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2014年11月，某酒店有限公司（以下简称借款人）向A银行申请8.5亿元经营性物业支持贷款，其中4.3亿元用于等额置换B公司名下某酒店及写字楼项目（以下简称本项目）的股东借款，2.8亿元用于等额置换该项目A银行存量贷款，1.4亿元用于支付该项目酒店装修款及设备采购款，贷款期限6年，贷款发放后每年归还本金分别不低于0.4亿元、0.5亿元、1.2亿元、1.6亿元、2亿元和2.8亿元，贷款利率为基准利率上浮10%，还款来源为上述酒店经营及写字楼出租等综合收益，以本项目的酒店及写字楼抵押，并由实际控制人甲某及其配偶提供连带责任保证。
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本笔业务的基本情况
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1.借款人情况。借款人成立于2010年4月，注册资本为1亿元，某贸易有限公司持有其100%的股份，实际控制人为自然人甲某。借款人主要负责本项目的建设运营，本项目已于2013年底建成营业。
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借款人2011~2013年财务报表经会计师事务所审计，并出具了无保留意见的审计报告，2014年9月当期的财务数据未经审计。具体情况见表5–2所示。
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表5–2 借款人2011~2014年9月财务简表（单位：万元）
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上述主要科目的内容如下：在建工程1.4亿元，为写字楼待结转装修成本；其他应付款5.1亿元中，4.3亿元为股东借款，其余0.8亿元为应付某装饰有限公司装修款；长期借款2.8亿元，全部为A银行项目贷款（2012年8月审批发放，贷款金额3亿元，期限8年，利率执行基准利率上浮10%，以本项目在建工程及土地使用权作抵押，项目建成后转为固定资产抵押，并由甲某控制的某箱包集团有限公司提供保证）。2014年1~9月借款人实现主营业务收入2.71亿元，其中写字楼租金收入0.96亿元，酒店经营收入1.75亿元（含客房收入0.56亿元、占比32%；餐饮会议收入1.19亿元，占比68%），利润总额1.34亿元。借款人在A银行开立基本账户，目前借款人对外担保余额1.2亿元，全部是为关联公司某箱包集团有限公司在A银行融资提供的担保。
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2.项目情况。本项目位于东部某省会城市下辖县级市内，地理位置较好，项目占地面积4.4万平方米，总建筑面积15.2万平方米，其中酒店8.2万平方米、写字楼7万平方米。2012年7月，当地发改委核准项目总投资9.6亿元。借款人反映，因建筑材料、装修装饰、设备采购成本增加，项目实际总投资为14.6亿元，资金来源包括：资本金5.6亿元、股东借款4.3亿元、C银行项目贷款3亿元、工程欠款0.82亿元以及前期经营收入再投入0.88亿元。目前该酒店由某国际知名的酒店管理集团管理，并已向国家有关部门申请评定为五星级酒店；写字楼已对外出租，出租率90.4%。
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3.偿债能力分析。经评估测算，本笔业务存续期限内（6年），借款人年均营业收入4.17亿元，年均可用于偿债资金来源为1.48亿元，本笔业务的偿债保证比为1.05。本项目周边在售写字楼项目单价约1.1万~1.3万元/平方米，但目前项目周边已建成或在建的同类物业较多，市场竞争较为激烈，将对本项目后续经营产生一定影响。经敏感性分析，当借款人营业收入下降20%时，本笔业务偿债保证比降为0.67。
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4.抵押物情况。本笔业务以借款人持有的上述酒店和写字楼等物业（建筑面积15.2万平方米）设定抵押，并追加B公司的实际控制人甲某及其配偶提供连带责任保证。经外部评估机构评估，抵押物价值约14.45亿元，对应本笔业务8.5亿元本金，抵押率为59%。
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本笔业务存在的主要问题
