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看质量。首先，要看资产的质量，即资产的创收、创利、创现及变现能力。前三项主要取决于资产被利用性及周转效率，企业只有尽可能减少闲置资产，并提高周转效率，才能实现企业目的；资产的变现能力是指资产变现的难易程度及变现后市场价值与账面价值（历史成本）的增值空间。银行应根据挤压水分后的资产质量，评估企业真实的资产负债状况；其次，要看收入的质量，即看收入有没有利润支持，看收入有没有现金支持；再次，要看利润的质量，即看利润是否来源于主营业务及利润是否有现金支持。如果利润主要来源于非主营业务如贸易收入、其他业务收入、营业外收入等就是不务正业；最后，要看投资的质量，即看投资有没有收益，投资收益有没有对应的现金回来。
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看趋势。首先，看财务趋势是否稳定。企业主要财务数据的趋势应该是连续的、相对比较稳定的，收入、利润及现金流量在年度之间不能呈大幅波动态势；其次，看资产增长的动力是债务还是权益，看收入和利润的增长与资产的增长是否同步，看存货、应收账款趋势与收入趋势是否匹配；再次，预测企业未来的财务趋势。企业短期财务趋势由订单决定，中长期财务趋势主要由在建工程、行业及市场变化情况决定。
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当前财务报表分析中存在的突出问题
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当前，银行信贷调查和审查人员在分析企业财务报表时，存在以下比较突出的问题：
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忽略会计政策、会计估计、会计变更等对损益的影响。实际上，企业会计报表的编制依赖一系列的假设、原则、政策、估计，且受会计人员的职业判断影响很大。当银行拿到报表时，要先看企业采取的会计政策和会计估计是谨慎的还是冒进的，前者夯实了资产，但减少了利润；后者往往夸大了资产并粉饰了利润，但对银行债权人的风险是很大的。要充分关注上述因素对企业偿债能力的影响。
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企业未提供最新一期财务数据，或虽提供了最新一期数据，但信贷调查或审查人员仍仅对上年度的财务数据进行分析。主要原因是年度审计报告附注中有详细的会计科目信息，而即期报表没有，调查或审查人员避重就轻不愿要求企业提供相关信息，或核实相关信息。由于资产负债表是时点数，在当前市场变化较快的情况下，不提供或不分析最新一期的财务报表，可能会导致银行对借款人的财务状况产生误判。比如借款人上年末财务报表显示无应收账款，但近期发生了一笔大额应收账款，且无法收回来，就会对短期融资的偿还能力产生很大的影响。
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财务分析未遵循重要性原则。如信贷调查或审查人员对某些余额很大的科目，未对其内容及构成进行分析或核实；而某些余额很小的科目，却又解释说明得非常详细；或未对某些异常变化的科目做出解释，而对正常变化的科目又解释得过于具体。此外，尽职调查报告或审查报告所附的财务简表，存在重大遗漏的情况也时有发生。
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静态分析方法和动态分析方法使用不当。某些科目，如应收账款的余额很大，但期间变化幅度不大，有些信贷调查或审查人员花很长的篇幅说明为什么会发生变化，而不是把主要精力放在分析应收账款的内容、账龄及交易对手的信用状况，以及判断应收账款的可回收性上。
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对部分财务指标的理解过于教条机械。如计算出来的流动比率大于2、速动比率大于1，便认为借款人具备短期偿债能力；或借款人资产负债率较低，便认为其具备长期偿债能力等。总体来看，当前很多信贷人员特别是基层信贷人员，对有关财务指标和财务比率的理解运用往往过于简单机械。实际上，在当前经济下行期，存货积压和应收账款余额过大的情况比较普遍，企业流动比率和速动比率较高可能跟上述因素有关，流动比率和速动比率较高可能恰恰说明企业的短期偿债能力欠佳，相反，上述指标较低反而说明借款人可能是好企业。同样，资产负债率也要结合资产内容和质量进行分析，才能准确评价客户的好坏。如很多政府平台公司的资产负债率都很低，但资产中很大部分为公益性资产或准公益性资产，并不能创造收入和利润。
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调查或审查报告中有关借款人融资、授信的数据口径与报表数据口径不匹配，或数据时点不一致。如调查或审查报告反映的融资数据是即期集团母公司口径，而报表数据却是上年末集团并表口径，造成无法进行有意义的对比分析。
