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现在结论已经很明显了。掌握两点知识很重要：清楚买入卖出的最佳时机，能够正确估算价值和利润率。一位优秀的投资者应当掌握这两点。
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因此，优秀的投资者也得会投机。因为这有助于投资。学会正确分析市场和趋势是十分有益的。同时选择一些稳定的投资组合，这会降低风险，而且不需要你额外花费很多时间。
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原则二：区分债务和投资
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前面我已经概述了债务和投资的区别。接下来，这个关键的问题会使这一区别更加清晰：金钱流向何处？流向你还是远离你？如果金钱远离你，这就是一种负债。如果金钱流向你，那这便是投资。
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许多人在财务上都没有什么积累。不是因为他们挣得太少，而是因为他们花得太多，投资太少。负债越多，我们的投资就越少。教练让我饲养一只“鹅”。“鹅”代表的是投资项目。他以一辆昂贵的汽车来代表债务。债务情况如下图所示：
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而投资的图示情况则完全不同：
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现金的流向说明一切。负债使金钱最终离你而去，投资则增加你的收入。
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自住房又是什么情况
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还记得我说过我父母把房子看作投资吗？一处用于自己居住的房子或者公寓其实并不是投资，而是债务。
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我相信你也许听到过完全不同的说法。很多人不是说“住房是最好的投资”吗？然而你想想，都是谁在这样说。谁在散布这个谣言？大部分都是信贷机构和银行。当我在讲座上向学员解释这个问题时，一位年迈的女士问我：“但为什么银行要声称自住房是一种投资呢？”我的回答让她大吃一惊：“因为事实本身如此。”
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她很疑惑：“你刚才不是说，自住房是债务而并非投资吗？现在你又说自住房是投资。哪个是正确的呢？”
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我解释说：“两个说法都正确。关键的问题在于：对谁来讲算是投资？投资使你定期获得收益，债务使金钱从你的口袋中流走。当你贷款买房后，你需要每月支付利息。金钱就从你的口袋中流走了，因此，对你而言，你的房子不算是投资，而是债务。”
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女士点头道：“这样我就明白了。”我接着说：“这部分从你口袋中流走的利息，就流到了银行的口袋里。对银行来讲，这是个超级划算的买卖。你从银行借钱，每月偿还利息，除此以外，还要将你的房子和所有资产作为担保。银行说房子是种投资当然是正确的了。只不过没有说清楚对谁来讲算是投资——也就是说，投资不是针对你而言的。购买房子对于你是一种负债行为，但对于银行就是一种投资行为。从一开始你就要偿还利息，只要贷款尚未还清，房子就是属于银行的。”
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当你还清房贷时，情况又如何
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我之所以强调这个区别，是因为我有意识地想让我们也像银行一样去进行投资。对别人而言，我们的支出则是他们的收入。我们的债务于对方而言则是一种投资。
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这位女士还问了我一个问题：“但是房贷总有一天会被还清，那个时候房子就属于我一个人了。那时候算是投资吗？”
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我答道：“当教练第一次向我阐述这一区别时，我也问过同样的问题。他对我说：对大多数人而言，还清房贷都需要25年至30年的时间。然而即使还清了贷款，也不会从房子中获取收益，只有卖掉房子时才会。”
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女士又问道：“好了，我懂了。但是我的房子如果不是一种投资，那算作什么呢？”
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我回答道：“就算你还清了房贷，你的房子还是一种债务。因为你需要不停地缴一些费用：税费，保险费，维修费，装饰费，置物费。最好不要把房子看作投资资产，而应看作奢侈资产。把房子看作投资资产让你安心，而奢侈资产是很费钱的。”
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首先进行投资
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我不反对买房。恰恰相反，我认为一套房子或者公寓能为我们提供一定的生活质量。房子是一种奢侈品，却是一种有意义的奢侈品。关键在于什么时候买房。是先投资，还是先负债。
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如果你在投资之前就先买房，你也许就没有足够的余钱来投资了。相反，如果你选择先投资，你也许会因此获得额外收益，从而轻松购买一套房。