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1.企业经营数据的真实性难以核实。（1）股东借款的真实性存疑。本笔贷款中4.3亿元用于置换股东借款。审查注意到，本项目已于2013年底建成营业，但2014年1~9月借款人资产总额和负债总额分别较年初增长6.41亿元和5.3亿元，增幅分别为75%和177%，其中2014年当年结转固定资产的金额较上年末在建工程余额增加4.14亿元，均不符合常理。此外，审查还注意到，借款人反映本项目实际完成投资14.6亿元，较当地发改委2012年7月核准的总投资超支5亿元（超支幅度为52%）。虽然借款人反映本项目超支的主要原因是建筑材料成本、装修装饰成本、设备采购成本增加，但考虑到超支幅度过大，且当地发改委批复时间与项目建成时间间隔较短，同时结合借款人2014年其他应付款增加了5.12亿元，其中4.3亿元为股东借款，审查认为不能排除借款人通过虚增总投资和虚构股东借款，套取本笔融资的嫌疑。（2）收入的真实性存疑。借款人开业时间较短，在短时间内即快速实现盈利，不符合常识；本项目餐饮收入占比高达68%，与酒店行业一般水平相比明显偏高，其真实性有待核实。（3）租赁合同的真实性存疑。借款人反映，目前本项目写字楼已出租6.37万平方米，出租率约90%，共有62个承租户。但审查注意到，合同约定的租期普遍较长（79%的租户租期超过8年），租金增长幅度普遍偏高（多数合同约定租金每年上涨10%），租户中公司租户较少（62个承租户中仅有12户为公司租户，租赁面积约占已租赁总面积的28%），其余租户多为个人，但用途均为办公，也不符合常理。此外，部分租赁合同为2013年签订，合同约定2013年内租户需支付租金及保证金，但企业财务报表反映2013年并无营业收入，企业对此缺乏合理解释。
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2.借款人的财务管理不规范，A银行基层支行贷后管理不到位。审查注意到，根据借款人与承租户签订的相关租赁合同，写字楼的租金收入主要支付到企业财务人员的个人账户。此外，A银行租赁该写字楼的租金，也是支付到借款人在他行的账户（企业基本账户在A银行）。写字楼的租金收入作为A银行存量项目贷款的主要还款来源之一，当地经办行未能实施有效监管。
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3.本笔贷款实际用途难以核实。本笔贷款中4.3亿元用于置换股东借款。一方面，该股东借款是否真实存在有待核实；另一方面，审查注意到，股东与某知名教育机构合作投资建设一所民办学校，该学校涵盖了幼儿园到初中，项目总投资6亿元。总体看，该项目投资金额巨大，将对借款人所在集团整体的资金链条产生较大影响，短期内也难以对集团整体有盈利贡献。股东取得本笔融资后，很可能用于其投资的民办学校项目建设。
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4.借款人关联关系复杂，关联风险较大。借款人实际控制人甲某同时经营多家企业，运作项目较多，行业跨度较大（涉及箱包、酒店、学校等），企业之间资金往来较为频繁，金额较大，且存在关联担保情况，关联关系复杂，是否存在民间借贷、高成本融资等情况较难核实，关联风险较大。
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审查结论
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从表面上看，借款人的经营情况和财务状况较好，且本笔业务可以其持有的总建筑面积达15.2万平方米的酒店和写字楼等物业设定抵押，抵押率尚可。但实际上，本笔贷款是A银行对该项目加杠杆，如A银行对该项目追加贷款，则其对该项目的贷款总额将由2.8亿元增加至8.5亿元。股东通过虚增总投资和虚构股东贷款，以及要求借款人以银行借款归还股东贷款，间接套取银行融资，并用于其合资的学校项目出资。此外，借款人有关经营及财务数据造假的嫌疑较大，还款计划前少后多，明显不合理。总体看，本笔业务存在较多的问题和风险因素，不宜再介入本笔业务。同时应要求经办支行租赁本项目写字楼的租金应支付到借款人开立在A银行的账户，借款人经营收入应至少按A银行融资占比归集本行，确保存量融资安全。
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[1]更详细的内容可参看本书第九部分的相关内容。
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[2]张新民，《从报表看企业》，第36页，中国人民大学出版社，2012年版。
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信贷的逻辑与常识 [:1703656092]
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信贷的逻辑与常识 第20章 借款人能否偿还债务的两大关键因素是收入和资产
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