1703542786
在房地产的收购、管理和出售过程中，冲突仍在继续。威尔斯资产对与购买和出售房地产有关的交易收取费用，而不管这些房地产的质量如何，威尔斯管理公司不管其提供的服务质量如何都会收取费用。招股章程清楚地写明：“与威尔斯资产和其分公司进行的任何一笔交易都面临潜在的利益冲突。”威尔斯资产和威尔斯管理想要收取高费用，而投资者则希望进行公平交易，两者之间便产生了正面冲突。而根据招股章程来看，高费用吞噬了公平交易。
1703542787
1703542788
高水平的内部人持股率也许可以减轻威尔斯房地产投资信托基金中存在的大量冲突带给投资者的忧虑。如果公司领导持有大量股票，他们往往会按股东的利益行事，原因很简单：他们自己也是股东。2002年7月26日招股章程第53页的股东持股表显示：威尔斯房地产投资信托基金的主席兼威尔斯管理公司和威尔斯投资证券公司的主席里奥·F·威尔森一共持有698股，价值6,980美元。在里奥·威尔斯数百万的巨额个人所得中，用于他自己极力推广的房地产投资工具中的钱几乎不值一提。
1703542789
1703542790
即使威尔斯投资证券公司发布的威尔斯房地产投资信托基金招股章程直截了当地透露了众多无法调和的基本利益冲突，发行文件对收益用途的描述却似乎并不坦诚。文件中说：“我们打算把这次发行收益的至少84％用于购买房地产，剩下的收益将用于支付各种费用和开支”，文件还很确定地说：“这些费用和开支不会减少您投入的资本。您投入的资本额仍然是每股10美元，您的股息收益率将以每股10美元的投资为基础。”投资者支付的总额和净股价之间的巨大差距令人无法接受，威尔斯投资证券公司对这一差距的轻描淡写误导了除最为谨慎的章程读者之外的所有投资者。也许投资者们应该更为关注招股章程封面上的黑体字忠告：“不论是美国证券交易委员会，还是纽约州司法部长，或者其他任何州证券监管机构都没有批准或否决这些债券，它们也没有确定这个章程是否真实完整。而如果有人告诉你这些，那将构成犯罪。”
1703542791
1703542792
如果说威尔斯REIT是房地产市场上的小玩家，评论家得出的结论可能是“害处很小，轻微犯规”。事实上，在2003年，威尔斯REIT购买的房地产价值26亿美元，比房地产市场上任何其他的投资者都要多。如果只有威尔斯REIT是烂苹果，那么评论家们可能就会总结出“例外能反证规则的存在”。事实上，在费用方面，西部内陆零售公司的REIT超过了威尔斯，以16.5％的前端费用居于第一位（相比之下，威尔斯的前端费用是16.0％）。即使内陆REIT所收取的费用是最高的，2003年在收购方面它只获得了第二名，购买了价值25亿美元的房地产，比威尔斯少1亿美元。高收费的私人REIT在房地产界起着举足轻重的作用。
1703542793
1703542794
胃口极大的私人REIT通过支付高薪美元得到了满足。威尔斯在房地产投标时总是志在必得，其他的潜在购买者一旦意识到威尔斯想要哪块地产都会知趣地走开。威尔斯的收购机器情愿为产品多付钱，没有哪个理性的购买者能够在这方面与其竞争，结果，投资者遭受了高昂的费用和糟糕的投资前景双重打击。商业房地产界的主角其实是有权有势的反面人物。
1703542795
1703542796
美国教师保险及年金协会（TIAA）的私人房地产账户
1703542797
1703542798
下面我们对比一下威尔斯资产公司的私人REIT和美国教师保险及年金协会即TIAA提供的私人房地产投资工具。截至2003年12月31日，TIAA的房地产账户拥有37亿美元的资产，这使它成为向个人直接提供房地产所有权的主要力量。TIAA的房地产投资组合奉行的投资策略与威尔斯资产大致类似，但它更加多元化，流动性高，收费则要低得多，并且大大减少了利益冲突。
