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图3-19 全国便利店综合竞争力比较
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（资料来源：Kartar Retail、安信证券研究中心）
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零售：把客流变成购买力 第4章 购物中心：升级模式，华丽转身
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【观点摘要】
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在中国，购物中心作为舶来的商业形态，从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级息息相关。
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目前，中国购物中心急速增长，体量趋大。但集中度较低、空置率过高、同质化严重、营销定位不准、休闲消费理念难以突显等都是其问题所在。
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我们就如何打造社区型购物中心与奥特莱斯，进行了论述，以阐明购物中心的细分业态如何进行有效的升级与转型。
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零售：把客流变成购买力 [:1703916729]
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零售：把客流变成购买力 第一节 购物中心业态的现状与挑战
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一、购物中心的现状
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随着中国消费的不断升级，中产阶级及零售商队伍的不断壮大，使得购物中心的发展达到空前水平，尤其是在亚洲。而新建的购物中心大多位于新兴市场，其中中国占据一半。
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据统计，截至2011年年底，我国有276家新增购物中心，使全国开业的购物中心总量达到2812家，累计商业建筑面积达1.77亿平方米。据中国购物中心产业资讯中心数据显示，2012年我国新增购物中心数量超过300家，全国购物中心总量达3100家。德勤中国及中国连锁经营协会联合撰写的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》中，预计我国购物中心仍将以每年300家的速度增长，到2015年，我国购物中心总量将达4000家。如图4-1所示。
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图4-1 中国历年新开业购物中心数量
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（数据来源：《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》，和君咨询整理）
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报告中指出，“中国购物中心快速发展的主要动力来自城镇化和服务业成长，并最终体现在消费升级……消费者的价值、需求和行为不断演变，对于商品个性化和服务体验的要求日益提高。高收入人群和年轻消费者追求更舒适和更精致的生活，消费者追逐的不仅是商品价值，同时也期望他们的消费体验符合其自身价值观或个人兴趣爱好。实现这一目标需要鲜明的定位、良好的品牌管理、优质消费者体验以及差异化竞争。”
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根据数据显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15％以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30％，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币，同比增长31％；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25％。而与中国商业地产整体行情走势一致，中国购物中心总量同样快速增长。
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仲量联行于2012年春季发布《中国新兴城市50强》报告中，就选出50个拥有大量商业地产发展机遇的二、三线城市，并预计10年内中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来大量商业房地产供应。在众多购物中心项目快速上马的二线城市中，成都、天津、沈阳、杭州、武汉都显示出了强劲的竞争力。
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一方面随着本土开发商不断加入零售地产开发的行列，大量购物中心在各地林立而起；另一方面人们对于购物中心供应过剩的担忧日趋凸显。但是仲量联行分析却认为，在沈阳、武汉、重庆和郑州等各大城市，消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度，这说明随着消费群体的不断扩大，购物中心新增供应将会被逐渐吸收。
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因此简单地说中国购物中心过剩是不准确的，或者说还为时过早。这需要根据具体城市的消费者数量及购物中心增加量作为参考信息去进行分析。但这并不表示现在中国的购物中心不存在其他的问题。