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集团母公司报表和合并报表的分析方法不当。如集团母公司作为借款主体或发债主体时，仅分析母公司报表数据，不提供和分析合并报表数据；或仅分析合并报表数据，不提供和分析母公司报表数据；或在测算集团母公司偿债能力时，简单以并表数据为基础测算母公司的偿债能力，这些分析方法都是错误的。合并报表是按会计主体进行编制的，并不存在合并报表所代表的法人企业，而贷款都是针对具体的法人实体，因此，集团母公司或成员企业借款，应以分析集团母公司或成员企业的个别报表为主，分析合并报表为辅，同时合并报表也不具备预测功能，合并报表数据并不能作为预测个别成员企业偿债能力的依据。
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分析企业财务报表还原企业借款真相
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2014年11月，某酒店有限公司（以下简称借款人）向A银行申请8.5亿元经营性物业支持贷款，其中4.3亿元用于等额置换B公司名下某酒店及写字楼项目（以下简称本项目）的股东借款，2.8亿元用于等额置换该项目A银行存量贷款，1.4亿元用于支付该项目酒店装修款及设备采购款，贷款期限6年，贷款发放后每年归还本金分别不低于0.4亿元、0.5亿元、1.2亿元、1.6亿元、2亿元和2.8亿元，贷款利率为基准利率上浮10%，还款来源为上述酒店经营及写字楼出租等综合收益，以本项目的酒店及写字楼抵押，并由实际控制人甲某及其配偶提供连带责任保证。
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本笔业务的基本情况
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1.借款人情况。借款人成立于2010年4月，注册资本为1亿元，某贸易有限公司持有其100%的股份，实际控制人为自然人甲某。借款人主要负责本项目的建设运营，本项目已于2013年底建成营业。
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借款人2011~2013年财务报表经会计师事务所审计，并出具了无保留意见的审计报告，2014年9月当期的财务数据未经审计。具体情况见表5–2所示。
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表5–2 借款人2011~2014年9月财务简表（单位：万元）
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上述主要科目的内容如下：在建工程1.4亿元，为写字楼待结转装修成本；其他应付款5.1亿元中，4.3亿元为股东借款，其余0.8亿元为应付某装饰有限公司装修款；长期借款2.8亿元，全部为A银行项目贷款（2012年8月审批发放，贷款金额3亿元，期限8年，利率执行基准利率上浮10%，以本项目在建工程及土地使用权作抵押，项目建成后转为固定资产抵押，并由甲某控制的某箱包集团有限公司提供保证）。2014年1~9月借款人实现主营业务收入2.71亿元，其中写字楼租金收入0.96亿元，酒店经营收入1.75亿元（含客房收入0.56亿元、占比32%；餐饮会议收入1.19亿元，占比68%），利润总额1.34亿元。借款人在A银行开立基本账户，目前借款人对外担保余额1.2亿元，全部是为关联公司某箱包集团有限公司在A银行融资提供的担保。
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2.项目情况。本项目位于东部某省会城市下辖县级市内，地理位置较好，项目占地面积4.4万平方米，总建筑面积15.2万平方米，其中酒店8.2万平方米、写字楼7万平方米。2012年7月，当地发改委核准项目总投资9.6亿元。借款人反映，因建筑材料、装修装饰、设备采购成本增加，项目实际总投资为14.6亿元，资金来源包括：资本金5.6亿元、股东借款4.3亿元、C银行项目贷款3亿元、工程欠款0.82亿元以及前期经营收入再投入0.88亿元。目前该酒店由某国际知名的酒店管理集团管理，并已向国家有关部门申请评定为五星级酒店；写字楼已对外出租，出租率90.4%。
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3.偿债能力分析。经评估测算，本笔业务存续期限内（6年），借款人年均营业收入4.17亿元，年均可用于偿债资金来源为1.48亿元，本笔业务的偿债保证比为1.05。本项目周边在售写字楼项目单价约1.1万~1.3万元/平方米，但目前项目周边已建成或在建的同类物业较多，市场竞争较为激烈，将对本项目后续经营产生一定影响。经敏感性分析，当借款人营业收入下降20%时，本笔业务偿债保证比降为0.67。
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4.抵押物情况。本笔业务以借款人持有的上述酒店和写字楼等物业（建筑面积15.2万平方米）设定抵押，并追加B公司的实际控制人甲某及其配偶提供连带责任保证。经外部评估机构评估，抵押物价值约14.45亿元，对应本笔业务8.5亿元本金，抵押率为59%。
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