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必须看到,中国地方融资平台的大部分资金大多用于生产性投资而非消费,比如基础设施、公共服务建设领域的交通运输和保障性住房等,只要重视风险,控制得当,应该不易酿成类似美国的次贷危机。
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如果考虑到中央政府的缓冲能力和救助力度,相信近期内不会发生硬着陆。但若救助规模过大,将严重限制政府刺激经济增长的效果。如果不能根本解决危机的成因,意味着只是压制和延缓更加深重的债务危机的爆发而已。
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无论如何,目前地方债务已出现了“感冒”症状,如果听之任之不加以控制和管理,很可能出现“劳伦斯魔咒”,也就是所谓的“摩天大楼指数”(Skyscraper Index)的厄运。
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“摩天大楼指数”这一概念,系由德意志银行证券的分析师安德鲁·劳伦斯于1999年提出。他发现,经济衰退或股市萧条通常发生在摩天大楼建成的前后,摩天大楼与经济有着惊人的正相关关系。
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第一个明显的例子是1907年大恐慌降临之际,纽约分别于1908年和1909年推出两座破纪录的摩天大楼——歌手大厦和大都会人寿保险大厦。1928年纽约开工的克莱斯勒大厦和帝国大厦打破大都会大厦的高度记录,随即爆发1929年华尔街股市大崩盘。1973和1974年,新的高度记录保持者,纽约的世贸中心和芝加哥的西尔斯大厦相继落成,迎来了石油危机、股市大灾和连年滞涨。
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尤为灵验的是1998年吉隆坡双子楼建成,取代芝加哥西尔斯大厦成为全球最高建筑物,同时爆发了亚洲金融危机。2010年1月,迪拜828米哈利法塔成为世界第一高楼,即时陷入经济危机之中。难道这都是巧合,或是背后存在经济逻辑?
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在中国,2012年底约有摩天大楼470座,2022年预计增至1318座,比2012年增长280%,是现在美国的6倍,其中80%将建在经济并不发达的内陆地区。
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“历史的经验值得注意。”对此劳伦斯表示,“过于乐观的开发商,建设‘标志性建筑’的政治愿望,以及非常乐于把钱借出去的银行”,这些失控的投资(多为地方政府投资)都会促成摩天大楼“魔咒”!
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当然,不能简单化地把摩天大楼看成宏观经济的拐点。“魔咒”的实质不在楼高,而在于使用效率和负债率。如果为了政绩工程、面子工程,投资过热,政府负债过多,长期得不到适当控制和管理,不仅经济增速必然趋缓,终究非出大问题不可。
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货币的逻辑:人人都必需读懂的货币常识 房价为什么升得这么快
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新世纪以来,中国最大的通货膨胀,其实发生在消费者物价指数统计范围以外的房地产市场。这些年来,在缺乏成熟投资消化渠道的情况下,海量超发货币持续涌入房地产业。尽管极大地改善了人民的居住条件,但在货币供给下,掀起了一波又一波的投机热潮,不断推高房价,竞逐巨额利润,过度征地开发,以无与伦比的狂热驱动国民经济畸形增长,房价一路狂飙又进一步带动了货币增发,如此形成了一场“追尾”式循环发展的金融泡沫游戏。
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房价上涨速度最快的几个时段,基本上就是外汇储备伴随M2激增的2002-2003年、2006-2007年、2009-2010年以及2012-2013年。
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根据2012年11月中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的样本调查数据,全国100个城市新建住宅平均价格为8791元/平方米。当下深圳、北京和上海等地每平方米房价均值超过居民平均月工资的5倍。
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现在中国房价究竟高到了什么程度,可用房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)做一考察。
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房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入
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世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间。比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间,房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间,房价收入比一直在3.5~4.0之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策,房价的上升速度明显快于收入的上升的速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机,房地产泡沫破裂。
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对比中国的情况,截至2008年3月,平均房价收入比约为7.3,大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4),已经远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出,在上述城市,一个普通家庭需要30多年的储蓄才能购买一套住宅。
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2012年3月22日,清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调研结果推算,中国城镇房价收入比已进一步提高到了12.07,一线城市房价收入比高达25.25,意味着一个普通家庭平均需要七八十年的储蓄才能购买一套住宅。作为对照,伦敦房价收入比6.9,首尔为7.7,纽约为7.9,悉尼为8.5。可见相比其他国际大城市,中国房价高到离谱。
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那么,是什么人能够承担越来越高昂的房价呢?通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析,可以看出,贫富差距过大,富人集中了过多财富,可以不在乎房价,并且拉高房价从中得利。
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中国第一波房贷高潮,大体上发生在20世纪开始到2003年前后,当时房价和租售比都相对合理,正常出租所得应能补偿月供,而且收入的持续上涨使得购房者压力不致过大。那时的住房贷款期限以10~15年居多,如今10年即将过去,“首代房奴”即将“翻身得解放”,他们中的绝大多数已经提前还完贷款,进入无债一身轻的状态,也享受到了资产爆炸式增长带来的财富,无疑是中国最幸运的“房奴”。
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2003年开始,房价加速上涨,此时先富起来的“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8,他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力,成为这此后快速推高商品房交易边际价格的主要人群。目前这部分人群的居住需求已经得到了基本满足,转化成了投机囤积房地产的主力。
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此后中国各阶层收入差别不断扩大。北京国际城市发展研究院于2012年9月14日联合中国社科文献出版社发布了首部《社会管理蓝皮书——中国社会管理创新报告》称,中国行业之间职工工资最高与最低相差15倍左右,上市国企高管与一线职工收入差距在18倍左右,国有企业高管与社会平均工资相差128倍。收入最高的10%人群与收入最低的10%人群的收入差距,已从1988年的7.3倍上升为2007年的23倍。
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同时,由于贫富差距过大,占人口绝大多数的普通民众购买力偏低,加之社会保障不足,更不敢放手消费,造成内需不足、产能过剩和产业利润低下(除房地产外),致使富人或一切具有一定集资能力的投资人,在货币政策宽松,银行利息很低,股票、期货风险太大的情况下,不想投资实业,而城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值,于是就集群地投资或者说投机房地产。
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