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由于奥特莱斯引入我国时间还不长，仍是个新事物，同时区别于常规零售业态。其规模大和吸纳入员就业能力强等特点，使得地方政府、商贸流通企业、地产开发商、消费者等社会成员对该事物都表现出了极大的兴趣，这为某些以奥特莱斯之名开展其他经营活动的地产商创造了机会：很多地方政府出于拉动地方经济、推动城市化进程等动机，积极引进奥特莱斯项目，但很多投资者往往以奥特莱斯作为“噱头”，用较低的成本“圈”下几千亩土地后，运作商业地产。例如，采取化整为零的方式，分割出售商铺；小部分地块运作以奥特莱斯为名的商业项目，其他大部分运作住宅、办公等房地产项目；更有甚者，拍下土地后，完全改变土地用途。而据笔者在国外的调研，美国最大的Woodbury Commons奥特莱斯面积通常不超过9万平方米。
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而我国已有的以奥特莱特为名的近300个项目中，有很大比例的项目是假借奥特莱斯之名开展其他经营活动。这些不良现象对奥特莱斯的声誉及在我国的发展将产生严重的负面影响。
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正是这些原因的共同的作用下导致国内很多奥特莱斯项目因为没有进行深入的市场调研和自身资源能力的分析，仓促上马后始终受货源短缺、客源不足等问题困扰，最终难逃惨淡经营，甚至关门停业的结局。
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二、国外奥特莱斯业态的成功经验
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奥特莱斯作为国外很流行的一种业态，我们应该从国外的成功的奥特莱斯运营商身上学到一些经验。
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（一）奥特莱斯模式的典型数据特征
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综合国际购物中心协会（ICSC）及国际知名奥特莱斯运营商的相关资料，奥特莱斯与其他业态相比有以下几方面特征。
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1．以销售下架、过季及断码的中高端品牌服饰商品为主，有些甚至是品牌工厂为奥特莱斯专门生产的特殊产品，同样品牌商品的价格比同城市核心商圈的正价商品至少低40％～60％，一些大型的奥特莱斯在特别节日期间还会有更低的折扣；
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2．品牌运营模式以厂家直销为主，其直销服饰专业店铺占购物中心总店铺数和店铺面积的50％以上，其运营方是有较强商业运营背景的商业地产开发商，如：西蒙地产等；
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3．选址地点一般在距离城市市中心1～2小时路程；
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4．商圈半径约为60～100公里，年度来客目标设定为200万人次以上，在零售业发达的美国等地，一个奥特莱斯卖场往往能辐射一个城市中的数十万人口；
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5．整体建筑面积要大于5万平方米，其中可出租面积在2万平方米以上；
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6．通过准确的品牌层次定位，以多元化的建筑空间、统一气质的店铺设计、合理完整的街道布景设计和能唤起购物者流动起来的各类活动，营造出舒适的购物和休闲娱乐环境，成为人们购物与休闲娱乐相结合的场所。
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（二）奥特莱斯现已是一个综合的购物中心业态
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国际上奥特莱斯物业形态一般有庄园式、城堡式、大卖场和百货式。随着消费者需求的不断升级，越来越多的消费者希望能够在外部环境优美宁静和内部消费场所典雅温馨的环境中进行舒适的购物，卖场和百货式的奥特莱斯逐渐退出了主流舞台，而以美国为代表的庄园式和欧洲为代表的城堡式逐渐成为新奥特莱斯建设的首选模式。
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在国际购物中心协会（ICSC）的购物中心分类中也证明了这一趋势，奥特莱斯中心（Outlet Center）已正式被列为购物中心类型之一，这标志奥特莱斯已不仅仅作为一个独立的业态，而是已经成为整合各种零售业态的超业态平台：在这个平台上奥特莱斯可以满足消费者购物、娱乐、聚会等多种需求。
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通过对国外的奥特莱斯的分析，我们可以清晰的勾勒出一个完整而成功的奥特莱斯运营模式，正是拥有了这样的良好的设计规划与运营机制，才创造了奥特莱斯的经营佳绩。
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三、练好内功提升购物体验，打造真正的奥特莱斯
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虽然目前的奥特莱斯业态在中国发展得并不顺利，但在10年的发展过程中，这个朝阳产业不断焕发出强劲的增长态势，还是产生出一些值得学习借鉴的本土奥特莱斯的标杆，例如，不断调整、快速发展的北京燕莎奥特莱斯，北京赛特奥特莱斯，仅用半年就实现盈利的上海青浦奥特莱斯，虽然开业不久但品类定位和招商都非常出色的海印又一城奥特莱斯项目等。这些标杆企业通过综合能力的展现打造强势的购物体验，引领着中国奥特莱斯的业态升级与变革，带给我们一个个借鉴与启示：
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（一）精准定位目标人群，着力打造适应人群的购物体验环境
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任何一种业态都需要明确自己的定位：要确定目标消费群体，了解其消费特征和消费心理。在欧美，奥特莱斯是区别于名品正规店而独立存在的一种商业形态，有明确的市场定位。奥特莱斯属于购物中心的范畴，其定位是收入较高、品牌意识较强、对品牌认知度、忠诚度较高的中产阶级。这个阶层的消费者既向往更高的生活方式和生活质量，但又未摆脱对价格敏感的消费习惯，而且往往富有攀比心理。以美国为例，奥特莱斯的定位人群多为相对富裕的中产阶级，这其中58％为女性，平均年龄为43岁，27％以上有大专以上学历，74％以上拥有独栋房屋，66％有财产性收入。但在中国，大多奥特莱斯是提供名品折扣的一种折扣百货店，其定位是正在成为中产阶层的普通大众：因为真正高收入的消费群体倾向于到大百货公司专柜购买，并不为折扣所吸引。而我国存在大量对价格比较敏感的尚不成熟的中产阶层，他们将来会成为奥特莱斯的主力购买人群。
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作为奥特莱斯最主要的消费人群——中产阶层，特别是随着其消费水平的不断提高，购物不再是单纯意义上的逛街消费。消费和休闲相结合的体验式购物环境成为奥特莱斯吸引消费者的重要策略。我国各地的奥特莱斯，风格各异。上海青浦的美洲庄园式奥特莱斯，两至三层的小洋楼点缀其间，集聚国际品牌优势；上海美兰湖奥特莱斯则还原了瑞典最古老的小镇，拥有丰富藏品的美兰湖艺术展览中心、形态逼真的鳄鱼山、大型仿古海盗船等多种业态资源，让消费者流连忘返。优雅的环境和细致的服务，为中国消费者带来前所未有的购物体验。
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作为购物中心业态的一个主力分支，奥特莱斯需要通过多业态的充分组合，结合合理的品牌和环境布局，持续地吸引不断增长的中产阶级进行购物体验。
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（二）加强品牌管理，树立购物中心品牌信誉
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