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本项目土地熟化和房地产开发分别立项并取得批复，A地块房地产开发项目已经获得市发改委核准，并已取得“四证”；B地块由于尚未挂牌，也尚未申请项目核准。A地块占地面积4.3万平方米，主要为住宅，规划总建筑面积20.8万平方米；B地块占地面积7.1万平方米，主要为商业用房，规划总建筑面积51.2万平方米。
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本项目合计总投资42.5亿元，建设资金来源为：股东投入资本金3.3亿元（占比7.7%），信托公司股权融资6亿元，股东借款4亿元（为股东以A地块土地抵押向某信托公司办理的债权融资），本笔业务融资16亿元（占比37.6%），预售款返投13.2亿元（占比31%）。截至2016年4月末，本项目已完成投资约10.2亿元，主要为项目土地熟化及A地块房地产开发投入。A公司按照住宅价格1万元/平方米、商用房价格1.5万元/平方米测算，本项目预计可实现销售收入71亿元，其中A地块住宅销售收入18亿元（占比25%），B地块商用房销售收入53亿元（占比75%）。
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A公司股东建工集团是以市政工程建设和房地产为主业，同时涉足商业、制造业、酒店等多个领域，实际控制人为自然人甲某。截至2015年末，建工集团合并资产总额310亿元（其中应收账款21亿元、预付账款37亿元、其他应收款11亿元，存货168亿元），合并负债总额223亿元（其中付息债务185亿元），所有者权益87亿元，资产负债率72%。2015年实现营业收入321亿元（主要为建筑板块业务收入），利润总额7.7亿元，经营活动现金净流量–1.8亿元，资金链较为紧张。建工集团关联关系复杂，集团内部成员企业多为建筑及房地产业，企业之间在资金、原材料采购和产品销售等方面往来密切，财务透明度较低。该集团承接了大量的政府市政工程、路桥建设及房地产项目等，受工程垫资、货款回笼延迟及其他因素影响，企业大量资金被上下游客户占用。同时该集团在建房地产项目较多（总投资超过150亿元），目前房地产市场下行压力较大，上述项目后续建设资金能否及时到位、项目建成后能否顺利实现销售并回笼资金均存在较大的不确定性。此外，建工集团本部对外担保余额达95亿元，已超过其87亿元的净资产，且多为成员企业之间的关联互保。
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C银行在审查本笔贷款过程中，发现本笔业务主要存在以下问题和风险因素，进而否决了本笔贷款。
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1.本项目的资本金比例过低。本项目总投资42.5亿元，股东已投入自有资金3.3亿元，信托公司股权融资6亿元，股东借款4亿元，且股东承诺本笔业务存续期内不收回其对A公司的股东借款，上述资金合计13.3亿元，名义资本金比例为31.3%。但审查注意到：（1）上述信托公司股权融资到期须由股东建工集团回购，但股东整体资金链较为紧张，能否按期回购上述股权融资存在一定的不确定性；（2）4亿元股东借款是股东以本项目A地块及在建工程抵押获得的融资，仍来源于负债性资金。因此，股东投入本项目的权益性资金仅3.3亿元，资本金比例实际仅为7.7%，银行融资承担风险过高。
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2.本笔贷款的还款来源可靠性不高。本项目依靠预售款返投的比例过高（31%），A地块（主要为住宅）今后销售收入将主要用于本项目后续建设，而不是偿还债务融资，将进一步加大债权人的风险。本笔贷款的还款来源主要依靠B地块商用房销售收入，而B地块尚未取得土地使用权证，且商用房（特别是超高层写字楼、家居办公写字楼及公寓）市场销售难度相对较大，未来A公司能否在3年的贷款期内取得B地块土地使用权并顺利完成项目审批、建设、销售及资金回笼，存在着较大的不确定性。
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3.本笔贷款的增信措施保障程度不高。本项目A地块及在建工程已对外提供抵押，拟为本笔业务提供抵押的B地块尚未取得土地使用权，需待B地块完成挂牌出让并办妥土地证后方能为本笔业务追加办理抵押，存在一定的抵押物悬空期；实际控制人建工集团目前已对外提供担保达95亿元，已不具备为本笔16亿元贷款提供担保的能力。总体来看，本笔业务增信措施的保障程度不高。
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信贷的逻辑与常识 第17章 不要迷信项目的未来效益
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固定资产贷款通常需要靠投资项目建成后产生的效益来偿还，银行在做信贷决策前，往往都需要对贷款项目的效益和偿债能力进行评估。但在信贷调查和审查阶段，银行评估测算的项目效益还是一种预期效益，能否实现受诸多因素的影响，具有很大的不确定性。信贷决策既需要预测结果做支撑，又不能迷信项目未来的效益。
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对项目未来效益进行准确预测通常是比较困难的
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信贷实务中，需要根据预测的借款人偿债能力或项目的效益做决策的情形非常普遍，而准确预测项目未来效益和偿债能力往往又是非常困难的事情。当前存在的突出问题是，很多信贷决策人员往往过于看重预测的结果，而忽视预测的假设条件、技术参数和取值依据，忽视纸面上的预测结果与现实中的项目偿债能力往往有很长的距离，甚至不太关心预测结果的准确性。事实上，纸面上的预测是静止的，但现实时刻都在变化。就固定资产投资项目而言，从项目开始建设到产出产品至少涉及完工风险、超投资风险、技术风险和市场风险等四重风险。
