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［45］参见Florida Minority Community Reinvestment Coalition（2003）。
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［46］调查分委员会报告的开篇很好地总结了对华盛顿互助银行的详细调查（United States Senate［2011］，第2—3页）
:这一案例研究关注银行为了追求高增长和高利润，如何发起数十亿美元的高风险、低质量的住房抵押贷款，并将其证券化，这些抵押贷款最终价值大跌，损害了消费者、银行甚至美国金融体系。华盛顿互助银行曾声称自己是一家审慎的银行，但事实上这家银行日益转向了高风险贷款。在2003—2006年的4年中，该行的高风险贷款占比从19%增长到55%，而固定利率贷款占比从64%降至25%。
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［47］参见Rajan（2010），第32页。关于美国住房抵押贷款市场发展历史的更多细节，可参见Fishback、Snowden and White（即将出版）以及Rose and Snowden（2012）。
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［48］虽然政府的住房政策干预大大鼓励了美国银行业开始发放分期付款的长期抵押贷款，但实际上这类抵押贷款在几十年前首先由信用合作社推出，并在20世纪前20年被广泛使用。事实上，Rose and Snowden（2012）的研究显示，不仅是罗斯福新政的住房政策，大萧条的冲击也推动了长期分期付款抵押贷款的发放。
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［49］联邦税收政策也为房屋所有者和低收入租房者提供了住房补贴。第一，低收入住房返税政策（low-income housing tax credit，LIHTC）为低收入家庭提供了购买新房或租房方面的税收减免，同时租金根据租房者的收入水平有所限制。第二，联邦政府对于那些发行债券为住房项目提供资金的州实行税收减免。第三，支付的抵押贷款利息、部分本金（有上限），以及财产税可以享受税收减免。联邦政府对住房的各类政策可以参见Jaffee and Quigley（2007，2009）。根据他们的估算，低收入住房返税政策在2007年使政府收入减少58亿美元，住房项目债券的税收减免的成本为19亿美元。与之相对应的，对购房家庭抵押贷款和财产税的减免达1174亿美元。
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［50］例如，一个潜在的抵押贷款申请者在没有政府住房政策干预的情况下需要支付8%的抵押贷款利率，同时贷款价值比为97%，但在政府补贴的情况下他能以5%的利率申请同样数额的贷款，这样一来每一年的隐性补贴达到了购房者房产价值的近3%。
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［51］存在其他方式来鼓励购房，但不存在这么严重的扭曲。例如在澳大利亚，首次购房者能获得政府对其首付的补贴。因此澳大利亚的住房补贴项目是通过降低其贷款价值比来帮助首套房购房者获得贷款，这种做法与美国截然相反。
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［52］参见Michael J.Boskin，个人交流，2012年6月21日。
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［53］可参见Canner、Passmore and Surette（1996）以及Bunce and Sheessele（1996）。在很长一段时间里，房利美和房地美均面临政治压力，需要为高风险的借款人提供更多便利。1978年，住房与城市发展部部长Patricia Roberts Harris试图向政府支持企业施加强制规定，要求它们向低收入家庭贷款，但是她被“接连发生的政治骚动”阻挠了（Weicher，2001，第125页）。
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［54］参见Canner、Passmore and Surette（1996）；Calomiris（2001）。提前偿付风险是指当利率下降时，抵押贷款被提前偿付的风险（可能源于借款人以更低利率再融资或出售房产）。政府支持企业曾发行高息债券，以此作为资金来源买入住房抵押贷款，如果住房抵押贷款的借款人提前还款，则政府支持企业无法收取抵押贷款的高利息来偿还债券。
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［55］参见Jaffee（2010），第1页；Pinto（2011），第56页。
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［56］参见Wallison（2001）。
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［57］参见Pinto（2011），第40页；Fishbein（2003），第112—113页。此次听证会笔录可参见United States Senate（1991）。
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［58］参见United States Senate（1991），第95页。
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［59］参见United States Senate（1991），第93—94页。
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［60］参见Pinto（2011），第54页。
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［61］Advisory Commission on Regulatory Barriers to Affordable Housing（1991），第5章，第3页。
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［62］转引自Pinto（2011），第55页。
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［63］参见Pinto（2011），第55页。
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［64］参见Pinto（2011），第25页。
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［65］参见Rajan（2010），第35也。还可参见Hagerty（2012），第85—95页。
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［66］参见Acharya et al.（2011），第32页。
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［67］参见Pinto（2011），第76页、第87页、第104页、第105页；Hagerty（2012），第112页。
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［68］引用自Rajan（2010），第36页。还可参见DeHaven（2009）。
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［69］西内斯罗斯在联邦调查局做了关于向其前情妇支付费用的虚假陈述，司法部门对此进行调查，因此西内斯罗斯被迫辞职。2001年，他进入了全美金融公司（Countrywide Financial）的董事会，该公司是房利美最大的客户，是次级住房抵押贷款领域最为激进的发起人。
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