1703542799
1703542800
TIAA投资于办公、工业、居住和零售业房地产。TIAA不像威尔斯资产那样购买集约化管理程度很低的写字楼，它购买的房地产种类更多。TIAA的私人房地产账户在一天之内即可变现，与此形成鲜明对比的是威尔斯REIT的赎回方案限制性极高，最终可能还要依靠公开发行或者在未来对资产进行处置。
1703542801
1703542802
最为重要的是，TIAA在费用方面轻而易举地获胜。TIAA的直接投资者可以完全避免威尔斯数额惊人的组织和发行费用。TIAA投资者的每一美元中，整整100美分都用于房地产的投资项目。与威尔斯REIT3.5％的收购和开发费用相比，TIAA在2004年年中只收取了0.6％的投资管理费、手续费及其他费用。威尔斯REIT和TIAA对待物业管理和租赁的方式也截然不同。威尔斯雇用一家全资的附属机构来打理日常管理事务，这就造成了一项巨大的利益冲突；而TIAA则雇用当地的物业管理公司来提供物业服务，在竞争的环境下达成公平的合同。这个过程实际上确保了TIAA能以略低的成本获得更好的服务。TIAA不收取任何处置费用，也不得到任何利润分红。最后一点，TIAA不会通过发行权证或期权来损害投资者的利益。与威尔斯REIT的交易结构不同，TIAA的投资者得到了一个平等的机会。
1703542803
1703542804
上市交易的房地产证券
1703542805
1703542806
私人提供的合作透明度很低，相比之下，上市交易的证券就要透明许多。由于投资者最后能够获得以上市交易或私人持有证券为基础的房地产，投资者必须找到令人信服的理由才能放弃上市证券更高的透明度和流动性。
1703542807
1703542808
希望获得房地产证券的投资者首先要运用市场模拟指数管理。构建投资组合的被动方法保证了投资者能够实现类似市场的收益，从而消除了主动管理造成的跳空（积极或消极）。但是，即使在约束力相对较强的指数化世界中，经理们也是表现各异。
1703542809
1703542810
先锋集团是为个人投资者进行指数化投资的杰出实践者，它因成功追踪众多市场而在在这一行业独占鳌头。它在追踪产品时极少出错从而如实地记录了市场，更名不虚传的是它的低收费。同先锋的所有指数产品一样，先锋REIT指数基金提供了高质量、低成本的目标市场。
1703542811
1703542812
先锋REIT指数基金不收取任何销售费用、购买费用和分销费用。为了避免市场投机，先锋集团对持有期不到1年的基金收取1.0％的赎回手续费。2003年的基金操作费用为0.25％的管理费和0.02％的其他费用，0.27％的总费用大致表示投资者高质量地完成了一项理性投资方案。
1703542813
1703542814
不是所有的公司都会像先锋集团一样提供低成本、高质量的服务，在里奥·F·威尔森领导下的威尔斯房地产基金家族提供了三种级别的威尔斯标准普尔REIT指数基金。威尔斯A、B、C级基金份额的收费名目之多简直令人难以置信，威尔斯的投资者面临的选择是交纳简单的前端销售用或者更为复杂的、可能发生递延的销售费用，持续费用包括管理费、分销费和其他费用。
1703542815
1703542816
威尔斯标准普尔REIT指数基金的投资者要么先支付大量前端费用，之后再交更多，要么不支付任何前端费用，之后却要交纳更多更多。例如A级基金份额的最高费率是4％，其中持续费用是每年1.38％。B级基金份额的最高递延销售费用是5.0％，其中持续费用是每年2.17％。
1703542817
1703542818
威尔斯资产管理公司收取了0.5％的管理费但根本就没有对其资产进行管理，考虑到这一点，付给它的费用更是高得令人难以容忍。威尔斯将这项工作转包给了Rydex环球咨询公司，根据投资组合规模大小收取的费用为总资产0.1％至0.2％不等。威尔斯将“以无换有”这个说法提升到了很高的艺术形式。
