0％，而根据标准普尔500指数算得的股票年收益是13.5％，美国中期国库券的年收益则为8.7％。资本市场的发展历史证实了我们对房地产相对收益的预测。
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对房地产的估值相比对其他很多风险资产的估值要稍容易一些。试想一下，对于处于均衡中的市场，对现有资产进行重置的成本是市值的重要决定因素。事实上，房地产市场为托宾提出的“q”（指一项资产的重置成本与市值的比率）的效力提供了一个强有力的例证。如果某一项房地产资产的市值超过了重置成本，那么类似产品的房地产开发都将具有经济意义。明显地，在这种情况下，表现为新建建筑成本百分比的收益就超过了估值更高的现有资产的收益，这就鼓励人们新建将带来高收益的建筑。相反地，如果重置成本超过了市值，房地产开发就没有任何经济意义。在这种情况下，成本的收益就低于估值稍低的现有资产的收入。明智的市场参与者就不会选择建造新的建筑，而是会购买现有的资产，从而使市值趋近于重置成本。
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托宾提出的“q”在房地产市场中尤为有用，因为它的重置成本是一项容易确定和观察的变量。虽然在股市上托宾提出的“q”能够让我们了解各个公司、广大市场部门甚至整个股票市场的估值，但要确定当今错综复杂、分布广泛的各个公司实体的重置成本，却是一项可怕的挑战。相比之下，评估在郊区新建一个购物中心或在城区新建一座写字楼的成本就容易操作得多。事实上，很多见多识广的投资者会评估一项资产的再生成本并将重置成本折扣视为购置房产时的一项重要投资标准。
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上市和私人持股
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投资房地产的与众不同之处，在于它提供的大量投资工具中既有上市类又有私人持股类。房地产上市和私人持股的差别在形式上，而非实质上。上市和私人持股的房地产都给持有房地产投资者带来了收益和风险。
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有一种特殊的投资工具使很多房地产的投资者获益，那就是房地产投资信托基金（REIT）。房地产投资信托基金不同于一般的公司实体，它不用缴纳所得税，只要它能将至少90％的应课税收入进行分配，并保证至少75％的收入来自于房产的出租、按揭和销售，房地产投资信托基金所起的作用是使收入在未被课税的情况下从证券流到本来可能负有纳税义务的证券持有者手中。房地产投资信托基金既可以上市，也可以私人持有。
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即使上市交易和私人持有的房地产投资工具对投资者而言都是房地产资产，但是公开上市的证券经常以偏离公平价值的价格进行交易。绿色街道顾问公司是一家专门关注公开上市的房地产股票的研究公司，它会定期调查市场价格与公平价值的差异。调查结果使短线投资者有所犹豫。根据绿色街道顾问公司的估计，在1990年的某个时候，房地产证券的交易价格要比公平价值少36％。而到1993年，股市发生了逆转，和房地产有关的股票在估值上比公平价值高出28％。在1994年底，市场价格又比公平价值少了9％，而到1997年，股票投资者需要付出高于公平价值33％的市场价格。20世纪90年代末对房地产证券来说行情很差（对大多数其他证券而言行情却好得很），2000年初，估值的差额达到20％还多。2004年初，股市的非房地产板块进入熊市，而房地产证券则呈现出牛市的特征，市场价格高出公平价值22％还多。上市证券的市场价格和公平价值波动较大，这就使得上市交易和私人持有的房地产资产在收益上关联度较低。
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市场价格和公平价值的差异困扰了短线投资者，令他们感到忧虑的是买进时多付的价格和卖出时少收的差价会给持有期的收益带来损失。而市场价格和公平价值的不同带给长线投资者的问题就要少一些，因为在较长的投资期内，市场价格和公平价值的关系带来的短期干扰造成的影响要小。谨慎的投资者使用定期定额策略来进入和退出明显偏离公平价值的股市。
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让我们再来比较一下1978年到2003年间上市交易和私人持有的房地产资产在收益上的差别。根据美国房地产投资信托基金协会（NAREIT）综合REIT指数的测算，有价房地产证券在这段时间的年收益率是12.0％。而根据美国房地产投资信托评议委员会（NCREIF）全国地产指数（NPI）的测算，私人持有的房地产资产每年的收益率是9.3％。由于全国地产指数（NPI）下的私人资产没有考虑杠杆作用，它的收益在去除风险因素后和房地产投资信托基金（REIT）的杠杆收益大致相当。在任何情况下，这两种房地产投资的结果都要好于美国中期国库券8.7％的年收益率，而低于股票市场根据标准普尔500指数算得的13.5％的年收益率。即使上市交易和私人持有的房地产在每天的交易中表现出较低的相关性，它们的投资结果在一段较长的时间内还是相似的，这和资本市场的期望也是一致的。
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虽然有时会出现例外，但对个人投资者而言，上市交易的房地产证券大体上是相对来讲高质量而低成本的房地产资产。不幸的是，私人提供的零售房地产合伙却鲜有例外地给房地产带来高昂的成本，以至于个人投资者都没有机会获得公平收益。
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威尔斯私人房地产投资信托基金（REIT）
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威尔斯资产管理公司为个人投资者管理着最大的私人房地产投资项目之一。在2003年12月，这家公司已经有117,000多名投资者，在其管理下的投资组合总资产已达47亿美元，同时，他们还在积极努力再融资78亿美元用来做新的投资。威尔斯资产的私人房地产投资信托基金（REIT）发行条款保证为这个公司和它的代理网带来财产收益，但同时却没保证为个人投资者带来好的投资收益。
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这些问题的出现始于融资过程。在2002年7月26日的一次发行中，威尔斯投资服务公司试图为一只房地产投资信托基金融资30亿美元，用于投资高质量而且出租情况好的写字楼和工业用房地产。尽管这项方案是投资房地产市场中较为简单的部分，威尔斯资产还是制定了一个三级收费方案，显示出了他们近乎疯狂的贪欲。一级费用发生在投资的组织和发行阶段，二级费用与收购和开发活动有关，三级费用则是用于资产的管理和处置。
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对威尔斯发行费用最好听的描述从“数额巨大”到“令人讨厌”。在发行总收益中，7.0％用于支付代销佣金，2.5％支付给经销商经理，3.0％用于支付组织和发行费用，这三者加起来，投资者的资金就耗费了12.5％。在投资者的资产用于购买房地产之前，威尔斯投资证券公司和威尔斯资产公司就已经花掉了30亿美元发行款中的3.75亿美元。
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