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市场特征
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房地产投资者在公开市场和私人市场上都面临大量的投资机会。2003年12月31日，据美国房地产投资信托基金协会（NAREIT）的追踪，房地产证券的总值达2302亿美元。REIT的股息收益率达5.7％，交易价格比公平价值高出17.5％。
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在2003年12月31日，美国房地产投资信托评议委员会（NCREIF）测算的全国地产指数显示：无负债的房地产资产的总价值为1324亿美元。私人持有的房地产证券支付给投资者的股息收益率为8.0％，高出10年期美国国库券3.8％的收益率。
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小结
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就风险和收益而言，房地产介于高风险的股票和低风险的债券之间。预期投资特征的混合性与房地产投资基本特点的混合型是相一致的。对通货膨胀敏感的房地产为投资者的投资组合提供了一种有力的多元化工具。
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房地产投资者可以自主选择上市交易或私人持有的投资工具。由于这两者可能都是明智的投资选择，谨慎的投资者会密切关注费用的安排情况，并用被动管理、上市交易的REIT基金作为基准来衡量这些选择的优劣。
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本章小结
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投资者发现所有的工具对于构建一个多元化、股票型的投资组合都是必需的，这种投资组合的核心资产类别包括国内股票、国外发达市场的股票、新兴市场的股票、美国长期国库券、美国通胀保值国债以及房地产。国内外的股票是投资收益的主要推动因素，房地产也对此起到了辅助作用。传统债券和与通货膨胀相关的债券使投资组合变得多元化，房地产对此也起了支持作用。将各种核心资产类别结合在一个多元化的投资组合中，并采取有广泛基础的指数化方法来持有这些核心资产，这样投资者就为取得投资成功奠定了牢固的基础。
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核心资产在赋予投资组合基本的、重要的、不同于其他投资组合的特性时，依靠的是市场带来的收益。通过投资由市场力量推动收益的资产类别，投资者就有很高的自信肯定多种资产类别可以产生预期内的长期收益。避免那些依赖更高一筹的主动管理来产生收益的资产，投资者就能大大减少对某一资产类别预期表现和实际表现出现偏离而带来的风险。
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核心资产类别在广阔、深厚、有投资价值的市场上进行交易保证了华尔街的诸多公司会进行合理的投入。随之而来的竞争使市场更加透明和高效，投资者就更有可能以公平的条件进行交易。
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在确定好一组至关重要的核心资产类别后，投资者就将它们置于一个旨在完成财务目标的投资组合框架内。对这些资产进行组合使它们构成一个低风险、高预期收益的投资组合，投资者就创造了取得成功的机会。
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不落俗套的成功：最好的个人投资方法 2 Portfolio Construction
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第2章 投资组合的构建
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构建金融资产的投资组合需要充分的科学和艺术。其中科学是包含采用基本的投资准则，将核心资产类别以高效率低成本的方式结合在一起。艺术则是指将个体特征进行综合并配置资产时，对这一挑战要做出常识性的判断。如果投资者能在设定投资组合长期目标的科学和艺术上投入大量的时间和精力，那么，他们就更有可能在证券市场的风云变幻中坚定信念，并保持一个长期稳定的投资策略。
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对长线投资者来说，多元化和以股票为导向是重要的客观原则。多元化使回报和风险特征都得到改善，这对投资者是天大的好事。而以股票为导向，可能会带来更大的财富积累。
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个人偏好则是制定投资组合策略的重要客观因素。除非一个投资者能全心全意地接受一个特定的投资组合结构，否则就会面临失败。如果对自己所持有的头寸漫不经心，随时进行变动，那么这些摇摆不定的投资者将不得不接受市场波动带来的昂贵代价。通过采用与个人风险承受能力相吻合的资产配置目标，投资者大大增加了取得投资成功的机会。
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在投资组合的构建过程中要重点考虑个人情况，家庭与私人企业等非金融资产都会影响投资者采取何种投资组合的构成方式。按揭贷款和个人贷款等金融负债也是影响投资者资产配置决策的因素，尤其是当持有带来固定收益的资产时。理性的投资者会在个人资产和负债的大背景下考虑金融资产的配置。
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投资者个人具有非凡的专业知识可能使他们在运用这些技能进行打败市场（market-beating）的主动管理时产生更高的收益。如果投资者真的具有明显优势，能够挑选收益更高一筹的投资产品，那么，投资者应该在发挥这种特殊才能的舞台上投入更大份额的投资组合资产。但不幸的是，具备真正投资才能的个人投资者是如此之少，以至于在特别的专业知识指导下偏重某一资产类别这种事情的发生概率接近于零。
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投资期限是构建投资组合时最有影响力的变量之一。需要用钱来履行短期责任的投资者要求确定的价值和即时变现，这就使得他们会持有高质量的货币市场投资。如果投资者持有的基金超过了短期需求，那么他们将有机会接受价值的变动性和更强的流动性，从而使他们能够持有高回报、股票型的投资产品。
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幸运的是，投资者可以用最有效的方式解决投资期限的问题，并且不会改变多元化、股票型的最佳长期投资组合的性质。长线投资者持有的主要是长期投资组合。随着投资期限的缩短，投资者会减持长期投资组合而偏重于持有现金，短线投资者持有的则主要是货币市场的投资产品。通过在风险较高的长期投资组合和风险较低的货币市场投资组合之间改变选择，投资者就解决了投资期限变动的问题。
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投资过程的核心在于制订出的一套投资组合目标要前后连贯，这才体现出应用基本投资准则的科学，并结合了满足投资者需求和偏好的艺术。由个人选择并经过深思熟虑而制订出的资产配置目标，为投资者打造出成功的投资方案奠定了最牢固的基础。
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投资组合结构的科学
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基本的金融原则要求长期的投资组合要体现出多元化，并要以股票为导向。多元化要求每个资产类别的权重足够大到非常重要，但也要足够小到不过于重要。以股票为导向，要求高预期收益的资产类别在投资组合中占据支配地位。
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