1703542819
1703542820
假定在威尔斯和先锋集团各投资10,000美元的REIT指数基金，让我们来比较一下两者的费用负担。3年以后，威尔斯A级基金份额投资者要支付819美元，B级基金份额的投资者要支付979美元，C级基金份额的投资者也不得不交纳685美元；与此形成鲜明对比的是，先锋集团的REIT投资者总共只需支付87美元的费用。在这3年中，威尔斯投资者的基金中有大约6.9％至9.8％用于了支付各种费用；相比之下，先锋投资者的费用负担低于0.9％。
1703542821
1703542822
威尔斯的房地产基金家族向投资者施加了难以承受的费用负担，希望获得和标准普尔REIT指数相同的收益。里奥·F威尔森和他的亲信们成功推出的这种有价证券，同声名狼藉的威尔斯私人REIT一样对投资者的利益非常不利。谨慎的投资者要想取得成功，除了灵活应对金融咨询机构的甜言蜜语，还应采取一些别的措施。
1703542823
1703542824
房地产价格和通货膨胀
1703542825
1703542826
重置成本与市场价值的密切联系导致房地产与通货膨胀的相关性很强，这是房地产最具吸引力的投资特性之一。用于建造房地产的劳动力和材料成本会随通货膨胀而上升，因此，房地产的重置成本与通货膨胀密切相关。但是，即使重置成本能灵活应对总体物价水平的变动，一项资产租约结构的性质还是会影响市场价值在通胀压力下的反应速度。例如，一项房产的租约如果期限长且费率固定，那它在近期内与通货膨胀就基本不相关。只有租约临近到期时，通货膨胀才会影响它的资产估值，而租约较短的房产对通货膨胀的敏感度就要高得多。另外，有些租约清楚地写明房东可以在通货膨胀时上调费用，而如果是零售业房产，则以合同的形式授权房东可以获得一定百分比的销售额。这种应对通货膨胀的租约结构使得资产价值随通货膨胀而上涨。
1703542827
1703542828
重置成本对估值分析和通货膨胀敏感度的重要性取决于市场能否合理地反映出供需平衡。如果房地产的供应不能满足需求，价格就会对这种供求失衡做出反应，而不是向人们期望的那样对重置成本或通货膨胀做出反应。在20世纪80年代末，投资者持有商业房地产热情高涨，再加上联邦税率的优惠，造成了商业写字楼出现过度供应。房地产市场过剩造成了储蓄和信贷危机，因为很多储蓄和借贷机构发放的房地产贷款过少甚至为零，这给它们带来了极大的负担。质量很高但出租情况不好的房地产以大大低于重置成本的价格进行交易。房地产的价格对供求分离做出了回应，而与通货膨胀无关。除非市场能够表现出合理的均衡，否则投资者就很难评价房地产价格对通货膨胀的反应程度。但在市场出现均衡时，房地产能够对总体物价水平的变动做出灵敏反应，这正是房地产尤具吸引力的一个特性。
1703542829
1703542830
利益一致性
1703542831
1703542832
对于上市交易的房地产投资信托基金（REIT），投资者在利益一致性上面临一系列与其他上市交易证券一样的问题。和更广泛意义上的有价证券领域一样，股东和管理层的利益大致一致。
1703542833
1703542834
在私人房地产投资工具领域，投资者面临一系列非同寻常的投资结构。TIAA的私人房地产基金给投资者提供了一场难以想象的公平交易。威尔斯资产的私人REIT则恰恰与之相反，它的交易条款实际上注定了投资者的失败。除非投资者能够辨认出一种与众不同的公平的私人交易结构，那么，通过上市的证券来投资房地产才是最明智的选择。
1703542835
[
上一页 ]
[ :1.703542786e+09 ]
[
下一页 ]