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一是完工风险。投资项目有建设期，建设期短则一年半载，长则三年五年，很多因素都会导致工期拖延，如设备调试时间过长、技术衔接出现问题、配套工程或设备滞后、气候恶劣等等。建设期利息是资本化的，并计入总投资，建设期延后，往往会导致总投资超支，并可能带来技术风险和市场风险，在贷款期限一定的情况下，项目延期投产无疑加重了后期的还款压力和还款风险。如果项目无法完工，则前期投入就全部变成沉淀成本。
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二是超投资风险。在项目建设过程中，由于机器设备、土地厂房、安装工程的价格上涨、技术路线变化以及建设期延后等因素，很容易导致项目超投资。项目超投资将增加投产后单位产品中的固定成本，影响产品的竞争力，同时除非超投资部分全部由股东出资，否则将增加项目的债务负担，削弱项目的偿债能力，加大了银行贷款的风险。
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三是技术风险。由于项目技术不过关，项目建成后不能生产出合格的产品，或由于技术进步等原因，采用新技术生产出来的产品成本更低、品质更好、竞争力更强。
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四是周期因素及市场风险。由于建设期因素，项目投产后的市场情况可能与项目决策时发生了很大变化，特别是当经济繁荣与衰退周期交替时，供求及价格趋势发生逆转，市场变化常常导致项目投产后生产出来的产品根本卖不出去。如前几年大量上马的煤炭、钢铁、水泥、煤制甲醇、聚氯乙烯、烧碱、尿素等项目，项目上马时市场一片繁荣，但项目建成投产时市场一片萧条，产品价格一泻千里，有些产品的价格甚至跌到项目上马时的1/3，一开工就亏损，销售收入甚至不能弥补变动成本。
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此外，由于信息技术革命和“互联网+”的飞速发展，信息传输的速度比过去任何时候都要快，大大减少了信息不对称和决策时滞，进一步放大了市场的波动效应。总之，项目投产后的产品市场情况如何，即东西能否卖得出去，销售量及销售价格如何，以及货款能否正常回收，是影响项目效益及偿债能力的最主要因素，而这恰恰是最难预测的。
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预测的准确性与预测人员的立场和水平有很大关系
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预测结果的好坏通常还与预测者的立场、专业能力和水平有关。信贷评估不仅仅是技术活，优秀的尽职调查人员或评估人员既要有深厚的信贷基础，即评估预测不能脱离企业和项目的基本面（如企业经营情况、债务负担、抵押因素，以及项目股东背景、资本金比例等），又要对宏观经济、行业及市场情况有深刻的洞察能力及把握能力，还要有明确的基于债权人利益的立场，否则预测结果可能与现实情况差距甚远。信贷实务中，很多预测都做得非常粗糙，甚至违背常识，主要问题包括：
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一是对项目收入和成本费用的取值不够合理。有关项目的销售量、销售价格的取值偏高，有关成本、费用的取值偏低，或者未考虑项目周期内上述参数可能存在的较大的波动。
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二是对借款人收入及盈利增长率的取值不够合理。前些年，甚至近两年，在固定资产贷款、债务融资工具承销及投资业务、非标理财投资业务等很多业务中，尽职调查人员或评估人员在预测借款人的偿债能力或发行人的兑付能力时，对客户营业收入增长率的取值通常超过15%甚至超过20%，或直接按过去三年平均收入或盈利增长率取值，然后简单按线性统计模型预测客户未来的收入和盈利增长水平。既未考虑基数增大以后会影响增长率，也未考虑市场波动会影响企业收入及盈利水平。
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三是对可能影响测算结果的一些重要因素的处理方法比较简单。如借款人或发行人存在比较严重的短贷长用时，尽职调查人员或信贷评估人员通常仍假定短期融资可以周转使用，即短期融资在测算期内无须偿还本金，融资余额维持不变；又如，当借款人的在建项目较多、在建工程余额较大时，通常会对借款人综合偿债能力预测的准确性产生很大的影响。因为对于这些在建项目，股东或借款人如何出资、如何筹措银行借款、项目是否会超支、项目未来的效益如何，均面临较大的不确定性。而信贷评估人员对这种情形的处理方法往往比较简单，即对借款人的其他在建项目通常仅考虑出资问题，同时假定这些项目自身的效益可覆盖对应的债务，其预测结果可能与企业实际情况存在较大的偏差；再如，当借款人或发行人为集团母公司时，尽职调查人员或信贷评估人员很多时候以集团合并报表的数据作为预测基础，但上述评估预测的方法是错误的，集团客户不同板块收入的性质往往不同，并不具有可比性，合并报表的数据并不能作为预测的基础。
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四是当预测结果不理想时调整参数的情况比较普遍。一些银行的分支机构出于短期业绩考核的需要，对评估测算结果欠佳的项目，往往会要求尽职调查人员或信贷评估人员调整测算参数或取值，以使项目或借款人的综合偿债比大于1。
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五是评估测算往往对周期性因素及市场波动的考虑不够。中长期贷款或中长期债券投资的时间跨度通常较长，甚至会跨越经济周期，但当前银行同业普遍存在的问题是，评估预测是基于评估时点的市场情况做出的预测，对经济周期性波动及可能出现的市场变化考虑不够，项目评级是时点评级而不是周期评级，敏感性分析通常都是按收入下降10%或成本费用上升10%来进行测算的，在当前很多传统行业的市场波动都超过50%时，原评估预测与当前现实就完全脱节了。
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